李宇嘉：预售资金监管既要管好 又不能管死

（原标题：李宇嘉：预售资金监管既要管好 又不能管死）

媒体报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。 

对此，评价如下：

1、预售资金监管面临的形势

我国1994年发布实施的《城市商品房预售管理办法》对预售资金监管有规定，明确开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。2001年修订时提出，城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。但规定的相对粗线条，不太适应当下商品房发展的新趋势：

一是，近年来地价明显上涨，热点城市地价占房价的比例达到30%-50%，开发商前期投入太大，杠杆率高，而专注于项目工程完成和交付的预售资金监管，难以适应开发商的资金需求。

二是，超高层建筑越来越多，按形象进度提取预售资金的做法，应该更加精细化，增加提取节点。

三是，预售（而不是现售）的目的就是，在确保工程质量和进度的前提下，增加开发商的可用资金，降低财务成本，从而降低房价，并缩短建设周期，增加商品房供应。现在由于风险开始显现，保交楼任务突出，有的地方出险监管“一刀切”，一般额度和重点监管额度混同，导致开发商可用资金下降，加剧了交付风险、资金链紧张，也导致供应下降，违背了采用预售的本源。需要从顶层进行设计。

四是，从爆发风险的案例看，普遍违规挪用预售资金，地方监管的有效性需要提高。近年来，商品房市场风险不断发生，各地烂尾楼明显增加，需要专门对预售资金监管进行重新设计，包括监管的原则、类型，不同资金监管侧重点，提取的节点安排，住建和金融的协调，怎么一城一策，怎么确保行业高质量发展，怎么处理好保交付和缓解开发商资金链的问题等。

2、预售资金监管的趋势

一是，“既要管好，又不能管死”。管好就是严格专户性质，专款专用，实行全程全额监管，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按照节点来使用，确保交付、房屋质量，行业高质量发展，这是实施监管的本源；“不能管死”是指满足合理提取需求，比如超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

二是，明确监管的模式。比如按预售款一定比例，一般在10%-40%，如广东普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%，银川为40%；比如，按工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多数为工程造价1.2倍；还有制定统一标准，如天津按照项目区位不同在3000-4000元/平左右，济南按照3500元/平执行，北京不低于5000元/平。青岛对于全装修项目，要求将装修装饰费按照1500元/平米的标准纳入监管。

三是，明确全额监管和重点监管。对商品房预售房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款和住房公积金贷款等）实施全额监管，都要进入监管账户。不过，在全额监管的基础上，测算从预售到交付期间的工程支出，将该金额作为预售资金的重点监管额度。对于重点监管额度，严格按照监管节点的要求提取。对于非重点监管额度，允许提取，但是要求优先用于工程建设，避免盲目扩张，反过来又去挪用本项目的预售资金。

四是，明确责任、分工和流程。预售资金监管包括住建部门、监管银行、施工和材料供应单位、监理商等，要明确各自责任、分工和工作流程，杜绝监理商、材料单位配合开发商出具虚假证明，套取预售资金。在近期风险案例中，此类现象很多。

五是，明确资金使用的权利先后。比如，不得因银行保护债权，也不能因为司法判决而随意抽走资金，保交楼、保交付是第一位的。

六是，明确例外情况。比如，使用保函等形式替代预售资金监管，如北京2021年11月规定房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。根据市场运行情况、工程进展状况进行优化；增加预售资金提取节点，如对拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”，“建设层数达三分之二等节点，资金提取的频率提高，将有助于工程进度。

从保交楼，保民生，防范风险，高质量发展的角度看，预售资金监管会趋于严格，因为过去有点松，导致了保交楼难题，很多地方大面积烂尾楼出现。当然，也有优化的空间，但主要是规避部分地方一味地为了保交楼，担心资金被司法和银行抽走，被挪用而超额监管。但总的来说，有保有压，但重在正本清源，将预售资金“专户管理”、“专款专用”的原则落到实处。

预计，国家发布该指导意见后，各地根据新原则制定实施细则，目前这一工作已经展开。