从中梁看民营房企如何重塑市场信心

（原标题：从中梁看民营房企如何重塑市场信心）

1月17日，中梁控股发布公告称，公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

如今，房企能否如期履约债务，不仅受到金融机构的关注，更被购房人、上下游合作伙伴紧盯着。

受部分房企美元债违约影响，内房企的美元债市场自2021年10月起，动荡明显。仅10月里，国际评级机构穆迪就前后共下调了29家房企的信用评级或展望，这甚至波及到其他中资企业的国际信用度。

2022年仍将是房企海外债到期的“大年”，年度到期债务规模约为3560.2亿美元，其中一、二季度又是房企海外债到期的高峰期，到期金额分别为983.3亿元和983.9亿。

有观点认为，中梁控股提前回购美元债的行为，对于新一年里，内房企国内信用、行业的国际信用，都将起到提振作用。

逆势回购增强资本信用

根据中梁控股的披露，今年1月11日至1月14日，公司进一步购回2022年1月票据累计本金总额3169.3万美元，占今年1月票据初始本金总额约12.68%。

截至1月14日，中梁控股已购回（但未注销）本金总额5189.3万美元，占目前未偿还今年1月票据约28.64%；及已购回本金总额约1.207亿美元，占今年1月票据初始发行本金总额约48.28%。

这并非中梁控股首次回购，2021年11月19日，中梁曾发布公告称：累计本金总额达9947.2万美元的2021年11月票据已被注销。

除了提前回购、提前将当月剩余未偿还本金及应计利息的资金汇出至受托人，中梁控股还已经在提前回购2022年1月、5月、7月到期的多笔美元票据。

不完全统计，自去年下半年至今，中梁已累计归还、回购多笔美元境外债务。

对于因集中违约事件而产生悲观情绪的市场来说，中梁控股注重信用、优化财务结构而采取的逆势回购，给资本市场建立起了部分信心，也获得不少国内外评级机构的认可。

2021年11月18日，标准普尔全球评级确认中梁控股长期发行人信用评级至“B+”。标普在报告中肯定了中梁在不断变化的市场条件下展示了风险管理和执行能力。

国内评级方面，2021年12月29日，联合资信发布中梁控股2021年评级报告，维持中梁主体长期信用等级和公司债券信用等级为AA+，评级展望为稳定。联合资信在报告中指出，中梁的业务布局较广、开发经验和产品类型较为丰富的特点，有利于分散集中风险。未来随着公司在建和拟建项目的开发完成并实现销售以及竣工交付面积和结转收入的增长，中梁现行经营状况有望保持良好。

销售回款保障企业稳健

2020年8月“三线四档”融资规则的房地产金融政策启动后，房企被动降杠杆。叠加2021年遭遇市场自发进入下行周期、部分房企信用风险事件暴露引发地方政府预售资金监管趋严，行业流动性危机开始蔓延。

因此在2021年里，销售如何，成为房企能否“安全过冬”的关键。

根据中梁控股此前公告，于2021年1月至12月，中梁累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币1718亿元，累计合约销售面积约有1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。按2021年集团1800亿元的合约销售目标来算，目标完成率为95.44%。

这一目标虽未达预期，但横向对比来看，公布2021全年销售目标的房企年度平均销售完成率为88％，不论是销售增速还是目标完成率，在逆风盘的大背景下，中梁控股均达到行业拔尖水平。

2021年，中梁控股还及时调整考核指标，将公司业绩评价指标由，“合同销售”改为“销售回款”。在“促销售、去库存、抢回款”的准则下，截至2021年11月中旬，中梁就已经实现了全年的资金回收，比预期提前了42天，现金流也达到了正向增长。据中梁内部人士透露，中梁提前归集的偿付资金，全部来源于销售回款，中梁已对未来12个月的到期债务做好充分的流动性准备。

此外，2021年里，中梁控股还实现全年交付139个项目，超11万套房，交付量创新高，这也将成为中梁未来2-3年营收与利润的保证。

聚焦主业夯实市场信心

随着行业的进一步出清，活下来的企业，将接受的挑战也将不同以往。

自去年9月以来，刚需首套按揭等政策开始边际放松。不过市场的信心恢复仍需要时间，且防范房地产市场金融风险机制将持续运作，房企金融监管及楼市价格调控将常态化。

因此，对于存活下来的企业来说，在未来长期里，企业在对外修复市场信心的同时，对内还要进一步夯实管理红利。

1月16日时，中梁控股发布了一份《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》指出，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。对于这次架构调整，中梁内部人士表示，这是公司顺应目前的房地产行业发展形势，剥离一些非地产业务，聚焦地产主业，集中精力做好地产开发；并且本次调整主要针对控股集团总部，对上市平台的主要运营主体即地产集团的业务开展并无影响，核心团队及组织仍保持稳定。

据不完全统计，2021年以来，20家规模型房企进行了组织架构变革，其中，有多家企业进行了不止一次的调整。

有观点认为，在房地产的上升期，很多房企通过组织裂变、权力下放来不断扩大规模；而在房地产的下行期，则通过组织架构收缩，向管理要效率。

中梁控股的动作，也同样是在这一轮变革期的自我重建——精简冗余业务与人员，缩减成本，提升人均效能，让企业轻装上阵，走得更远。

不论是回款考核的严抓，还是团队组织的巩固，资本市场的信用维护，都是集团“行稳致远”穿越周期的必备基石。诚如1月6日举办的中梁地产集团年度经营总结会议上，其董事长杨剑所做的新指示：2022年，中梁将稳字当头、稳中求进，持续追求有质量的安全健康发展。