房地产：政策再次眷顾，面目已非昨日

（原标题：房地产：政策再次眷顾，面目已非昨日）

来源：金融界

作者：李宇嘉

本文作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士

01.

中央经济工作会议，首次以“三重压力”描述中国当前的经济现状。会议提出，各部门“都要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，逆周期政策要加力，跨周期政策纠偏调整”。这意味着，“稳增长”再次成为政策重心。2022年这个特殊年份（年初奥运会、年底重要大会）的境况下，“稳增长”的意义更加强烈。

其中，就包括房地产政策的调整。比如，支持长租房发展，满足合理住房需求，这些很久没有提的需求端激励政策，再次被提出。而且，宣讲中央经济工作会议的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆提出，“房地产是支柱产业”。

表：国家历次关于“房地产支柱产业”地位的表态

同样在这次会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

这是对房地产支柱地位的注解。值得关注的是，对于房地产政策的表态，近期出现了明显的变化，特别是再次明确了“支柱地位”，颇为意外，超出市场预期，为何会出现这样呢？

02.

需求收缩，供给冲击，预期转弱，这个具象化的经济下行“三重压力”逻辑，在房地产领域体现得很明显，并进一步与实体经济形成了传导。比如，近期通过长效机制对房地产去泡沫的压力测试下，开发商、供应链、银行、居民、地方政府等，对地产的信心、信赖度都在下降。

信心下降，就意味着需求收缩，供给端自然受到冲击。表现在以下几个方面：

一是，银行的风险预期明显增加，不再愿意增加贷款投放，监管层积极喊话，要增加开发贷款，但银行表现很迟缓；

二是，总包和供应商不再愿意被开发商无限期拖欠结算，出现了大面积停工；

三是，很多购房者不再愿意买开发商预售的期房，即便是品牌开发商，也可能是不靠谱的。

四是，地方政府不再纵容开发商违规挪用预售资金，担心项目烂尾后，把维稳的风险甩给地方。

房地产供应链循环不畅，供给端就受到了巨大冲击。开发商前端缩减拿地、开工，后端“打折卖房”，压降竣工，以保卫现金流，这又加剧了悲观预期，市场信心继续走弱，反过来进一步恶化开发商资金。由此，造成了房地产全链条下行，拿地、开工、销售单月出现两位数负增长。6月份，70城新房只有12个城市新房价格下跌，11月份有52个城市新房价格下跌。

表： 全国70城一手房价指数

过去，历次重要会议关于房地产的表述，都是放在民生和社会保障里面，或防范风险中。这次中央经济工作会议，将房地产放在了明年7项经济稳定政策的“第三项”——结构政策要着力畅通国民经济循环。如此一来，就不难理解，为何再次强调房地产的支柱地位？从中央财经委的领导对此的详细注解来看，逻辑是很清晰的，以地产循环带动国民经济大循环。

显然，空前严峻和复杂的国际形势下，2022年“特殊年份”的语境下，无论基于政治逻辑，还是经济逻辑，怎么强调稳定的重要性都不为过。要“稳字当头”，国内大循环就要畅通起来。依托中国巨大的市场范围，庞大的互联大网，昂扬向上的奋进态势，任何负面问题都会消弭。

于经验判断也好，于形势紧迫也好，要畅通国民经济循环，房地产就必须要实现良性循环。所以，关于房地产良性循环，不到一个月的时间内，强调了三次。脉络很清晰，即突破行业供需约束的堵点，打通生产、分配、流通和消费各环节，畅通“拿地、融资、开工、施工、销售、竣工”全链条，以强大的产业链贯通优势，助力打通国民经济循环的任督二脉。

03.

