中国房产质量周报第二十七期：防止宣传与交付不符 购房者这么做……

（原标题：中国房产质量周报第二十七期：防止宣传与交付不符 购房者这么做……）

“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第27期发布。

2022年2月21日-2月27日，中国质量万里行共收到涉及16个房地产项目的投诉信息，其中，有1个项目被百位业主集体投诉，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。

具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括花样年、绿城中国、阳光城、盘恒地产、杭房地产、绿地集团、锦利地产、蓝光发展、金地集团和中海地产。

涉及的项目分别是武汉市东西湖花样年·碧云天、青岛市绿城·明月听澜、广州市阳光城丽景湾星悦、秦皇岛市太和小镇、杭州市杭房城发·润如园、西安市绿地国港新里城、成都市锦利锦悦府、昆明市蓝光花田国际二期、西安市金地世家风华与北京市中海京叁號院。

经统计，十个项目涉及的问题包括：延期交付、延迟退款、网签速度慢、虚假宣传等。

本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注秦皇岛市太和小镇、西安市金地世家风华以及青岛市绿城·明月听澜三个项目。其中，秦皇岛市太和小镇近百位业主投诉反映，该项目宣传为秦皇岛市唯一生态小区，有八大景观配套，实际该配套附属用地为租赁，租期仅十年。西安市金地世家风华业主表示，收房时发现小区为临时用电，非一户一表市政供电，此外，存在外立面粗糙、墙皮掉灰、楼内公区地面及墙面开裂等多处质量问题。青岛市绿城·明月听澜则因部分房源被抵押、购房者缴纳首付款后却一直办理不了网签被投诉。

秦皇岛市太和小镇：宣传的200亩配套园区实际为租赁用地 使用权仅十年

太和小镇（备案名：开明景园）位于河北省秦皇岛市北戴河区满井村，开发商为秦皇岛市盘恒房地产开发有限公司。近百位业主投诉称，“买房时，宣传可享有200亩八大配套园区，然而，实际配套园区是开发商租赁用地，租约仅10年。如到期不续租，业主将无法享受到八大配套所带来的便利。”

对此，太和小镇售楼处工作人员于2022年2月24日称，“此前，业主曾在秦皇岛市开发区市场监督管理局反映过配套设施的问题。沟通会上，项目领导跟业主做出了说明，我们确实把200亩八大配套作为主宣传，因为配套是真实存在的，租约为2019至2029年。关于2029年到期后会不会续租这个问题，我们会看政府后期对这个片区的规划，如果涉及到拆迁、回收等行为，我们将无法续租。目前这块地的所属人为村民和村委会，我们只负责运营。”

除了配套为租赁用地之外，业主还反映，太和小镇原定2021年10月30日交房，后延期至2022年6月25日，开发商称延期由不可抗力因素导致，至今未给出具体交房日期及违约赔偿书面文件。

对此，太和小镇售楼处工作人员于2022年2月24日称，“关于延期交付，主要有两方面的原因：一是因为不可抗力的因素；二是因为手续不到位。目前，已于2022年1月27日完成了初次验收，仍未完成综合验收，因此未取得竣工验收备案表。目前，项目正在加装电梯，具体交付时间得看加装电梯的后续情况。”

关于延期交付的赔付方案，该工作人员表示，“没有出具违约赔偿书面文件，可参照合同逾期交付相关条款确定赔偿事项。”

青岛市绿城·明月听澜：因部分房屋被抵押 购房者迟迟未能网签

绿城·明月听澜位于青岛市西海岸兰东路与胶州湾路交汇处，由山东大都元亨文化产业发展有限公司开发建设，系绿城中国与元亨文化合作开发的项目。

近日，一位购房者反映，2021年10月缴纳2万元意向金认购绿城·明月听澜项目89平米的一套房，该项目原定于10月份开盘，实际却未开盘，故购房者要求开发商退还意向金。购房者称,“开发商负责人迟迟未在退房单上签字，意向金至今未退还。”

对此，山东省青岛西海岸新区住房和城乡建设局调查后通过人民网领导留言板回复称，因新建商品房交易过程中买卖双方属于民事合同关系，建议购房者按照购房合同中的相关约定，依法通过协商、诉讼等途径解决相关问题。

绿城·明月听澜售楼处工作人员于2月22日称：“购房者缴纳的意向金是可退的，我们一直陆陆续续都在办，是按照正常流程在办理退款，基本一两个月时间不等。”

绿城·明月听澜的部分购房者反映，缴纳首付款后却一直办理不了网签。

针对网签业务办理进度慢的问题，开发商工作人员于2月22日称，从开盘到现在一直在陆陆续续的网签，如果业主有办理不了网签业务的情况，可以看业主的网签资料是否齐全，资料齐全的业主网签业务都可以办理。

