世邦魏理仕：2022年北京写字楼市场租金或企稳 个别子市场仍有下行压力

（原标题：世邦魏理仕：2022年北京写字楼市场租金或企稳 个别子市场仍有下行压力）

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务负责人张冀苏今日在发布会上表示，2021年北京写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡，多个商务区租金企稳。短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。预计今年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

世邦魏理仕发布的报告显示，2021年第四季度，随着六个新项目总计50万平方米办公面积交付使用，全年新增供应量达121. 4万平方米。年度新增供应量创历史第二高，并连续第四年超过50万平方米。从区域看，2/3的新项目集中于新兴商务区，其中丽泽占全市31%；CBD中服地块本轮供应收官；中关村近六年首次迎来甲级项目交付。

2021年第四季度北京全市净吸纳量录得27.6万平方米，环比下降22%，年末超大面积成交使得奥体单季净吸纳量为各子市场最高。市场活跃度有所回落，但科技企业在奥体和望京等子市场的扩租需求仍较为强劲，大面积需求以人工智能、大数据及互联网+服务等赛道为主。金融行业特别是保险和证券公司的搬迁需求在CBD和丽泽不断增加。此外，以新能源，基础设施建设及水电等相关的新租需求本季也较为亮眼。

报告显示，在充裕的可租空间支持下，2021年北京全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。全年CBD和丽泽各占全市净吸纳量三分之一。疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。新增供应潮和疫情引发租户对品质升级的持续追求和关注。

同时，北京全市空置率年末录得17.1%，季内除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区均出现不同程度的下降。2021年全年在强劲需求的推动下，北京全市空置率同比下降0.8个百分点。 CBD、奥体、丽泽等区域空置率高位回落，存量空置面积逐步消化。金融街、中关村等紧俏区域可租面积释放，适度缓解区域内供需矛盾。

从租金来看，整体市场平均租金报价同样本比环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄。子市场表现不一，科技中心中关村保持坚挺，望京全年增长； CBD、丽泽年末触底；其他区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

展望2022年，张冀苏指出，北京写字楼市场预计有九个新项目总量近76万平方米投放市场，且一半集中在以通州为首的新兴区域，成熟区域供给压力将有所缓解，而新兴区域将为租户选址，尤其是产业类租户发展提供更多外延空间。本轮优质写字楼增量潮使得租户对办公场所品质升级的追求充分释放并成为常态，将长期提升市场需求的能级。短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。