一季度深圳写字楼及购物中心租金较去年末持平 福田、前海仍将是去化热点

戴德梁行发布的2022年第一季度深圳写字楼及零售市场快讯显示：今年一季度，深圳甲级写字楼租金延续平稳走势，金融业表现坚挺，预计年内新增供应62.8万平方米，福田、前海仍将是去化热点。季度内，深圳优质购物中心租金与去年末基本持平，预计今年供应量较去年大幅减少，疫情继续影响零售市场。

写字楼租金延续平稳走势 金融业表现坚挺

2022年一季度，深圳写字楼市场活跃度较上年水平有所回落，受季节性因素及疫情防控的影响，企业租赁需求中观望情绪加重。

一季度，深圳投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平米，与去年全年供应水平基本相当；但一季度甲级写字楼吸纳量仅为66575平方米，较去年同期下降28.5%。在供需关系的影响下，本季度空置率回升至22.2%，较上季度空置率上升2.9个百分点，较去年同期下降3.4个百分点。本季度租金则延续上年年中以来相对平稳的走势，甲级写字楼平均租金环比微升0.02%至每月每平方米210.5元，同比上涨0.4%。

尽管本季度的租赁成交多由春节前的寻租活动落定，依然反映出需求的行业趋势。金融业表现坚挺，租赁成交面积占比高达41.7%，其中71.3%为国资控股企业。在经济面临下行压力时，大型国企央企表现出了更强的抗风险能力。从区域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融业需求，是金融业最为偏好的两大片区。在“稳增长”背景下，今年的信贷环境预期将“稳中偏宽松”，金融机构料将继续担当深圳甲级写字楼的需求主力之一。此外，本季度来自TMT行业的租赁面积占比约为12.3%；以律所及设计公司为主的专业服务业、以及包含跨境电商在内的商贸业均保持活跃，并录得较大面积的租赁成交。

年内，深圳写字楼新增供应62.8万平方米，福田、前海将是去化热点。当前写字楼市场的活跃度下降受疫情因素影响较大，因此预期整体活跃度复苏一定程度上取决于疫情控制及复工复产进度。同时，国际环境的变化及宏观经济所面临的压力对于深圳甲级写字楼市场的影响同样不可小觑。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，尽管疫情下项目工程暂停将直接影响在建项目的工期，但预计年内仍将有62.8万平方米新增供应投入使用，除位于福田的中洲湾外主要分布于前海片区。结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上行，租金面价或许不会显著下跌，但更多的优惠措施或体现在延长免租期、装修补贴等方面，而福田和前海料将是年内写字楼市场最为活跃的区域。

优质购物中心租金与去年末基本持平

一季度，深圳优质购物中心存量维持在592万平方米。张晓端分析，春节假期之前，在核心商圈的部分购物中心持续引进新商户并开业，而个别调改项目亦逐渐完成租户调整；同时不少年前已签订租约的新商户于本季入场装修或正式营业，在此影响下，一季度空置率较2021年末微降0.3个百分点至5.8%。全市平均租金维持在每月每平方米856.38元。而在后续疫情影响的不确定性之下，不排除业主以提供阶段性的支持政策帮助租户共渡难关。

新能源汽车、黄金珠宝及户外运动延续了去年以来的积极需求。伴随消费观念升级，近年来黄金珠宝饰品多获青睐。如今的黄金珠宝打破了传统婚嫁礼品的刻板印象，从不同的工艺制作和款式设计开发了出奇新颖的产品以迎合年轻一代审美需求 ，而黄金保值增值的属性更令产品需求上升进而带动品牌保持扩张需求活跃。

受国际关系影响，油价飙升令新能源汽车进一步赢得市场关注，多选择购物中心的首层或者中庭位置以方便展示车型。随着生活品质的提升，市民愈加关注健康生活及户外活动，2022年初深圳开展22个公园帐篷试点以满足市民露营野趣，相关的户外产品以及和运动类零售的需求持续增长。预计这些行业还将持续引领疫后零售市场的新增需求。另一方面，传统服装及快时尚品牌则因购买渠道和竞品更加多样，在激烈的市场竞争之下面积有所收缩。疫情的打击、堂食的限制令非核心区域的小型餐饮收缩趋势较为明显，知名品牌或连锁餐饮表现相对坚挺。

预计今年优质购物中心供应量较去年大幅减少，疫情继续影响零售市场。根据未来供应预测，深圳今年将有52万平方米的优质购物中心投入市场，其中罗湖占比38.1%，重点项目包括深圳天河城及华润万象食家。考虑到突发的疫情将影响在建项目工程进度，预计今年的实际供应量将大幅少于去年的82万平方米。需求方面，在疫情走势和经济环境尚不明朗的背景下，目前品牌多选择放缓开店步伐或更加谨慎，疫情对购物中心的影响料将在二季度的数据指标上将有所体现。此外，依托于深圳大数据的精准防控能力以及深圳成熟的疫情防控经验，待疫情得到有效控制后，商业市场或有望实现较快的恢复速度。