李宇嘉：房地产新模式受关注，“租购并举”或是核心

（原标题：李宇嘉：房地产新模式受关注，“租购并举”或是核心）

来源：金融界

作者：李宇嘉

01.

近期，房地产新模式很受关注！领导也多次讲到，那么什么是房地产的新模式？这是个很大的命题。行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革（比如REITs）等，都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费，都要探索新的模式。

比如：

新的开发模式，就是告别“快周转、高杠杆”，转向高质量地建房子；

新的供给模式，就是“租购并举”，发展住房租赁、搞存量运营；

新的消费模式，就是先租后买，先小后大，梯度消费；

新的管理模式，就是长效机制、“一城一策”，精细化。

如果说，“租购并举”是新模式的核心，估计多数人会认同。“租购并举”是我们“二次房改”的核心，写进了十九大。但是，它的提出，不是一天两天了，国家为此发了两个重量级的国字号文件，即2016年的39号文，2021年的22号文。但是，租购并举真正落地，有点艰难。

所以，3月16日领导人明确表态，“提出向新发展模式转型的配套措施”。也就是，对于“租购并举”的新发展模式，上下已经达成了共识，关键是怎么落地。俗话说，一份部署、十分落实。显然，国家政策在落实的过程中，面临着巨大的阻力，这里，谈一下我自己的认识。

02.

不赚钱，是租购并举最大阻碍，但在广州、深圳等珠三角地区，形形色色的长租房，包括城中村、“二房东”、类住宅等，活得挺滋润的。早在国家大力发展长租房、保租房之前，他们在市场上已存在十几年了。单从规模上看，至少广深地区，“租购并举”早已建立，租房的人，超过了50％。

当然，这样的租赁，并不是“租购并举”想要倡导和鼓励的租赁：一是，这种租赁的秩序不好，比如随意涨租、苛扣押金；二是，这种租赁并不是规模化、机构化的租赁；三是，这种租赁的配套不玩完善，比如没有社区服务；四是，这种租赁是得过且过，不是安心的长期租赁。

或者说，这种租赁不符合行业高质量发展，但要提振“租购并举”，就不得不面对这种原生的租赁模式。

我认为，珠三角的“租购并举”，从来都是地上地下两条道路，黑道白道两股力量，并驾齐驱。非正规租赁模式，赚钱的秘笈有三：一是偷税漏税，二是打隔断，提高坪效，三是低成本。这三个方面，看似很低端，很野蛮，但打法很受用、很实在，也是这类长租公寓的核心竞争力。

把这类型的长租房，称作非正规部队，现在国家鼓励的，就是正规部队。那么，面临这三个方面的竞争，正规部队怎么也打不过的。即便税收有减免，比如增值税按照5％征收率缴纳的减按1.5％计算，但还是要缴的；打隔断就别想了“N+1”过去让搞，现在都不让搞了。

低成本更算不上了。税收、消防改造、配套等等，一样落不下。单单收储成本，也高得不得了。

举2个例子：

一个例子是，有村里人告诉我，一旦听说有政府的长租平台收房，他们便竞相抬高租金；另一个例子是，上下政府做了工作，白云区某创新园区周边的集体建设用地，确定要租给某国企租赁平台。没得到这宗地的，就从中作梗，散播“旧改更新”的虚假消息，让村民提高租金。

03.

当然，不管是政府的眼里，还是研究者的角度，都看不上这类非正规的长租公寓。但是，尽管我们瞧不上，他们在野蛮生长，租赁秩序差，租客的租赁的体验感也不好，但其生命力极其顽强、烟火气很浓。本质上，他们很接地气，顺应了市民对于低租金、区位好的租赁房源的需求。

我发现，长期租住在城中村、园区或学校附近这类长租房里的，不仅有刚来大城市的打工仔，还有很多新毕业的大学生、珠江新城的一些白领。甚至，打工打了二十几年工的老市民们，50多岁了，一家人也继续租住在这里。很简单，住在这里既能节约支出，出行还很方便。

说实话，现在新市民们，新就业大学生，年轻人，对未来的收入普遍都不乐观。但同时，又觉得大城市支出越来越高，所以对租金这类“巨额支出”就比较敏感。所以，这类地下的租赁生态，就应运而生了。可谓有什么需求，就有什么供给，哪里有需求，哪里就有供给。

市场的力量很强大，供给跟着需求走。近些年，珠三角品牌化的长租公寓，也就是我们眼里的正规军，也开始“非正规化”了。这很好理解，劣币驱逐良币，法不责众，有样学样。当监管部门对非正规的睁眼闭眼，非正规的活得很滋润，那么正规的就开始向非正规的模式靠拢。

我们发现，很多品牌长租公寓，也开始收储城中村长租公寓，厂房配套宿舍，废弃的商业裙楼。因为，这些楼宇区位还不错，关键是成本很低。产权有瑕疵，消防不过关也没关系了，大家都这么干。正规的长租公寓是个小众产品了，这类非正规的长租房，才是大众化的。至少，在广州、深圳、佛山、东莞，这四个万亿GDP、千万人口的超级大城市，就是如此。

