中国房产质量周报第三十一期：买底层赠私家花园?律师：开发商无权处置

（原标题：中国房产质量周报第三十一期：买底层赠私家花园?律师：开发商无权处置）

“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第31期发布。

2022年3月21日-3月27日，中国质量万里行共收到120条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括东交地产、天浩置业、祥泰实业有限公司、石榴集团、阳光城、富力地产、华润置地、潍坊文通城市建设综合开发有限公司、正荣地产以及绿城中国。

涉及的项目分别是武汉市天赐金龙城、西安市天浩上元郡、济南市祥泰城文乘园、保定市石榴·玉兰湾、济南市阳光城檀悦、太原市富力天禧公馆、深圳市公园九里花园、潍坊市翔凯文华·未来之光、武汉市正荣悦珑府以及郑州市绿城明月滨河。

经统计，十个项目涉及的问题包括：虚假宣传、项目停工、噪音超标、违规交付、延期交付、房屋质量问题等。

本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注保定市石榴·玉兰湾、潍坊市翔凯文华·未来之光以及郑州市绿城明月滨河三个项目。其中，石榴·玉兰湾业主反映，开发商宣称一、二期共计22栋楼同时交付，实际仅一期7栋楼完成交付，交付时存在搭建临时车位应付验收等问题。翔凯文华·未来之光业主反映，开发商宣称将配建一所私立的文华学校，交付时却变成公办的文化自然学校。绿城明月滨河业主反映，开发商将楼栋底层南侧公共绿化单独隔离一部分大约30㎡庭院归属底层商品房买受人专属使用，先后变更三个售房合同版本，对外立面逐步减配等问题。

保定石榴玉兰湾：宣称22栋楼整体交付 实际只交付7栋楼

石榴玉兰湾位于河北省保定市徐水区京港澳高速与华龙路交叉口西侧，由河北长峰金工房地产开发有限公司开发建设，系石榴集团旗下项目。近日，石榴玉兰湾业主反映，开发商宣称一期、二期共22栋楼于2021年12月31日整体交付，实际却只交付了一期的7栋楼。业主认为，这与开发商所承诺一期二期22栋楼同期交房，严重不符。

二期迟迟未建设或与土地手续不齐全有关。此前，曾有业主多次在保定市徐水区人民政府网站互动平台留言询问项目二期土地手续办理情况，据自然资源和规划徐水分局于2019年9月5日、2020年7月9日以及2021年11月16日回复，二期土地手续未办理下来，未收到该项目的申请。

另有业主反映，项目应建地下停车位380个。交付时，地上停车位未建，而是以临时搭建车位应付验收，验收之后即拆除。

对此，保定市徐水区委通过人民网领导留言板回复称：经了解，区政府相关分管领导已约谈项目负责人，要求开发企业抓紧进行整改。同时，组织开发单位和业主代表进行座谈，就开发单位和业主争议事项进行对接和协商，推动购房业主与开发企业相关争议事项抓紧妥善解决。

翔凯文华·未来之光：宣传私立名校变公办学校

翔凯文华·未来之光位于山东省潍坊市经济开发区玄武街与潍州路交汇处北300米路，由潍坊文通城市建设综合开发有限公司开发建设。近日，一位翔凯文华·未来之光业主反映，开发商宣传潍坊文华学校分校入驻，而2022年1月交房时，实际配建学校为文化自然学校(公办)，并且开发商未及时告知。业主认为，开发商未依据商品房买卖合同(预售)第六章第十四条规划变更中双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其它配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批准变更的，出卖人应当在变更之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定时间期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

翔凯文华未来之光业主提供了两份材料，一份为2019年9月30日发布的《关于同意筹设“潍坊经济开发区文华自然学校”的批复》，学校名称为潍坊经济开发区文华自然学校，性质为营利性民办普通学校，九年一贯制，并盖有潍坊经济开发区文化教育局公章。一份为2022年3月9日潍坊市寒亭区(经济区)教育管理中心与潍坊文华学校同时盖章的《经济区文华自然学校答复意见》。称根据国家、省、市出台的最新政策要求，由政府租赁或回购方式举办为公办学校，政府购买服务，委托文华学校进行管理。

