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再提“新城建”,推进供给侧改革,刚刚,住建部定调今年地产市场主题是“平稳”!

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(原标题:再提“新城建”,推进供给侧改革,刚刚,住建部定调今年地产市场主题是“平稳”!)

2月24日,国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务等工作。

王蒙徽指出,我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期,由过去大规模的增量建设,我们说的就是新的建设,向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变,也就是说,从“有没有”向“好不好”转变,内需潜力巨大。今年将做好保持房地产市场平稳运行、推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”五方面工作。

一是保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求,促进房地产业良性循环和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。

二是推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给,经过统计,希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。新筹集公租房10万套,棚户区改造120万套。同时,还将加快推进长租房市场建设。

三是推进城镇老旧小区改造。在前几年改造的基础上,各个地方的工作,包括一些体制机制创新试点基础上,我们想进一步推动,通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途的调整等措施,把这项重大的民生工程同时也是发展工程做好。

四是推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。今年我们力争开工改造存在安全隐患的燃气管道约2万公里。同时,我们还将有序推进城市供水、排水、供暖管网改造、防涝设施建设、生活垃圾处理设施建设。

五是大力推进“新城建”,也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系,全面推进智能市政、智慧社区、智能建造,协同发展智慧城市和智能网联汽车,通过打造示范基地,加快“新城建”项目落地。

同时,还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造,实施农房质量安全提升工程,大力发展装配式建筑等工作,努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

再提新城建概念

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次会议为今年住房工作进行了重要定调,对于指导今年工作开展具有积极的意义。

首先,明确政策四性。

此次会议明确了房地产政策调控的“四性”,是目前高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。会议明确,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性协调性。从这里可以看出,连续性和稳定性的表述是过去都有的,而精准性和协调性是这两年明显提出来的。其启发在于各类房地产政策的出台比较精准,防止出现矫枉过正的现象,要基于客观的市场和预测做政策。而协调性方面,也要求从良性循环发展的角度出发,积极出台各类政策,包括金融、土地、行政等政策都需要配合,不要出现政策之间的“打架”。此类表述,对于我们理解今年各地的政策动向和政策效应有积极的作用。

其次,明确两类需求。

此次会议明确,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求。从这里可以看出,住房需求方面会给予更大的支持。其中刚需方面从保障的角度进行,要求各地夯实基础完成工作。而从改善型需求方面,也强调了要“满足”的概念。从政策新意来看,改善型需求的满足是关键,这个是最重要的内容。对于我们理解二套房的政策、大户型的购房政策等都有积极的作用。从后续情况看,尤其是从三孩家庭等角度看,改善型需求的释放是必然的,这也要求土地和金融等政策密切配合。

尤其值得注意的是,此次会议首提“大城建”概念。

此次会议明确,大力推进“新城建”,也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系,全面推进智能市政、智慧社区、智能建造,协同发展智慧城市和智能网联汽车,通过打造示范基地,加快“新城建”项目落地。从这里可以看出,后续新城建概念和房地产市场的结合程度将增大,尤其是在智慧社区和智慧物业等方面,未来房企需要积极关注。只有这样,才能形成更符合消费需求特征的产品供给,也体现了住房领域高质量发展的导向。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,这次会议提出,大力推进“新城建”。新城建是新型城镇化建设的简称,也是今年国家“两新一重”战略的组成部分,即“新城建”+“新基建”+“重大工程建设”。新城建包括智能市政、智慧社区、智能建造,协同发展智慧城市和智能网联汽车等。注意的是,对于新城建,住建部也用了“大力推进”,与保障性租赁住房的重视程度一致,这与国家近期重视基建投资,并将其作为稳增长的重要抓手有关。

房价不会明显上涨

李宇嘉认为,通过此次会议,可以看出,今年商品房市场的主题是平稳。

面对市场下行压力大的问题,今年楼市的主题不是加强调控,而是平稳,“保交楼、保民生和保稳定”与“三稳”结合起来。所以,长效机制的提法是稳妥实施,即既有的长效机制一揽子做法还要坚持,但要基于市场稳定而适度调整。另外,首次提出保障住房刚需,同时满足合理改善性需求。在市场下行时,强调扶持改善型需求,一方面意在市场良性循环,即各类合理需求都要满足,另一方面也通过支持改善,保持楼市一定的活跃度,避免大幅度下行。

其次,住房供给侧改革是住房工作的重点。

商品房稳定的同时,将工作重点转向供给侧,包括保障性租赁住房、老旧小区改造、更新改造重大工程及“新城建”,这些方面基本都在供给侧。特别是保障性租赁住房,这次提出要“大力推进”,与之前提的将其置于十四五工作重点,是一个思路。保障性租赁住房意在调整住房供应结构,即买不起商品房,租不起市场商品房,不愿意去租城中村、地下室、合租等,那就给年轻人、新市民供应这类房源。

同时,降成本、提高居住幸福感。无论是保障性租赁住房、老旧小区改造,还是燃气等城市管道老化更新改造重大工程,“新城建”,都是为了增加供应的公共服务配套,特别是降低供应的成本,提高供应的质量,让城市弱势群能在居住领域有获得感、幸福感、安全感。

对于未来房地产市场发展趋势,李宇嘉认为:

一是,商品房市场不可能有新周期。显然,稳增长的抓手不是地产,而是新城建、供给侧改革,及由此带来的住房消费。当前及未来,考虑到居民收入预期下降,消费内需表现并不乐观,刺激商品房只能导致更加扭曲的经济结构,消费和内循环更加弱势,稳定和高位缓慢回落是主基调,为经济转型赢得时间,不可能有明显反弹。因为,反弹明显了,资金和注意力又回到地产了。

二是,房地产全面回归消费和实体经济。供给侧改革,事实上顺应了当前消费的主力,即新市民、年轻人、城市弱势群体的消费能力和诉求。他们消费诉求强,但为了买房、换房而勒紧腰带,导致消费疲软。通过供给侧改革,实现住有乐居,释放消费潜力。

三是,房地产全面转向降成本。即便要稳定商品房,但房价控制依然严格,不能出现明显上涨。因此,部分城市的纾困政策如果转向救市,必然带来问责和再次纠偏。

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