治理房地产，一面是治理“高杠杆、高地价、高房价”循环所形成的纸醉金迷、泡沫享受型的扭曲式发展，其所带来的结果，就是“一业兴、百业衰”，有产者“躺赢”，年轻人、新市民无奈“躺平”，打造内需引擎和共同富裕的转型目标渐行渐远。这是当下正在做的事情。

另一面，就是在把房地产当一个正常的行业看待，在行业收益平庸化以后，把本该有的行业运行逻辑潜能激发出来，这就是产业链条长、带动性强、国人对美好安居亘古不变的追求与热情。这就是会议提出的“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

可见，2022年，市场体系和保障体系要同步推进，前者是为了助力“稳字当头”，后者则凸显了“稳中求进”。探索新的发展模式，比如多主体供给（非开发商一家垄断）、多渠道供应（非新增供地），存量微改造和更新（补上公共服务的短板），大力发展保障性租赁住房。

稳字当头与稳中求进的辩证统一，事实上就是短期和长期的统一，长期讲定力、短期讲策略；稳增长和防风险的统一，不在乎“一池一城”均志在必得，而是局部可掌控。房地产“冰冻三尺”之弊，非一日之寒，无法毕其功于一役，要靠炉火纯青的政治智慧，消解于长期无形之中。

房地产是当下我们面临最大系统性风险，弄不好的话，有可能造成链式的危机反应模式，我们怎么避免这个危机？近期的金融秩序肃清，是一个很好的参照，也可谓是一次对地产风险定向爆破的压力测试，但也将房地产风险的复杂性、艰巨性暴露无疑。当下，房地产就像是房顶跳舞的大象群，而房屋本身就是经济基本面，怎么防范房屋倒塌，大象死伤呢？

一方面，我们必须要给大象瘦身，另一方面，我们要夯实屋顶的沉重。现在，面临的问题是，大象很重，还想加重；屋顶并不是想象中那样固若金汤。近期定向爆破风险的现场实验中，迅速出现了信贷紧缩、金融风暴，以及风险传染和市场预期急速下坠，并形成了负反馈。

04.

当风险定向爆破与共同富裕语境下的“房地产税”同步发生，产生了巨大的预期不稳定。好在，我们的意志很坚强，治理很有智慧，讲究策略和迂回。未来的地产政策要遵循这样的逻辑：

首先，风险具象化。谁有病给谁吃药，把系统性风险掰成碎片，一块一块精准地喂到每一个作奸犯科者的嘴里。比如，近期暴雷的企业，先把自身的家底盘清楚，该偿还的偿还；有愿意接盘的，接盘后再偿还；难以盘活的，在宏观审慎的前提下，金融资源会适当注入。

这种处理叫“五马分尸”。分法很智慧，化整为零，各有其所，分开后每一块的阵痛都很小，影响也就小了。投资者、利益相关者，都要承担责任，恒大港股价格从十几港币跌到2个港币，刘大不得不割肉卖出，这就是赌“刚性兑付”的结果，过去赌对了，现在和未来就不对了。

讲这个意思，是要告诉每个人，每个主体，要对自己的行为负责任。因为，主体责任不是虚幻的，它一定是具象化的。如果主体责任虚幻了，就是法不责众，一定是“大而不倒”，绑架政策。

其次，开正门、堵歪门。巨大的政治意志下，政通人和、政令畅通，第一次明确的住房保障体系（公租房、保租房、共有产权）会得到迅速落地，长租房也将会得到支持，并与保障房、共有产权，构建新市民、年轻人的住房供应体系，可租可售。它的目的是，将80后、90后的“后浪年轻人”承受的民生压力，“三座大山”也好、“五座大山”也好，一一卸下来。

最后，房地产行业的正常化，并不意味着可以臆想“新周期”了，臆想房价反弹，“躺赚”和“躺赢”的机会又来了。如果你这么认为，并再次激发投机炒作的肾上腺素和多巴胺，那买者自负，与跟着恒大受损的那一帮投资者一样，未来不要追悔莫及。尽管疫情后出现一轮楼市回升，但很多城市二手房价还趴在那里阴跌，这是未来的趋势，砸在手里可能是常态。

面对列祖列宗，“房住不炒”反复强调，但你不听，非要飞蛾扑火，能怪谁呢？这个时候，你就会知道，房产税是可以迂回的。任性入场，在当下的高价位买入，却被迫持有在手里，这个房产税的效果是一样的。政策很清晰，鼓励合理需求，房地产实体部分才是支柱产业。国家要推进的房地产良性循环，乃是合理需求的循环，保障房的循环，你要进来那就是分母。