2021组织力研究: 百强房企人均销售额均值破3500万

（原标题：2021组织力研究: 百强房企人均销售额均值破3500万）

随着“高质量经营发展”新阶段的到来，市场逻辑面临重构，“稳健”成为发展的灵魂，房地产企业战略也面临着重置或升级。

新阶段下，新思考不断涌现，什么样的组织是适配行业新周期的健康组织？什么样的人才是匹配行业新周期的优秀人才？什么样的企业会成为行业新周期下的好雇主？何种企业拥有卓越的公司治理能力？

12月22日，可研智库创始人、亿翰智库事业合伙人贾春晖在“2021中国房地产业组织管理峰会”暨“中国房地产企业(第二届)CHO联席会”上主持发布了《2021中国房地产组织力研究报告》、《2021中国房地产雇主影响力研究报告》和《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》，从多个角度回答上述问题。

组织力百强房企人均净利润达500万元

《2021 中国房地产组织力研究报告》从多个指标及房地产企业”人均效能、元均效能、费均效能、城市效能、运营效率与组织管理综合水平“六个可量化维度出发进行细分研究，形成对中国房地产组织力百强企业的综合评价及分析。

以人效为例，组织力百强房企人均全口径销售额均值已经突破3523.68万元。在过往10年的飞速全国化布局过程中，百强企业已经完成了对全国334个地级行政区域的整体布局。 此外，2020年，房企各梯队之间的人效表现差距依然明显，但间距逐渐拉近，行业内具有管理水平优势、最早专注效能提升的头部房企，效能表现达到了边际顶点。

人效第一梯队TOP20 企业人均全口径销售额为5604.13万元/人，与2019年相比基本持平。但在业绩提升的主要原因下， TOP51-100房企人效表现大幅提升，并直接推动行业人均效能水平提升。

此外，组织力百强房企的成本管控水平较高，其人均净利润可以达到500万元/人以上，元均净利润达到23.20元。

从元均表现来看，受2020年疫情下社保减免政策的影响，企业人工成本支出有所下降，致元效提升明显。随着国内疫情控制愈加稳定，该因素对元效影响会逐渐消失，预计2021-2022年随着房企高质量发展战略的逐步落地，企业成本管控制度和用人策略会随之调整优化，房地产行业人才对收入增幅的预期会有相应回落，人工成本总额会逐步下降，元效表现仍会进一步提高。

以地级市为统计口径来看，2020年，组织力百强房企城均全口径销售额达到了27.04亿元/城，城均权益销售额为19.95亿 元/城，城均销售面积16.55万平方米/城，整体较2019年提升达10%以上。

费均效能为每一元费用投入(营销费费用、财务费用和管理费用的三费总和)实现的业绩或创利情况。2020年，百强房企费均效能整体略有提升，但增幅低于元均效能增幅。以费均全口径销售额为例，2020年组织力百强房企均值为31.36元，较上一年度提升3%。

但随着2021年新阶段的到来，行业底层发展逻辑随之颠覆。可研智库发现，2021年，高周转、高杠杆、全国化扩张型房企战略遭遇大范围停滞或收缩。未来，固有的企业发展战略将被重构。

基于上述研究视角，可研智库得出以下五大结论：

1、2020-2022年，房地产市场至少面临三年的盘整周期，预计三年震荡周期至少持续到2022年6月。同时，2022年房企将进一步采取系统性的组织精简、人员优化以及效能提升动作。

2、对房地产企业来说，过度深耕现有城市与一味地拓展高能级城市虽然在短期内可以带来组织效能的快速提升，但长远来看不能达到组织效能的最佳表现。

3、规模化带来的集群效应虽可以帮助企业降本提效，但在成本管控水平不足的情况下，规模化造成的浪费与损失非常惊人，成本管控水平不足的房企在规模扩张过程中的组织效能甚至不及扩张前表现。