不管是城中村的富二代，还是投资类住宅的地产基金，他们都懂得，规避政策，搞长租公寓，这个很赚钱。很多长租公寓的从业者告诉我，大城市的租赁生态很清晰了：哪里的房子好租，哪里人群密集，有市场，微观主体清楚的很。对市面上的存量房源，投资资金摸了几遍了。

现在，珠三角大城市，住房租赁的生态或格局，已经定型。区位、品相稍好一点的房源或地块，要么自己经营长租房，要么改做酒店、做创新型用房，或者等着拆掉，搞商品房开发，基本不会拿来做坪效低的长租房。增量的租赁供应计划，比如保租房，只能往外走了。

有来自上面的压力和目标，各地披露了大规模的保租房筹建计划，国家也将保租房作为“十四五”住房建设的重点。但从各地来看，基本上都是“国家队”在做，比如城投平台或国企租赁平台。但是，他们的成本很高，项目区位优势不突出，压力比较大，这种模式很难持续。

04.

保租房的目标完成，要么是国家队在苦苦支撑，讲站位、讲正确，不得不做；要么就是存量认定，本质上就是算数；长租房，要么针对小众化的高端租赁，要么被逼之下不得不向非正规租赁靠拢。可以说，面对非正规租赁的竞争，作为正规军的保租房、长租房难有起色。

可以说，在珠三角，只要还在默认城中村的违法建筑，默认类住宅大行其道，“租购并举”要搞起来，就挺难的！

更重要的一点在于，各地方对房地产依赖度不减，造成“租购并举”的生态环境被破坏。最典型的是，租赁企业收储房源，其谈判地位就没有优势，成本就下不来。比如，近期各地开始刺激楼市，鼓励购房消费，旧改重新启动等等。一旦房价开始上涨了，租售比就又开始下降了，导致参与租赁业务这个新模式，越来越不赚钱，租赁企业的积极性自然就不高。

2019年Top20城市租售比

这只是其一。

从土地出让，到规划报建，到开发商融资，再到预售和销售，最后到竣工验收，物业管理等，商品房市场有一整套非常成熟的审批流程，风险控制流程。但是，对于租赁住房来说，并没有建立这套流程。比如，有几家长租公寓告诉我，不管是新建的长租房，还是商办或工业宿舍改建为租赁住房用途的，都要求按照住宅社区的标准，配建6％的公共配套设施。

他们提出了异议，反复和管理部门讲道理，长租房或保租房，主要解决年轻人、新市民特殊的住房需求，也就是刚来到城市，需要落脚，或买房前的一段时期租赁，他们对公共配套的要求低于商品住房小区，或只需要某些独特的配套设施，比如公共厨房、社区活动空间等。

但管理部门就说一句，“是不是居住社区？是居住社区，应该按居住社区来供应公共配套”。更有甚至，还把开发商代建配套设施惯常做法拿出来，要求长租公寓配建公服，移交给街道。

当然，发文件、做流程，这是很方便的。最关键的是，租赁的物权，与产权差距太大了。比如，长租企业拿租赁合同，根本无法办理规划报建，必须得地主方或业主方出马才行。但是，如果有多个业主方或地主方，或者业主方还得征得上级公司的同意，规划报建效率就低了。

融资也是一样的，没有抵押物，那就无法融资。即便是国企租赁平台，想融资，也得有大股东的担保。

上周，我与国内某知名长租公寓企业负责人聊天，谈到企业运营过程中的困难，他讲了个案例给我。他们统租了一栋物业的其中六层，做长租公寓，但这栋物业只有一个大产权证，未作产权分割，经营地址无法明确，导致他们无法申请营业执照，面临着非发经营的风险。

最后是怎么操作的呢？他们自己把这一栋物业所有房子进行了“自编号”，并写了个说明，大致意思是，该栋物业有多少层、多少房子，我们租赁了3-8楼自编号为％#*&；的物业做长租公寓。然后，他们拿着这个说明，找了市场监管局的熟人，经过几次沟通，才获得了通过。

负责人告诉我，类似这种情况，全靠管理部门的“主观裁量”，市场监管局完全可以坚持原则、照章办事，不出具营业执照。讲这些案例，是想告诉大家，“租购并举”要想真正落地，必须要赋予租赁物权，这种权利，在某种程度上，是要等同于产权的，否则，超弱势地位很难改变。

住房租赁，特别是保租房，是对存量资源的盘活和再利用。但在珠三角，过去几十年违法建筑大行其道，过分鼓励微观市场自我创新，无秩序的创新，导致存量物业的标准化程度很低，数据维度不健全，产权瑕疵一大摞，工商登记、公摊面积、消防标准、确权等上的规范，欠账太多。

总结来看，珠三角发展高质量的“租购并举”，挺难的。一是，只要还在默认城中村违法建筑，默认类住宅大行其道，默认其对城市化红利的汲取，“租购并举”就比较难；二是，只要租赁物权的弱势地位不改，加上存量物业一大堆烂账，就无法消除各部门对冲风险的预期。

很简单，你有块地、有个房，有恒产有恒心，权利边界很明确，公事私事办理，都有个保障，不管是公家办事，还是银行贷款，大家都认你。但说到租赁，就完全不同了。当然，形势也正在改变。但中短期内，没那么容易。上面讲得两个问题，需要久久为功，也需要魄力。