别把REITs当股票炒

（原标题：别把REITs当股票炒）

桂浩明

近段时间，股市表现较弱，但房地产信托投资基金（REITs）却走出了自去年上市以来少见的大行情。其中，富国首创水务这个REITs产品，去年6月份上市时还不到4元钱，而本周已经冲击7.5元大关了。在大盘交易重心下移，各板块轮番下跌的背景下，REITs的异军突起，让很多投资者感到意外，但同时对其未来的走势，多少也产生了些许担忧。毕竟，了解REITs的人都知道，这种产品是不适合炒作的。

广义的REITs是指房地产信托基金，而现在我国证券市场上，则是特指由相关金融机构通过公募形式发行的基础建设信托基金。这些基金的投资重点是在收费公路、产业园区、垃圾与污水处理及仓储物流这几大领域。本质上，REITs是对原本流动性比较差的基础设施进行了资产证券化操作，从而极大地改善了其流动性。而REITs的收益，则来自这些基础设施在运行中产生的现金流、租金以及未来资产的增值部分。相对股票基金来说，REITs的主要收益并不源于所投资项目本身的交易价格变动，而相对于债券基金来说，REITs的特点是有具体的投资项目，且只预期收益率的范围，而不确定固定利率。因此，在某种意义上，它是介于股票基金与债券基金之间的一种产品，带有较为强烈的固收色彩。

国内金融界很早就提出要搞REITs，但由于传统上REITs是针对房地产的产品，因此监管部门一直对此持谨慎态度，而在去年推出REITs产品时，则要求将投资的重点放在基础设施上，同时先在公募基金上进行试点。时下我们在沪深交易所看到的REITs产品，就是去年二季度发行上市的，从产品的设计来看，在很大程度上是面向广大中小投资者的，因此认购起点很低，而且在短时间内就安排了公开上市交易。

在当时，二级市场对这个产品还不怎么关注，产品上市后也是有涨有跌，价格波动并不大，有些产品还曾经跌破发行价。可以说在产品刚推出的那段时间，这些REITs产品的表现并不算突出。但几个月以后，情况就发生了变化，由于目前在市场上的REITs规模不大，到现在发行金额才300多亿元，上市了11个品种，因此从交易层面来说是迷你型的，这就引发了短线资金的兴趣。加上股票市场震荡调整，债券交易也面临一定的压力，相应的“固收+”产品因此比较受关注。虽然，严格来说REITs不能算是“固收+”产品，但它也的确与之存在某种相似之处。这几方面因素的叠加，导致了大资金的涌入，于是这个产品就一下子火起来了，价格被大幅度炒高。即便发行人不断提醒风险，还是无济于事。

值得一提的是，就REITs本身而言，适合稳健型投资者，现在发行、上市的几只REITs产品，又是精挑细选出来的，质量大都不错。但是，它们毕竟不是股票，其定价模型是根据收益率并参考净值，与股票完全不同。以平均不到6%的年化收益，即便考虑到相关资产可能的增值，也难以支持交易价格的大幅度上涨。用炒股票的方式来炒REITs，是种脱离产品本源的投机，风险极大。

这几年，一些非主流的证券产品，或因为交易结构特殊，或因为自身的某些特点，都在不同程度上受到了部分市场资金的关注，出现了非理性的上涨。譬如可转换债券，多次出现因为价格爆炒而触发强制赎回条件，而被赎回的现象，一些跟风炒作的投资者因此蒙受很大的亏损。现在，可转债有了降温的态势，但REITs的炒作则依然炽热，这不是什么好现象，客观而言，以现在的一些REITs产品的价格而论，已经透支了未来多年的收益，明显脱离了其内在价值，这个泡沫早晚是会破灭的，接最后一棒的人将会损失惨重。因此，现在是到了要呼吁理性投资REITs的时候了，有关部门应该加强对REITs投资者的风险教育，相关基金管理人也应该及时披露REITs的权益变化与根据分配预期计算的收益率，以便投资者更准确地了解相关REITs的信息。另外，在符合条件的前提下，适当加快新的REITs产品的发行，做大市场，既有利于企业融资，实现资产证券化，也能够稳定市场，推动对REITs理性投资氛围的形成。