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房地产:政策再次眷顾,面目已非昨日

来源:金融界 作者:李宇嘉 2021-12-13 09:34:05
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(原标题:房地产:政策再次眷顾,面目已非昨日)

来源:金融界

作者:李宇嘉

本文作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士

01.

中央经济工作会议,首次以“三重压力”描述中国当前的经济现状。会议提出,各部门“都要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前,逆周期政策要加力,跨周期政策纠偏调整”。这意味着,“稳增长”再次成为政策重心。2022年这个特殊年份(年初奥运会、年底重要大会)的境况下,“稳增长”的意义更加强烈。

其中,就包括房地产政策的调整。比如,支持长租房发展,满足合理住房需求,这些很久没有提的需求端激励政策,再次被提出。而且,宣讲中央经济工作会议的“2021-2022中国经济年会”上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆提出,“房地产是支柱产业”

表:国家历次关于“房地产支柱产业”地位的表态

同样在这次会上,中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出,“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中,都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

这是对房地产支柱地位的注解。值得关注的是,对于房地产政策的表态,近期出现了明显的变化,特别是再次明确了“支柱地位”,颇为意外,超出市场预期,为何会出现这样呢?

02.

需求收缩,供给冲击,预期转弱,这个具象化的经济下行“三重压力”逻辑,在房地产领域体现得很明显,并进一步与实体经济形成了传导。比如,近期通过长效机制对房地产去泡沫的压力测试下,开发商、供应链、银行、居民、地方政府等,对地产的信心、信赖度都在下降。

信心下降,就意味着需求收缩,供给端自然受到冲击。表现在以下几个方面:

一是,银行的风险预期明显增加,不再愿意增加贷款投放,监管层积极喊话,要增加开发贷款,但银行表现很迟缓;

二是,总包和供应商不再愿意被开发商无限期拖欠结算,出现了大面积停工;

三是,很多购房者不再愿意买开发商预售的期房,即便是品牌开发商,也可能是不靠谱的。

四是,地方政府不再纵容开发商违规挪用预售资金,担心项目烂尾后,把维稳的风险甩给地方。

房地产供应链循环不畅,供给端就受到了巨大冲击。开发商前端缩减拿地、开工,后端“打折卖房”,压降竣工,以保卫现金流,这又加剧了悲观预期,市场信心继续走弱,反过来进一步恶化开发商资金。由此,造成了房地产全链条下行,拿地、开工、销售单月出现两位数负增长。6月份,70城新房只有12个城市新房价格下跌,11月份有52个城市新房价格下跌。

表: 全国70城一手房价指数

过去,历次重要会议关于房地产的表述,都是放在民生和社会保障里面,或防范风险中。这次中央经济工作会议,将房地产放在了明年7项经济稳定政策的“第三项”——结构政策要着力畅通国民经济循环。如此一来,就不难理解,为何再次强调房地产的支柱地位?从中央财经委的领导对此的详细注解来看,逻辑是很清晰的,以地产循环带动国民经济大循环。

显然,空前严峻和复杂的国际形势下,2022年“特殊年份”的语境下,无论基于政治逻辑,还是经济逻辑,怎么强调稳定的重要性都不为过。要“稳字当头”,国内大循环就要畅通起来。依托中国巨大的市场范围,庞大的互联大网,昂扬向上的奋进态势,任何负面问题都会消弭。

于经验判断也好,于形势紧迫也好,要畅通国民经济循环,房地产就必须要实现良性循环。所以,关于房地产良性循环,不到一个月的时间内,强调了三次。脉络很清晰,即突破行业供需约束的堵点,打通生产、分配、流通和消费各环节,畅通“拿地、融资、开工、施工、销售、竣工”全链条,以强大的产业链贯通优势,助力打通国民经济循环的任督二脉。

03.

