煮酒论市：地产已经打开修复之门，但别忘了防雷

（原标题：煮酒论市：地产已经打开修复之门，但别忘了防雷）

大会已经召开，会议上最重要的指标，是2022年GDP的增长目标为5.5%。之前，国内外的主流分析人士预计的数字是5%-5.5%之间，最终的计划目标取了上限。

以中国经济114万亿的庞大基数，5.5%的增速目标确实非同小可，足以振奋人心。各分析机构原有的数据，是充分考虑了2021年三四季度地产全面低迷，导致数以万亿计的资金出现严重的债务困局，并由此导致消费全面下滑的大背景下做出的。而最终的预期超过了过去两年的平均增速，这一方面是信心，另一方面也是决心的表现。

当前影响经济增速的最主要因素，还是房地产。今年上半年，是各家房企还债的高峰期，春节后民营房企前仆后继地出现股价大幅下跌，和此直接相关。房企的债务，不仅仅是银行贷款、美元债和信托产品等等，欠上下游企业的应付款项也是巨额数字。现在即便是一些没有暴雷的房企，也只能尽力保证公开市场的金身不破，商票、工程款等方面的纠纷，一直都没消停过。

虽然有几家民企成功发出了中期票据和企业债，但数量稀少，好在最近并购贷不断提升额度，一些央企国企也开始收购部分民企的项目股权，流动性比起去年年底还是好很多的。但这种趋向演变的速度仍然较慢，房企们现在就是在和时间赛跑，后面每一个还债节点就是一个催命符，这也是市场所担心的，毕竟之前就有过看似安全的企业，突然传出违约的事例。

可以说，要如期实现5.5%的增速，房企债务困局是必须要化解的，把沉淀的资金盘活，这比放水更直接，后期影响也更小，是最有效、最安全的经济提振措施。大会是高屋建瓴的，具体措施提及不会太多，但我们从会议精神上也能看到一些趋势。

一方面，我们能够看到继续坚持调控的决心，野蛮生长的年代是不会再恢复了。付出如此巨大的代价换来地产开发的时代更替，现在需要坚定地巩固果实。

另一方面，我们也能看到在大方向不变的前提下，具体的执行手段和程度控制上，还是有明显改观的。这次会议没有提及房地产税，表明在经济重回正轨之前，紧缩性政策暂时可以不必担心了。

同时，近几个月来，各地和银保监会的一些举措频繁落地，尤其是郑州19条，很提振市场信心，而且针对性非常强，至今并没有像有些人猜测的那样早早收回。从会议方向来看，在大的方向牢牢把握住的前提下，因城施策将会是今年地产政策执行层面上的主题。

现在的楼市，一线整体稳定，二线分化较大，三四线各有各的难处，已经不适合长时间一刀切的统一政策。会议给出方向，部分城市给出样板之后，各地方性政策将会很快陆续出台。大致来看，会和郑州的19条保持一致的精神，部分地区会根据自身实际情况做以调整。

虽然行业性困局终将瓦解，但房企之间的差异会进一步加大。郑州19条中，很重要的一条就是企业可以用保函替换被监管的资金，这对央企、国企和信用良好的民企来说，自然是个大利好，但对那些已经公开违约的房企来说，信用破了，短时间内再想恢复是做不到的，这个利好也就与他们无缘了。

而对那些全力自救，坚决不躺平，宁可割肉绝不违约的房企来说，这倒是一种公平。如此沉重的代价，自然不能与那些轻易躺平的人，得到一样的待遇。

我一直在研究地产，但我在2018年央视的采访中，就公开说过，我不看好地产开发这个行业，至今观点不变。我始终看重的是这个行业里优秀的企业，当外力打破内卷的魔咒之后，有些企业再无阻力，反而会变得比之前更好，这就是地产股还可以做下去的基本逻辑。

马上就要进入地产的年报季，各家的业绩中，很多都会出现暴雷情况，这是当年高价地兑现，加上去年资产减值的综合作用。最近很多朋友问我某某公司会不会出现大问题，今年情况特殊，我相信肯定有借题发挥的，一次性财务大洗澡，然后明后年轻装上阵，其效果看看2019年1月创业板里的一些企业，大家就清楚了。

资本市场的记忆，有时候是属鱼的，朝三暮四和朝四暮三，耍的不仅仅是猴子。一个企业前后5年，赚的是同样的净利润，市值竟然能相差三四倍，有趣吧？可这就是现实。

这个时候，建议不要赌年报，里面很多东西你对企业的各项经营了如指掌也没用，如果感觉不放心，那就找那些已经公布了业绩的企业吧。如果还是不放心，也可以等年报出来，再做考虑。赚钱永远不怕晚，财也从来不入急门，耐心点。@今日话题