4、房地产人力资源顶层设计将被系统性强化，定位将全面转型。在实现精细化、系统化管理的同时，真正转型为战略型人力资源定位。

5、房地产企业未来可能会分化出多种差异化经营模式，若能充分发掘差异化的核心竞争力并将其发挥到极致，企业的组织效能水平就有机会达到边际顶点。

房地产企业员工敬业度评分大幅下滑

《2021中国房地产雇主影响力研究报告》从房地产 “组织势能、组织内能、组织动能”几大维度细分研究，形成对百强房地产企业雇主影响力的分析和评价。

总体来看，2021年房地产企业员工敬业度评分大幅下滑，该项得分仅为82.31分，较上年下滑7.56 分。员工对组织健康状态的负面评价多集中在机制建设与薪酬激励层面。

细分来看，在员工动力、员工稳定性上，房企都暴露出不同程度的问题。战略方向不清晰、组织内沟通不顺畅、个人发展被忽视、薪酬政策受质疑、文化建设落地效果有待提升等问题最终都反映到员工敬业度上。 作为衡量组织健康程度的结果性指标，敬业度评分下降意味着目前房企采取的管理措施仍有较大提升空间。

此外，调研数据显示，员工对目前所在房企的战略政策存在困惑，这一点虽尚未影响到员工对企业信心及日常工作，但值得进一步关注。

与此同时，员工对所在企业的信息传递效率评价下降，由2020年88.30分变成87.07分，企业内部越级管理频率增加、汇报线不清晰、多头汇报、重复汇报等情况时有发生为主要原因。

薪资方面，员工薪酬满意度下滑趋势明显。虽然房企战略转型是大势所趋，员工对薪酬调整有心理预期，但员工的基本态度是理解但不认同。这意味着在薪酬调整过程中，房企忽略了员工情绪及个人情况，进而影响了员工的认同感。

值得一提的是，与2020年相比，调研企业人才培养机制认同指数明显上升，由82.24分提升至83.15分。这与房企近几年对人才培养体系的重点关注、2021年对企业文化的建设力度加强、对团队凝聚力的塑造更加重视有关。

一股独大问题在行业内较普遍

《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》从投资者权益保护、董事会治理、财务治理、信息披露、社会责任治理及绿色金融价值这6大维度，结合中国房地产业治理指数分析及评价，对中国房地产业公司治理水平进行了研究。

报告显示，一股独大股权结构在房地产行业内较为普遍，股份集中度CR值大于1的房企达到样本企业总数的71.79%。这说明大部分房企属于股权高度集中型，第一大股东具有绝对控制权。

董事会内部成员结构的多样性有助于提升企业决策科学性和抗风险能力。报告显示，上市房企董事席位中存在女性董事缺位现象。董事会成员规模在5-13人之间，均值为8.15人，董事会成员中拥有女性董事的企业数量占总样本企业的85.71%。 公司治理层面，房企还面临以下问题：

1、由于董事会成员结构复杂、规模较大，部分董事缺乏管理企业的实际经验，加之缺少获取企业经营真实信息的渠道导致董事会决策效率低下；

2、由于治理机制不完善，导致企业中大部分股东同时担任公司高级管理人员，两权分离原则未得到充分贯彻；

3、由于公司治理体系不完善，监管措施不到位，导致大部分样本企业只愿意按照证券法规最低要求披露信息，自愿性信息披露的内容和质量都不能满足相关利益群体对企业的监督需求等。

当前绿色治理的发展观正逐渐走向主流。报告发现，盈利能力强的企业，其ESG绩效高低没有明显规律，但ESG绩效较高的企业盈利能力相对较强。这说明ESG体系建设确实有助于提升企业的经营管理能力和盈利能力。

随着金融机构绿色金融业务更聚焦于绿色资产、绿色项目投资，坚持绿色导向、商业可持续发展的企业，其融资结构可以得到进一步改善，资金成本有望降低，绿色投资价值有望提升。