涉房融资回暖房企年末冲业绩 行业触底反弹刚需机会何在？

《投资者网》谢亦楠

今年三季度以来，房企债违约频频出现，市场成交数据暴跌。据不完全统计，10月25日，穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。

进入四季度，政策暖风频频吹拂，冰冻的房地产市场终于回暖。中信建投预计，四季度房地产行业流动性危机将得到逐步缓释，从中长期来看，房地产市场长效机制的建立将有助于行业资源进一步向优质企业集聚。

也有市场人士分析，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。此前房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强，降价行为增多。市场环境改善叠加年末房企冲业绩，刚需迎来最佳配置时机。

利空出尽政策转向稳增长

行业信心跌至冰点之后，房地产融资环境触底反弹。

克而瑞研究中心不完全统计，11月10日至21日，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。审批速度也相对较快，某房企的超短融债券五日发行完成。

市场回温背后，房地产政策利好频出，为消费者注入一针强心剂。先是9月末，央行首次提及“两个维护”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

随后10月15日，中房协召集了10家房企在京座谈，住建部相关部门人员参与主持。房企希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

此后，央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展。11月8日，国家发展研究中心在深圳调研，召集部分房企高管、多家金融机构代表参加座谈，消息传出后引发市场正面解读。

具体到各地市场，同样有放松调控的趋势。以大湾区为例，继东莞、珠海、江门之后，佛山也宣布拟将个人二手住房转让个人所得税调整为1%。10月，湾区内地九城住宅成交面积约399万㎡，环比增长约16%。

央行最新公布的个人住房贷款数据显示，10月房地产按揭投放较三季度有较大回升。10月末，个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

中信证券对此分析称，房地产信贷政策边际变化驱动市场信心恢复。央行单独发布按揭投放数据，释放了保障合理住房金融需求的明确信号。个人住房贷款加速投放，是政策选项中副作用最小、合理性最强的工具。

市场下行期即将筑底

春江水暖鸭先知。市场预期地产调控政策将出现边际调整，房地产板块近期全面飘红。

中国银河证券复盘了前几轮地产周期，认为当前市场处于“基本面底部区域+政策底”，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，四季度是较好的布局时机。

四季度以来，房贷利率也略有下降。贝壳研究院数据显示，10月，在其监测的90个城市，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均环比下调1个基点。这是房贷利率年内首次出现环比下降，表明购房信贷环境筑底改善。

这也意味着，刚需购房者的置业时机即将到来。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。此前房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。需求端，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强，降价行为增多。

国海证券表示，预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响，看好地产行业第四季度行情，经营稳健的头部房企未来更有望获得超额收益。

而也有市场人士分析，由于房企的流动性问题发酵未见底，此次政策边际放松的口子不会开得太大，房企仍面临着层层限制，当前融资端口的破封更多是针对经营状况良好、资产优质的企业，建议刚需配置此类房企。

也就是说，无论房地产行业是否告别至暗时刻，优质企业都将迎来新一轮发展契机。基本面是考察这类企业的重要因素之一，即在房地产市场整体降温的环境下，销售业绩能否稳定增长。

以行业龙头碧桂园为例，2021年前三季度，碧桂园权益合同销售金额达到4482亿元，累计权益销售面积 5226万方，略超去年同期水平；公司权益合同销售金额已连续9个月实现累计同比增长。

在动荡的行业环境中，碧桂园2017年以来连续五年入选《财富》杂志世界500强，2021年排名已提升到139位。穆迪、标普等国际机构继续肯定碧桂园的投资价值和信用评级，进一步吸引市场的青睐。

房企年底促销“押宝”刚需

敏锐的市场早已嗅到了政策筑底、楼市回暖的信号，房地产行业已开始新一轮的促销。

部分房企提前开始“双十二”活动，《投资者网》走访广州碧桂园某楼盘发现，特惠活动包括特价房、家电礼包、车位购置礼包、现场抽奖等活动。

为吸引刚需客户，低总价房源成为开发商抢夺市场的关键。上述项目经理告诉《投资者网》：“以往每个月都推出2-3套特价房吸引消费者来现场看房，但最近每个月都有10余套特价房。”

而要打动消费者的心，最终还是要靠产品。正如碧桂园集团创始人杨国强多次强调：“回归初心、秉承工匠精神、不断提升产品力。”

如何才能提升产品力？答案是建立供给端和需求端的桥梁。为此，碧桂园早已开启全产业链布局。公司产品覆盖规划设计、材料供应、建造、园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等资源。

凭借庞大的资源包与强大的整合能力，使得碧桂园在前期的开发规划中，能够更准确地预判成本，提前进行投资分析与决策，完善服务业职能。中间成本大量减少，消费者购买的商品也更具性价比。

依托于全产业链和标准化能力，碧桂园在今年发布了“星、府、云、天 ”四大产品系列。以“极致的实用主义”为核心，从规划、户型、装修、配套等方方面面，清晰匹配了四大客户群体的需求痛点。

标准化、系统化的产品序列，帮助消费者厘清个体需求，降低了决策成本。市场预判，年末促销冲刺业绩期间，碧桂园将通过向消费者让利，稳步提升市场份额，进一步稳固龙头地位。

中信证券指出：“碧桂园在规模领先的前提之下，透过区域裂变聚焦深耕，今年新获取项目的净利润率、回报率、开盘时间等经营指标均有明显改善，推动了盈利能力非周期性小幅提升；公司销管费率不断下降，融资成本维持低位，年化自有资金回报率持续提升，销售规模业内领先，都是其走向可持续发展的最好证明。”（思维财经出品）■