李宇嘉专栏丨强化住房保障是国民经济大循环的重要引擎

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期结束的中央经济工作会议提出，“要推进保障性住房建设”。今年7月2日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布时，国家也第一次明确了我国住房保障制度的顶层设计，明确了新时期我国住房保障的体系包含公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。同时，国家也强调，保障性租赁住房是我国“十四五”时期各地住房工作的重点。

这些年，城镇化形势发生重大改变，全面城镇化转向“大城市化”“都市圈化”，人口开始向几大都市圈、广东及浙江等区域转移。同时，这些区域的房价也开始明显上涨。中指院统计的10大城市近10年来新房价格指数月均同比涨幅达到6.2%。新市民或新毕业大学生，甫一进入城市工作，就面临着高房价，以及随房价一同涨上来的租金。2008年以来，根据中原地产的统计，一线城市租金指数平均上涨了82.6%。因此，当下住房问题最突出的，并非户籍家庭，而是年轻人、新市民。

目前，全国有3.7亿新市民，其中2亿是年轻人。以“90后和00后”为主的年轻人、新市民，对生活品质的诉求更高，也是住房消费需求最迫切、潜力最大的群体。根据智联招聘的数据，2020年大学毕业生起薪的平均值为5290元，其他新市民（比如快递或中介小哥、公交司机等）的薪水也差不多在这一水平上下。

这些人群的收入水平并不低，但相对于租金和房价来说，其支付能力就显得比较低了。截止到2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，随着“房住不炒”深入人心，房地产市场供求趋于平衡。未来，要实现房地产良性循环，并纳入和促进以消费内需为主的国民经济大循环体系中，在住房领域，就必须要满足和实现年轻人和新市民对于美好人居的诉求。

因此，近年来国家特别强调要建立“租购并举”的住房制度。在住房保障体系内，主体也是以租为主。一方面，不断根据城市最低工资线上浮，顺势上调享受公租房的收入标准；另一方面，将重点更多地转向针对新市民、年轻人供应保障性租赁住房。这类住房的特征是“低租金、小户型（70平方米以下为主）”，租住门槛比较低，只要满足无房的条件就可以申请。

根据住建部的部署，“十四五”期间，人口净流入的大城市，都要筹集建设保障性租赁住房。今年5月份，住建部召开40个城市座谈会（人口净流入的主要是这些城市），计划年内筹集建设保障性租赁住房93.6万套。按照各地公布的数据初步匡算，“十四五”期间，主要城市、省份大概筹建保障性租赁住房1200万套，大概占到新增住房供应规模的30%左右。

其中，上海、广州、深圳“十四五”新增的保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。合肥市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房15万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。类似合肥的22个二线热点城市，保障性租赁住房占比都在30%左右，40个城市中的其他16个城市占比在15%左右。

而且，为了降低租金成本、运营成本，真正实现“低租金”，国家明确了5类房源筹集渠道，包括集体土地建设、存量商业办公改租赁、企事业单位自有用地建设；还包括产业园区原有7%的公共配套比例提高到15%，增加部分主要用来建设宿舍型保障性租赁住房。此外，热点城市年度供地计划要单列不低于住宅用地10%为租赁地块，也主要建设保障性租赁住房。

目的就是做到“土地不花钱、少花钱”。同时，上述几种存量盘活渠道在落实改建政策时，不改规划、不缴土地出让金，还能享受普惠金融贷款（利率在3.8%-4.2%之间），租赁企业增值税减按1.5%收取。所有这些，都是为了降低租赁企业筹建和运营成本，并在优惠政策的扶持下实现盈利。如果“十四五”末能达到预期的筹建目标，再加上同步大力发展长租房市场，满足收入较高部分年轻人的租赁需求，届时新市民、年轻人的住房问题将会明显改观。

在租的方面，目前已建立覆盖“公租房、保障性租赁住房、长租房”等多层次、多渠道，阶梯消费的供应体系。同时，在买的方面，国家也十分强调共有产权住房，比如“十四五”广东计划筹建共有产权住房14万套，北京、上海建设的规模也很大。这类房源通过“限地价、限房价”的市场化方式供应，购房者和地方政府“产权共有”（购房者初始产权一般不低于50%），从而极大降低买房门槛。购房者收入积累到一定程度，就可以买回政府产权部分。

由此，在新的住房保障体系下，针对新市民和年轻人，当下已构建起“以租为主、租购并举”的住房供应新体系。站在整个住房循环体系来看，保障性住房自身又是一个小循环。而且，这个循环体系中的几类住房供应，不仅强调低成本（低租金、低房价），还强调在重点产业园区、地铁沿线、城区范围集中供应，以降低通勤成本，实现职住平衡，提高供应效率。

当新市民和年轻人能以较低的成本、体面的居住环境、完善的公共服务在就业地城市安顿下来、扎根下来，不仅不再急着买房，而且居住的成本会降下来。那么，他们旺盛的消费需求就一定会释放出来，包括居住服务消费、家庭生活消费、子女“三育”需求（生育、养育、教育）、汽车消费、旅游消费等。唯有此，整个国民经济才能健康和可持续地实现大循环。