对此，潍坊市经开区住建局于3月17日通过人民网领导留言板回复，经与自然资源和规划部门沟通，该项目规划许可内容未作变更。经向开发企业核实，开发企业与购房者已签订商品房买卖合同，对双方权利义务进行了约定。经协调，开发企业表示其不存在违约行为，将按照合同约定执行，购房者提出的退房理由不符合合同约定的退房条件。

绿城明月滨河：公共绿地变私家小院 三次更改合同约定外立面材质

绿城明月滨河位于河南省郑州市滨河国际新城经南十二路与经开第十七大街交汇处，由河南绿恒房地产开发有限公司开发建设，系绿城旗下项目。绿城明月滨河业主反映，开发商将楼栋底层南侧公共绿化单独隔离一部分庭院(大约30㎡)归属底层商品房买受人专属使用。此外，先后变更三个售房合同版本，对外立面逐步减配。第一版合同约定为铝板、局部真石漆，第二版合同约定为石材、局部石漆，第三版合同约定为涂料、局部石材。

针对公共绿地能否出售或者赠送这一问题，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出：“依据我国民法典第274条的规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地，或者明示属于个人的除外。小区内的绿地原则上属于业主共有，开发商无权进行处分。”

王玉臣律师建议业主可以通过信息公开申请的方式调取相关规划手续和图纸，进一步核实确认公共绿地的范围和规划原貌，向城市规划部门提起相关的违规查处申请，要求其在法定期限内予以调查处理。如果相关部门不依法处理，可以视情况提起相关诉讼。

对于合同变更外立面材质一事，郑州经开区住建部通过领导留言板回复称，“自2019年开始，区建设局仅对商品房买卖合同主条款进行审查。如对合同存在异议，可按照《合同法》等相关法律规定通过司法途径予以解决。”

王玉臣律师建议，上述减配问题可能涉及合同的非法变更问题，如果确实存在开发商未经购房人同意，私自更改合同。购房人可以不认可更改的部分，并要求按照最初签署的合同(需要举证)，要求开发商履约。如果开发商不履行，则可以通过民事诉讼的方式要求其履行合同。

重点投诉问题：占用公共绿地 赠送给首层业主作为私家花园使用

“一层赠送独立的院子，不计入产权面积，可建成私家花园。”不少楼盘都以此宣传。然而，赠送院子实为属于全体业主共有的公共绿地，开发商并没有权利将绿地分派或者赠送给个人。近期，除了重点投诉项目的绿城明月滨河之外，中国质量万里行还监测到青岛市青岛印象湾二期、天津市南湖保利梧桐语、沈阳市中梁首府、汉中市新天汉时代滨江和南京市中海云麓公馆存在“占用公共绿地，赠送给底层商品房买受人专属使用”的问题。

依据《民法典》第274条规定“建筑区划内的道路，属于购房者共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于购房者共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

此外，按照《民法典》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所述的“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具备下列要素：一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他购房者明示窗前绿地属于底层购房者专有(独占)使用。

因此，私自将公共绿地变成小院是违法行为，侵犯了小区业主的公共利益。对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出：首先，将公共绿地变为私人小院往往可能涉及违反规划的行为。其次，公共绿地属于全体业主所有，开发商无权将原本属于业主共有的绿地变成私人小院，以“赠送”名义送给一部分业主。更何况即使是所谓的“赠送”，往往也根本不是真正的赠送，而是“二次销售”，有私人小院的房子往往比没有小院的房子是要贵的。

王玉臣律师指出，业主一旦发现开发商“占用公共绿地，赠送给首层业主作为私家花园使用”的做法。首先，可以通过信息公开申请的方式调取相关规划手续和图纸，进一步核实确认公共绿地的范围和规划原貌。对于存在的违规行为向规划部门提起相关的违规查处申请，要求其在法定期限内予以调查处理。如果相关部门不依法处理，可以视情况提起相关诉讼。结合上述法律手段，和开发商进行沟通谈判，要求严格按照规划施工建设，恢复公共绿地。此外，必要的时候，还可以依据民法典相关规定提起相关的民事诉讼。

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