2022年公募REITs限售份额解禁情况统计

（原标题：2022年公募REITs限售份额解禁情况统计）

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目前距离首批公募REITs项目上市已经7个多月了，上市满一年之后部分限售的战略配售份额即将到期解禁。上上篇文章我给大家承诺要在3月份之前统计一下公募REITs6月份解禁的份额，今天提前统计好了，分享给大家。

在正式介绍解禁份额之前，先给大家介绍一下公募REITs的三类投资者。

一、公募REITs的三类投资者

公募REITs发行时总份额分成三部分，分别面向三类投资者，分别为战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，这部分投资者的份额在发行前就已经确定好了，只需要在正式发行时按照发行价*自己取得的份额按时缴款就可以取得提前确定的份额了。战略配售投资者的份额全部都是限制转让的，原始权益人的份额限售时间是5年，原始权益人关联方的份额限售时间是3年，其余战略配售投资者的份额限售时间是1年，我们下面统计的解禁份额也就是限售1年的这部分份额。

除战略配售投资者的份额外，网下投资者和公众投资者的份额都是不限售的，公募REITs上市后就可以卖出。

二、6月份解禁份额统计

首批公募REITs的限售份额解禁时间应该是在2022年6月20日，大家到时候可以关注公募REITs发布的公告。首批项目的解禁份额情况如下：

从上表可以看出，东吴苏园产业REIT和中航首钢绿能REIT的解禁份额占目前流通份额的比例最小，但是也有50%；比例最高的是中金普洛斯REIT，占比高达185.71%；平均占比为95.11%。

三、解禁份额持有人会选择卖出吗

这部分解禁的份额持有人全都是机构投资者，而且是对公募REITs项目最了解的一部分投资者，他们取得的关于基础设施项目运营情况的信息是最多的。这里面不乏顶级保险公司资管，保险资金的本意是长期持有公募REITs。这里给大家额外介绍一下，在金融行业的投资资金中，投资期限最长的基本就是保险资金了，有相当一部分资金的投资期限在十年以上，因此保险资金和公募REITs产品在期限上的契合度非常高，相信以后会有越来越多的保险资金参与到公募REITs产品中。

但是，我在上篇文章中给大家举过一个例子，一个6年期的特许经营权REITs，我们假设基础设施项目每年的净现金流和可供分配金额都是1万元，折现率和IRR都是6%。假设这个公募REITs的份额净值相比发行时上涨80%，那么此时买入这个公募REITs产品一直持有到期将是亏损的。当然，这只是一个简单假设的例子，和实际情况可能略有不同，不过也基本可以说明情况。

所以说，如果目前的资金继续炒作公募REITs一直到6月20日，你们觉得这部分到期解禁份额的持有人还会选择继续持有吗？

目前的公募REITs市场是不健康的，有一些资金利用公募REITs产品的稀缺性和流通市值小的特点，加上很多普通投资者不了解公募REITs的价值，不断炒作公募REITs，而且是轮番炒作，吸引越来越多的人进来。但是不管怎么样，我相信这部分资金肯定会选择在6月20日之前离场，具体哪天离场就看他们的操盘计划了。

近期不断有朋友在我的文章下面留言问我现在的公募REITs还能买吗，我只想说我自己是不会买的，投资讲究风险和收益的权衡，我个人觉得目前的公募REITs市场的风险大于收益。炒作的市场没有价值标准可言，全看这部分操盘资金的目的和手法，基金管理人也只能通过发布风险提示或者停牌提醒大家注意风险。

本文只是个人知识的分享，不构成任何投资建议。觉得上面分享的内容有用的话点赞关注一下吧，我会持续给大家分享自己的原创文章，而且是干货满满。

$富国首创水务REIT(SH508006)$ $中金普洛斯REIT(SH508056)$ $中航首钢绿能REIT(SZ180801)$