地产公司报表的可信度高吗？

（原标题：地产公司报表的可信度高吗？）

记得老唐曾说过：“财报是用来证伪的”。一切公司运营活动都能在报表中寻得蛛丝马迹。然而这句话在地产这里似乎失去了功效。由于地产一个项目会跨越多个财报周期，其中合作的关联的公司不计其数。所以地产行业天然的具备了修饰报表的能力。

如果地产报表可信的话，我们很容易判定出企业的利润。因为在预售制度下，拿地价和销售价以及交付都是公开透明的，投资者只需简单拿计算器按两下就能毛估出利润。但是在报表的过度修饰美化之下，使一切蒙上了迷雾。

如果报表可信的话，地产企业2021年和2022年应该都有很好的利润。因为这两年结算的都是2018，2019年拿的地。18，19年地价还处于低位，而之后的销售去化都很顺畅。所以利润率没道理差。但事实是很多房企暴雷了！

那么暴雷是因为这两年真的没利润吗？当然不是！暴雷的主要责任在行业的严厉调控吗？当然也不是！利润是存在的，只不过被提前挪走了。从常理来看，之前的19，20两年对很多房企来说应该是利润比较难受的年份，这两年对应的是16，17两年拿下的高价地。但相反这两年很多房企的报表利润却很好。怎么做到的？人为调节呗！把后面该有的利润提前挪一部分到之前；再把之前的销售选择性结算，挑有利润的结算，利润差或者亏损的想办法顺延，寅吃卯粮。

企业调节报表行为本无可厚非，但是一众投资者却不顾事实不分常理的大肆褒贬宣扬。于是这些调节的企业被捧上了天！什么拿地眼光超绝，什么运营低本高效，什么管理层优秀回报股东等等。能把一个欠年做出丰年的利润，那丰年岂不是要上天了！只是后来不幸遇到最严厉的调控，房企现金流被管控，财技的乾坤大挪移无法施展，才有了暴雷。暴雷之后投资者们又开始说地产企业财报不可信，自己被骗，很无辜的样子。其实企业还是那个企业，赚的钱一分没少，现在显得少了是因为已经预支过了。然而这却辜负了投资者对其的神化！

其中有个傻小伙金茂，完全不通人情世故。别人浓妆艳抹，自己常常素面朝天就出来见人。偶尔只是涂点口红，却十分心虚的立马对外解释：我只是涂了口红而已。。。央企本该低调，但是却在行业一片歌舞升平之时抛出重磅计提的炸弹——高价地因素，计提43亿，当期利润下降40%。于是一片哗然！其实按金茂的经营状况，完全可以学习其它房企，不良项目分两三年来出清，再稍微透支些利润，甚至都不用修饰到一些激进房企的程度，就能平稳过渡。只不过金茂选择了最真实面目示人。从此，金茂头顶暴雷的帽子被打入地狱，一说起金茂二字，众人纷纷摇头。你就是暴雷，低效，高成本，水平差，管理层失信不靠谱。。。。

回到话题之初，房企如果不修饰报表，那么利润是很容易预测的！那么对于去年和今年房企的利润判断，销量售价都摆在那里，自然是之前报表修复的越少，利润预支的越少的房企，这两年的表现就会越好！

之前金茂的报表展现的是一家房企的正常利润水平。其它很多房企展现的是一个美化过被捧到神话般的利润水平。甚至神话已经被刺穿之后还宁愿停留在之前的美梦中回味，而不愿接受现实。金茂管理层说高价地已经计提干净了大家不信，说毛利已经见底回升大家还是不信。哪怕拿地数据和销售数字明明白白的摆在那里，还在担心着有暗雷

现在的地产龙头是保利。保利本身优秀，又在A股，不像港股要和发债评级挂钩，所以做账也会修饰，但幅度有限。并且央企本身也会规范一些。保利2020年利润增速4个点，去年预告是减少5个点，所以两年业绩基本打平。金茂虽说20年暴雷同比-40%，但是去年中报管理层说了全年有50%以上的增速，所以两年也大致打平，和保利相差不多。16，17年时金茂才刚开始进入一些核心城市，缺乏积淀。而保利由于底蕴深厚，在大部分城市早有布局，所以拿地表现好于金茂是理所应当。但18年之后金茂布局框架完成，又有了城市运营加持，拿地利润率其实已经超越了保利。但现在市场上给两者的评价以及估值却是一个天上一个地下。

总结一下：去年今年乃至明年，财报表现最好的一定是之前财报处理最保守的企业。而财报究竟是保守还是激进，从营收增速和净利润上面就能看出。营收结算的越多的，净利率显得越高的，不是本身优秀，而是透支未来最多！