地产的需求，是可以创造的

（原标题：地产的需求，是可以创造的）

1、未来几年，中国商品房将迎来销售额见顶的过程，但不代表房地产企业就走投无路了。招商银行的优势，在于最早把客户进行了差异化，专注高端。未来在保持一定的高周转速度和管理能力的背景下。产品力优秀的房地产企业，也会有自己超出行业的优势。即便房屋供大于求的时候，还是有很多人，想换到他们所开发的房子里去居住。

做一个好产品，不是有图纸就可以的，施工管理、部品采购、成本控制都需要匹配。一个房企做出一个产品系列，要有积年累月的沉淀，即便这样，各地的同系列产品仍会参差不齐。在现在利润率普遍不高的大背景下，一旦产品的成本失控，对项目造成的损失是不可逆的。

换句话说，照猫画虎不难，但用同样的成本造出一样品质的房子，这就是能力了。产品需要经验的累积，之后会越做越熟，成本也会越来越可控。如果调整产品系列，就需要调整施工管理和部品采购，这都加大了成本失控的可能。

2、2010年以前建造的房子，地段会好些，但产品本身与现在差距很大。2000年之前的就更不用说了，很多连封闭小区都不是。什么也阻挡不了大家对好房子的向往，问题是有没有地段好、产品又好的房子？

中国一直在改变，不管是国家大格局还是城市内部格局。过去十年，内陆的省会城市迅速崛起，改变了人口单一流向沿海大城市的趋势，也让整个商品房市场有了足够成长的空间。这个趋势仍会被推进，城市化会趋向泛城市化，继续扩展空间。经济是发展的，收入是提高的，对高能级城市的追求是永远的。只要限购还在，就不用担心市场。未来摆脱对房地产的依赖只有一种可能性，那就是确实无房可卖了。

3、现在的开发商绝大部分时间里，都是在轻资产运营。为什么地产总是和金融连在一起，因为地产开发的核心就是融资，只在买入土地和预售之间那段时间算是持有较重的资产，预售成功后虽然产权没有转移，但实际上这些资产已经变现了。其他的部分，设计找设计院，施工找建筑公司，销售找代理公司，物业可以外聘（但一般都不舍得放），可以发REITS，还可以发ABS。

十几年前，市场上的主流是港企囤地模式，但现在港企基本都被挤出市场了，你囤的地涨了一倍，人家的资金可能都转了5、6回了，还可以少交土地增值税。这是大房企打败地方小房企，龙头企业打败普通上市公司的原因所在。

对于当下的房企来说，资金成本高而且还有土地增值税，各家主观上并不是为了赚土地增值的钱，而是为了维系或者进一步发展整体销售规模。土储能力的核心表现，不是土储数量，而是土储去化速度。就像一个运动员吃的比别人多一倍，但他的运动量足够大，体型反而会比普通人更好。

4、房企多元化，和我们做投资是很相似的。有的人能力圈在银行、保险，有的人在地产、家电，也有的人在医药或者汽车，不管在这个圈里业绩多好，出了圈都是一件危险的事，对房企来说也是这样。

房企多元化还是尽可能以地产为基点做同心圆，找一个空白点画个毫无关联的圈，企业的起点优势就荡然无存，这个圈离地产这个基点越远，失败的概率就越大。

5、ROE是价值分析的核心指标，但在地产股的分析上，脱离了负债能力和土储节奏的ROE，是严重失真的。不考虑负债情况，有些高ROE公司的经营风险就会被掩盖；不考虑土储情况，表面净资产与实际净资产的差距就会被拉大，以此为基础的资产负债率和ROE都会变化，而由负债率和ROE所推导出来的基本面更无异于空中楼阁。

6、我们的一生都离不开地产，这是个永续行业，只不过不同时期的表现形式会不一样。即便是早已经过了城市化高峰的美国，地产依然活的很好，可以借鉴一下西蒙地产和帕尔迪。

新经济会推动传统行业的进步，而传统行业也会成为新经济迅速发展的基石，其间并无矛盾。相对来说，传统行业的增速会慢一些，但会稳定上行。而新经济容易大起大落，在某一个周期波峰往下看，自然是一览众山小，但周期过去，波谷也是需要坚持的

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