北京中海京叁號院业主：绿化沙盘被改 “免责声明”成双方争议点

（原标题：北京中海京叁號院业主：绿化沙盘被改 “免责声明”成双方争议点）

近日，一位中海京叁號院业主向中国质量万里行投诉称，2021年4月花费1000多万元购买了中海京叁號院的一套住宅，今年1月，业主在售楼处发现，“目前公示的沙盘与购房时完全不一样了。园林中的构建物和水系造型100%都被改了，而且明显降标减配。”

对此，2月19日，开发商——北京中海亦庄智慧置业有限公司专门处理客户投诉的客户人员称：“我们沙盘确实更换了，其实是将沙盘优化了，去年以及今年的新沙盘都是概念展示，并不是最终规划方案，沙盘以及宣传资料上均有免责声明。”

业主：绿化沙盘被改

业主出示的2021年4月25日拍摄的沙盘照片显示，沙盘3#、4#、5#楼南侧主景观有曲线水景环绕、架空社区交互空间。一层架空设置临水休闲座椅、躺椅，水边设置喷泉，屋顶设置休息散座和躺椅，并有两棵从地面穿出屋顶的景观大树。

2022年1月30日，业主前往售楼部拍摄了新的沙盘照片显示：新沙盘中的架空结构缩小了近一半，蜿蜒水系成为了一个小水池；儿童游乐区原本设有儿童游乐下沉广场、家长看护空间、景观桥等，新沙盘儿童游乐区只有一个小广场和一些器材设施，水景、地上景观建筑物明显减少，常规草坪和乔木增多。

左图为原沙盘主景观区，右图为新沙盘主景观区。图源：业主

左图为原沙盘儿童游乐区，右图为新沙盘儿童游乐区。图源：业主

业主表示：“通过新旧沙盘对比可见，园林直线减配，宣传的水系园林和丹麦进口儿童乐园全消失了，开发商在更改前后均未告知业主。”有其他业主表示：“宣传资料中小区平面图以及宣传语也发生了变化。原来宣传中，共1320棵珍贵植株，现在已经改为1200棵。”

业主发现新旧宣传资料中珍贵植株的具体数量发生了变更。图源：业主

开发商：沙盘以及宣传资料上均有免责声明

公开资料显示，中海京叁號院备案名为京海雅苑，由北京中海亦庄智慧置业有限公司开发建设，系中海地产旗下。北京市住建局官方网站显示，中海京叁號院取得预售证时间为2021年2月28日，预售证编号为京房售证字(2021)开1号，建设工程规划许可证编号为2020规自(开)建字0084号。批准预售部位包括1至21栋住宅楼、地下车库A段及地下车库B段。截至2022年2月24日，该项目已签约套数为431套，已签约面积为80100.7平方米。

2022年2月19日，针对业主的质疑，开发商专门处理客户投诉的客户人员回复业主称：“我们沙盘确实更换了，其实是将沙盘优化了，去年以及今年的新沙盘都是概念展示，并不是最终的规划方案，沙盘以及宣传资料上均有免责声明。”

沙盘右下角及宣传资料上免责声明 图源：业主

对此，业主并不认同：“沙盘图上的免责声明并不显眼，销售人员也未特别提醒，所以当时并未留意。”

2月24日，中海京叁號院售楼部工作人员表示：“您问到的问题比较敏感，具体情况需要问我们的负责人答复。”对方表示不能提供相关工作人员的联系方式，对此情况，再次联系开发商——北京中海亦庄智慧置业有限公司，均未有人接听。

律师：不属于违法合同内容 但涉嫌违法广告法

开发商对沙盘以及宣传资料进行变更，以及开发商口中的“免责声明”是否侵害了业主权益？

针对这一情况，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，“首先，这种情况不属于违反合同内容。不论是否有免责声明，在开发商所提供的合同文本中，往往都会在补充协议或补充条款中明确约定开发商的沙盘等宣传材料都不是合同的组成部分，对其没有约束力；其次，这种行为虽然从民事或合同上无法认定，但是严格从法律的角度来看，涉嫌违反房地产广告的相关规定。”

根据《房地产广告发布规定》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”及第十三条：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”王律师指出，房地产广告必须具备两个基本要求：真实、准确，不仅仅要真实客观，还要准确。不得欺骗，也不能误导消费者，比如不能使用模棱两可的话，或用图片令消费者产生错误的理解，做出错误的判断。否则，就可能构成虚假宣传。

针对业主遇到的情况，王律师提醒，遇到虚假或违法宣传，业主可以采用下列方式维权：第一，取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等；第二，违法查处要及时提起。遇到违法宣传，购房者可以向市场监督局提相关的违法查处，要求履行查处职责；第三，民事诉讼。如果相关行政机关对违法宣传进行了认定和处罚，可以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。王律师说，在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接沟通和谈判。