2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高 租金五年来首次回升

（原标题：2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高 租金五年来首次回升）

1月12日，世邦魏理仕发布的《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》报告显示，2021年，上海写字楼净吸纳量创历史新高，近130万平方米；租金止跌回升，这也是五年来首次回升，其中LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显。

“2021年上海商业地产由于叠加了2019年和2020年积压的需求，因此净吸纳量创新高。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕接受记者采访时表示，“写字楼市场租期一般是三年，按照我们以往的观察，净吸纳量在创出新高后可能会有所回落。”

上海写字楼市场去年净吸纳量近130万平方米

2021年，上海写字楼市场共有17个新项目入市，总计107.1万平方米，为上年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博-前滩-徐汇滨江”为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。

世邦魏理仕数据显示，2021年上海优质写字楼市场净吸纳量创下历史新高，达到129.8万平方米。其中，搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动。

值得一提的是，2021年第四季度，在核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，上海已然出现“再中心化”区位升级赶超“去中心化”的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，上海空置率同比显著下降3.0百分点至16.6%。

行业需求方面，上海电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列2021年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。

在世邦魏理仕看来，国内外头部企业战略布局带来整层以上中大面积租赁需求占比提升，核心区位吸引主力需求金融和消费制造业集聚，而滨江多板块全年去化尤为亮眼，凭借多独栋产品与可视性佳的优势加速总部办公和包括TMT、医药等细分部门差异化布局，前滩空置率更是低至2.6%，租金已然呈现赶超成熟板块之势。

“受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，上海写字楼市场去年租金止跌回升，报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。”世邦魏理仕报告指出，“其中，绿色楼宇实现超20%的租金溢价。”

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示，“2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万平方米左右新增体量入市。”

投资市场交易额重返千亿量级 达1044.3亿元

2021年，上海房地产大宗交易市场共成交89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导。

从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，按笔数占比52%。

值得关注的是，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目。除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显；自用型需求保持坚挺，半导体与生物医药企业在政策导向与产业聚集效应下大多在浦东购置研发物业。

报告还显示，投资者风险偏好程度提高，大多数投资者的投资策略仍以核心增值型为主，但受制于上海市区核心增值型物业的稀缺性与竞争性，也有一众投资者将目光对准了机会型投资，加之年内多宗法拍交易，因此机会型投资占比较往年获得大幅提升。

细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。

CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“2021年，新冠疫情仍在全国多地散发，全国房地产大宗交易市场依旧受到疫情的持续影响，但上海大宗交易市场却在年内热度不断升级，预计在2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑；仓储物流的投资热度有望持续；生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。”