粤港澳大湾区甲级写字楼租金回落 去年下半年仅深圳获增长

第一太平戴维斯近日发布的《大湾区甲级写字楼指数》报告显示，2021年下半年，尽管大湾区经济持续复苏，但受奥密克戎席卷全球、市场供过于求持续、部分大型开发商面临一定资金压力的共同影响，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下降1.9%和1.6%。

得益于租赁市场的强势反弹，深圳是大湾区唯一录得租金指数正增长的城市，指数环比增长0.6%至139.3；广州写字楼业主则愿继续提供租金优惠以保持市场竞争力，租金指数因此环比下降1.2%至142.9。香港写字楼市场则受股市波动、本地第五波疫情持续、内地企业在港租赁需求放缓等影响持续承压，租金指数录得区域最大跌幅，环比下降6.2%至134.7。同期，其余7城市租金指数也受需求增长有限、供过于求等影响而环比下降0.3%至2.1%。 

市场情绪改善及租赁市场需求反弹推动广州、珠海价格指数上升，期内分别环比上升0.4%和0.2%，至127.9和105.0。东莞写字楼销售市场相对稳定，价格指数保持不变。而供过于求对机构投资者情绪的影响，叠加部分开发商及业主面临的债务及资金问题则导致深圳价格指数录得区域最显著降幅，环比下降6.5%，至168.0。同期，其它城市价格指数环比下降0.2%至2.6%。

尽管区域整体租赁需求复苏，但部分城市仍面临供过于求问题。

去年下半年，大湾区共迎137.5万平方米新增供应入市，区域总存量上升至3180.1万平方米。期内，写字楼市场租赁需求持续复苏，区域半年度净吸纳量环比增长15.9%至114.8万平方米。区域年度净吸纳量亦随之上升至213.8万平方米，较去年增长2.5 倍、较疫情前增长47.5%。尽管如此，部分二、三线城市需求增长仍相对有限，叠加期内有大量新增供应入市，上述市场供过于求状况持续，区域平均空置率亦受此影响环比上升0.1个百分点、同比上升0.5个百分点至21.3%。 

租户方市场令业主降租，六城总租用成本因此下降。

虽然多数城市需求有所增长，但供过于求难免为市场去化带来压力。下半年，各城市仍呈租户方市场特征，众业主因此更倾向于降租或提供更长的免租期来吸引或挽留优质租户。在此影响下，大湾区有六城总租用成本继续下降。其中，香港环比降幅最大，为6.1%。同期，深圳、东莞、江门、肇庆总租用成本则受租金上涨、优质新增供应入市、物业管理费上升等因素影响而有所上升。

展望未来，第一太平戴维斯认为，大湾区经济预计保持积极增长，新经济有望继续蓬勃发展，这将共同为区域写字楼市场注入更多增长动能。然而，鉴于部分城市或迎来供应高峰，提供租金优惠仍将是业主应对市场竞争的主要策略，租金指数预计继续下降。此外，许多开发商及业主依旧面临资金压力，全球经济和营商环境仍复杂严峻，写字楼销售市场仍需直面挑战，价格指数或再度下降。