全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华：住房租赁大有可为 四方面建言市场发展

（原标题：全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华：住房租赁大有可为 四方面建言市场发展）

证券时报记者 孙璐璐

加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。2021年12月的中央经济工作会议强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

近年来，各地均将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，然而，当前来看，住房租赁市场仍然存在不少的问题，没有充分发挥其应有的作用。今年两会，全国人大代表、建设银行湖南省分行行长文爱华提交一份关于培育和发展住房租赁市场的建议，从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面建言献策。

住房租赁市场可平衡供需结构

自1998年我国实行以市场化为导向的住房制度改革以来，我国城镇居民自有住房率不断提高，根据西南财大调查，我国城镇居民自有住房率达到了89.68%，居世界第一，而德国的自有住房率仅42%，大部分人靠租房，美国自有住房率也仅68%。

文爱华认为，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在多元化的供应体系下，住房租赁市场能起到平衡供需结构的重要作用。大力培育和发展住房租赁市场，有效推进租赁赋权，引导人民群众对购房的需求转移到租赁住房上来，有利于平衡住房销售市场和租赁市场的关系，持续发挥稳定房价和稳定市场的作用。

同时，租金收入的增加有利于购房者归还贷款、化解房地产行业的债务风险；租赁住房的装修改造升级、维护、购置家具有利于促进消费。

就我国住房租赁市场当前存在的问题，文爱华认为，主要表现在空置现象严重、居住体验差、租购同权落实情况不一、缺乏专门的管理机构，以及专业化长租机构面临着收益端租金回报率低，成本端土地成本、资金成本和税负成本三高等困局。

四方面建言发展住房租赁市场

根据当前住房租赁市场中存在的问题，文爱华建议，应从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面着手，培育和发展住房租赁市场。

具体来说，在加强租赁行业监管方面，建议加速推进《住房租赁条例》的立法出台，解决当前规范住房租赁的行政法规缺失问题；构建全面的网签备案制度，明确登记备案的相关配套政策，比如明确设立居住权、住房租赁享受相关财政补助和税收优惠必须进行租赁登记备案。

“房屋租赁登记备案是加强住房租赁管理、推进租购同权、支持租房业务发展的前提条件，全量的网签备案有利于加强个人房东、中介机构、租赁企业的分类分级管理，以防范“二房东跑路”等风险事项。”文爱华称。

同时，建立标准化、透明化的租赁合同体系。当前住房租赁市场存在的部分乱象跟租赁合同不规范有关，部分出租人利用“霸王条款”侵害租户的权益。而且租赁合同是相关业务的基础，标准化、透明化的租赁合同有利于发展住房REITs。

在推进租赁赋权方面，强化“顶层设计、高位推动”，促进地方租赁赋权由“象征性执行” 向“行政性执行” 转型；克服租赁赋权政策自身“碎片化” 倾向，将其与户籍制度、教育制度、社会保障政策、公共服务供给、城市治理结合起来，实现户籍、住房、教育、医疗等制度整合与无缝对接，在基础公共服务方面实现租购同权，稳步推进增值型公共服务赋权。

在上述提及的公共服务租购同权方面，文爱华建议，各地应结合资源禀赋情况，对基本公共服务进行全面梳理，制定权利清单，制定工作实施方案，有序试点推广。权利方面可以从单向权利同权到多项权利同权，从解决租房居民最迫切的子女就近入学、公共医疗等痛点开始，逐步实现多项权利的同权。针对部分权益，可以设置一定的租赁期限制起点，从政策上鼓励长租长住。对于部分稀缺的公共服务资源，比如优质学校就近入学等，可以采取房东向租房者进行权利让渡的方式来进行。

在鼓励机构化长租房方面，文爱华认为，可从加大税收优惠力度、完善长租房商业生态系统、鼓励专业化长租机构参与保障性租赁住房的管理和运营、鼓励长租机构将部分商业公寓、工业厂房等改建成租赁住房等方面着手。

此外，金融亦可发挥支持住房租赁市场的积极作用。文爱华建议，可发展长租房租赁贷款和租赁企业贷款；考虑到当前我国房价租金比很高、租赁相关贷款的回收期较长，建议监管部门修改政策，合理延长住房租赁相关贷款的期限；在风险相对可控的前提下，适度发展“租金贷”。加快住房租赁保险的发展，大力发展包括家庭财产保险、租金押金损失保险、承租人责任保险、出租人责任保险等系列保险产品等。