香港楼市稳步复苏 住宅成交量创九年新高

由于疫情逐渐受控、香港经济开始复苏，香港房地产市场整体呈现复苏势头。

21世纪经济报道记者朱丽娜 实习生周倬睿 香港报道 由于疫情逐渐受控，香港经济开始复苏，香港房地产市场整体呈现复苏势头。

自今年2月起，香港住宅市场已连续六个月录得超过6000宗交易，虽然8月起成交宗数有回落，仍保持在每月平均约5000宗。戴德梁行12月14日发布的报告预计，今年全年香港住宅总成交量将超过7.46万宗，创自2012年以来新高。其中二手市场尤其活跃，该行预计全年成交将超过5.7万宗，同创2012年以来的二手市场交易量新高。

同时，戴德梁行指出，住宅市场受低息环境和强劲的自住需求影响，楼价自年初开始拾级而上，于8月至9月期间见顶后回落，预计今年香港楼价升幅约6.5%。

香港差饷物业估价署11月26日公布的数据显示，10月私人住宅售价指数按月跌0.85%，创14个月以来的最大跌幅，连跌两个月。总结今年首10个月，香港楼价指数累计仍升近4%。

香港特区政府常以三至四年为期设立一手房供应目标。2017年3月时任特首梁振英任期内的最后一份施政汇报曾提出，预计未来三至四年一手房供应量可达9.7万个单位，但截至2021年年中只有6万个单位落成。2020年更是以1.49万个一手房供应量跌至自2011年来的最低水平。

12月8日下午，香港特区政府发表《长远房屋策略2021年周年进度报告》指出，未来十年总房屋供应目标维持于大约43万个单位，包括30万个公营房屋单位目标。

展望2022年，住宅市场一手房供应量仍无惊喜，戴德梁行预计将会有约1.8万-1.9万个可出售的私营房屋单位。该行预计受2021年基数较大和2022年“上车”盘源（面积较小总价低，主要面向首次置业人士）减少的影响，明年住宅市场的成交量比今年下跌约10%。

然而，较好的经济基调将推动楼价继续向好，该行预计明年香港楼价将有5%-10%增幅，其中位于市区的豪宅将有可能超越10%的增幅。

大额房地产投资飙升逾一倍

戴德梁行预计，今年大额房地产投资成交(金额超过一亿港元的物业成交) 宗数预计为180宗，较去年同期激增超一倍；总成交金额预计达800亿港元，同比上升67%，成交主要由本地投资者和海外基金带动。

其中，工业大厦和地盘项目表现亮眼，各占总成交额30%。工业大厦因所涉金额相对较小、且用途较多元化，如可用作迷你仓或数据中心等，因此受到机构投资者的青睐。值得一提的是，写字楼成交金额则由去年占62%大幅减少至今年的15%。据该行分析，原因或与2019年社会事件及过去两年疫情的持续影响有关，写字楼及商铺租赁需求下跌，削弱投资需求。

戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄指出，大额房地产投资成交宗数和总金额创2019年以来的新高，但平均每笔交易规模回落至2016年水平。大额成交方面，预期明年有望达200宗，总成交金额有望达1000亿港元。

他指出，今年市场对工业大厦的需求是有史以来最炽热，预计明年仍受追捧。投资者近年对新兴起的长租公寓类酒店物业产生兴趣，与内地逐渐通关有望带动旅游业复苏也将利好酒店物业类投资，该行预计投资者可能于明年抄底酒店物业类投资。

金融及保险业占写字楼租赁42%

随着香港经济逐步复苏，甲级写字楼租赁市场连续两季表现回暖，一洗上半年疲态。戴德梁行10月12日发布的报告显示，今年第三季度，香港写字楼录得正32.77万平方呎（约合3.04万平方米）的净吸纳量，为2019年第三季度以来首次录得正吸纳。

截至2021年11月，甲级写字楼租赁市场的新租赁成交以金融及保险行业租户为主，占比达42%。此外，交通运输行业、商务中心及共享工作空间行业较活跃，分别占新租赁成交的10%和8%。

租金方面，全年各区平均租金跌幅为4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大为收窄。其中中环地区第四季度较上季度相比，已出现0.3%-0.6%的轻微升幅。

受经济环境改善及下半年吸纳量恢复正数，写字楼空置率由第二季度的14.4%下调至第四季度的13.6%。退租面积从今年第一季高位的724000平方呎（约合6.72万平方米）大幅回落至第四季的367000平方呎（约合3.41万平方米），减幅约49.3%。

戴德梁行执行董事及香港写字楼部主管韩其峰（Keith Hemshall）指出，由于明年将有超过200万平方呎（约合18.58万平方米）全新甲级写字楼供应相继落成，预计明年底整体空置率将增至16%至17%，整体平均租金将下调1%至3%。

该行估计，通关因素将有利于香港各行业进一步复苏，将带动写字楼需求增加，全年整体吸纳量有望恢复至30万平方呎至50万平方呎（约合2.79万平方米至4.65万平方米）。