治理房地产,一面是治理“高杠杆、高地价、高房价”循环所形成的纸醉金迷、泡沫享受型的扭曲式发展,其所带来的结果,就是“一业兴、百业衰”,有产者“躺赢”,年轻人、新市民无奈“躺平”,打造内需引擎和共同富裕的转型目标渐行渐远。这是当下正在做的事情。

另一面,就是在把房地产当一个正常的行业看待,在行业收益平庸化以后,把本该有的行业运行逻辑潜能激发出来,这就是产业链条长、带动性强、国人对美好安居亘古不变的追求与热情。这就是会议提出的“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

可见,2022年,市场体系和保障体系要同步推进,前者是为了助力“稳字当头”,后者则凸显了“稳中求进”。探索新的发展模式,比如多主体供给(非开发商一家垄断)、多渠道供应(非新增供地),存量微改造和更新(补上公共服务的短板),大力发展保障性租赁住房。

稳字当头与稳中求进的辩证统一,事实上就是短期和长期的统一,长期讲定力、短期讲策略;稳增长和防风险的统一,不在乎“一池一城”均志在必得,而是局部可掌控。房地产“冰冻三尺”之弊,非一日之寒,无法毕其功于一役,要靠炉火纯青的政治智慧,消解于长期无形之中。

房地产是当下我们面临最大系统性风险,弄不好的话,有可能造成链式的危机反应模式,我们怎么避免这个危机?近期的金融秩序肃清,是一个很好的参照,也可谓是一次对地产风险定向爆破的压力测试,但也将房地产风险的复杂性、艰巨性暴露无疑。当下,房地产就像是房顶跳舞的大象群,而房屋本身就是经济基本面,怎么防范房屋倒塌,大象死伤呢?

一方面,我们必须要给大象瘦身,另一方面,我们要夯实屋顶的沉重。现在,面临的问题是,大象很重,还想加重;屋顶并不是想象中那样固若金汤。近期定向爆破风险的现场实验中,迅速出现了信贷紧缩、金融风暴,以及风险传染和市场预期急速下坠,并形成了负反馈。

04.

当风险定向爆破与共同富裕语境下的“房地产税”同步发生,产生了巨大的预期不稳定。好在,我们的意志很坚强,治理很有智慧,讲究策略和迂回。未来的地产政策要遵循这样的逻辑:

首先,风险具象化。谁有病给谁吃药,把系统性风险掰成碎片,一块一块精准地喂到每一个作奸犯科者的嘴里。比如,近期暴雷的企业,先把自身的家底盘清楚,该偿还的偿还;有愿意接盘的,接盘后再偿还;难以盘活的,在宏观审慎的前提下,金融资源会适当注入。

这种处理叫“五马分尸”。分法很智慧,化整为零,各有其所,分开后每一块的阵痛都很小,影响也就小了。投资者、利益相关者,都要承担责任,恒大港股价格从十几港币跌到2个港币,刘大不得不割肉卖出,这就是赌“刚性兑付”的结果,过去赌对了,现在和未来就不对了。

讲这个意思,是要告诉每个人,每个主体,要对自己的行为负责任。因为,主体责任不是虚幻的,它一定是具象化的。如果主体责任虚幻了,就是法不责众,一定是“大而不倒”,绑架政策。

其次,开正门、堵歪门。巨大的政治意志下,政通人和、政令畅通,第一次明确的住房保障体系(公租房、保租房、共有产权)会得到迅速落地,长租房也将会得到支持,并与保障房、共有产权,构建新市民、年轻人的住房供应体系,可租可售。它的目的是,将80后、90后的“后浪年轻人”承受的民生压力,“三座大山”也好、“五座大山”也好,一一卸下来。

最后,房地产行业的正常化,并不意味着可以臆想“新周期”了,臆想房价反弹,“躺赚”和“躺赢”的机会又来了。如果你这么认为,并再次激发投机炒作的肾上腺素和多巴胺,那买者自负,与跟着恒大受损的那一帮投资者一样,未来不要追悔莫及。尽管疫情后出现一轮楼市回升,但很多城市二手房价还趴在那里阴跌,这是未来的趋势,砸在手里可能是常态。

面对列祖列宗,“房住不炒”反复强调,但你不听,非要飞蛾扑火,能怪谁呢?这个时候,你就会知道,房产税是可以迂回的。任性入场,在当下的高价位买入,却被迫持有在手里,这个房产税的效果是一样的。政策很清晰,鼓励合理需求,房地产实体部分才是支柱产业。国家要推进的房地产良性循环,乃是合理需求的循环,保障房的循环,你要进来那就是分母。

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