实际上，据山东省青岛西海岸新区住房和城乡建设局调查结果显示，“网签进度慢”与项目部分房屋存在抵押有关。调查内容称，“绿城明月听澜项目在申请预售许可时，已提供抵押权人同意预售的证明，并在售楼现场公示的预售许可证上已标注存在抵押等字样。该项目部分房屋存在抵押，需抵押人和抵押权人申请注销抵押登记后，方可办理合同网签。因新建商品房交易过程中买卖双方属于民事合同关系，建议按照购房合同中的相关约定，依法通过协商、诉讼等途径解决。”

西安市金地世家风华：西侧消防通道不能通行、人行出入口未建设

金地世家风华系金地集团旗下项目，位于陕西省西安市曲江新区裴家崆路以南、航天大道以北、新开门南路以西曲江风华B地块，由西安朔坤房地产开发有限公司负责开发建设。近期有业主反映，收房时发现小区使用临时电非正式用电。天然气管道阻挡电插销，房屋设计存在瑕疵。宣传称储藏间为精装修，实际交付时为毛坯等。

另有业主反映，小区西侧消防通道暂时无法使用，图纸中设计的人行出入口也未建设。

对于小区西侧消防通道暂无法使用以及未设置人行出入口一事，西安市曲江新区住建局消防科工作人员于2月24日称：“金地世家风华小区已于2021年中完成消防备案。根据《关于深化消防执法改革的意见》，目前仅对国家和省级重大建设项目，建筑高度在二十四米以上的医疗建筑和其它建筑高度一百米以上的高层建筑，单体建筑面积五万平方米以上的公共建筑，单体建筑面积两千五百平方米以上的室内儿童活动场所、老年人照料设施，以及生产和储存甲、乙类易燃易爆危险物品的多层厂房、仓库等涉反重大公共安全的建设工程实施消防验收，审批时限缩减一半，不再对其他建设工程实施消防验收和备案。由于金地世家风华不属于高层住宅建筑，应实行备案抽查制度，备案以后会在省住建厅系统上进行抽查，住宅建筑如果被抽中，验收部门会去现场验收，若未被抽中，则直接颁发消防验收受理凭证，即代表通过消防验收。”

至于西侧消防通道未设置人行出入口，与规划图纸不符的问题。该工作人员称：“我部门于2月中旬实地勘察后与开发商进行了核实，得到答复为因年底疫情反复，人行出入口暂未设置，会在两月之内设置完成。”

重点投诉问题：宣传与交付不符，开发商需要为宣传资料负责么？

许多购房者反映，项目在销售期间往往会夸大宣传甚至虚假宣传等问题，收房后，购房者才发现实际交付情况与宣传资料不一致，由此产生的纠纷时常发生。但是，一般在接到业主投诉之后，开发商会以“免责声明”为挡箭牌，称“宣传资料上均有免责声明，标注本宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺。”

近期，中国质量万里行监测到成都市新津花屿岛、成都市东韵花园、西安市启迪大院儿、西安市世园·林语和西安市紫薇大都会存在小区宣传与交付不符的问题。

项目宣传资料与实际交付不一致的行为侵害了业主权益，那开发商是否需要为宣传资料负责？

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，“在开发商所提供的合同文本中，往往都会在补充协议或补充条款中明确约定开发商的沙盘等宣传材料都不是合同的组成部分，对其没有约束力；其次，虚假宣传虽然从民事或合同上无法认定，但是严格从法律的角度来看，该行为涉嫌违反房地产广告的相关规定。”

《广告法》第二十八条规定，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。同时《房地产广告发布规定》第三条也规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。另外，第十三条同样约定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，否则即构成虚假广告。

购房者若想避免掉入“虚假宣传”的陷阱，应做好以下准备：

首先，选购商品房期间，对开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料须妥善保存，若收房时发现房屋与宣传不符，前期的宣传资料可作为开发商虚假宣传的证据。

其次，根据开发商提供的宣传资料进行核实，比如，前往楼盘所在位置的周边查看详情，核对宣传的配套是否属实。至于小区规划图与施工图纸，可向当地规划部门及住建部门咨询核实等。

然后，督促开发商将口头承诺的事项写入购房合同或附件协议中，将其转变成具有法律效应的合同内容。

此外，签订购房合同时，要查看合同中是否有责任豁免条款，比如“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准。”若存在此类条款，签署合同时需谨慎。

在此，中国质量万里行提醒广大购房者，若遇到开发商存在虚假宣传的行为，请及时搜集材料与证据，向市场监督局投诉举报，要求履行查处职责，如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。

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