浙商宏观李超：城市更新可以拉动多少地产投资？

（原标题：浙商宏观李超：城市更新可以拉动多少地产投资？）

来源：金融界

作者：李超

文|浙商证券首席经济学家 李超/林成炜

从启动时间来看，十四五规划已为城市更新设定数量指标，意味着城市更新已有序启动，城市更新是地产投资的强变量，也是快变量，预计在2022年便将对地产投资发挥拉动作用；从过往投资规模和当前投资规划估算，预计城市更新十四五期间拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿以上，考虑到2022年稳增长诉求较强，可能存在十四五规划前置发力的特征；如果按地产、基建投资占比各70％和30％估算，对全年地产投资增速贡献约为7％-8％。

预计2022年地产投资将超预期并维持全年地产投资增速5.4％判断，短期权益资产预计稳增长相关板块表现仍将延续；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q2向3％上行。

>>预计十四五城市更新拉动投资10-12万亿，2022年稳增长诉求强可能前置发力

《十四五规划》中的新型城镇化建设专栏中指出，十四五期间城市更新工作需“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”，当前十四五城市更新目标体系中主客观指标兼具，意味着城市更新已有序启动。城市更新既是地产投资的强变量，也是快变量，预计在2022年便将对地产投资发挥拉动作用。

从过往投资规模比较来看，2022年2月国新办新闻发布会中住建部办公厅主任李晓龙指出：“截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元”。全国层面城市更新概念的系统性提出时间是2019年，如据此估算年均投资规模预计位于1.5-2万亿之间。十四五首次将城市更新列入5年规划后预计投资规模将进一步提升。

从当前局部城市的投资规划估算，根据我们的统计，当前已有部分省份或省会城市通过不同渠道公布了城市更新投资的建设目标或项目清单，省级规划包括辽宁、河南等；省会城市及直辖市包括广州、成都、武汉、南昌、青岛、深圳。根据我们的估算统计，仅上述区域十四五期间城市更新投资的规划规模已高达4.7万亿元，考虑到上述区域GDP仅占全国的16％、人口仅占全国的16％，我们认为十四五期间城市更新拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿以上，进一步高于2021年前的平均投资水平。此外，考虑到2022年稳增长诉求较强，且当前经济阶段性受疫情扰动，城市更新投资规划存在发力前置并助力稳增长的可能性。

>>虽然官方文件仅选定21城为城市更新试点区域，但实际全国范围内均平稳推进

住建部2021年11月发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，选取21个城市开展城市更新试点，但我们认为试点城市的选取意图是将典型城市作为抓手探索城市更新的运转体系，并不代表城市更新仅在21城开展。诸如广东省并非试点区域，但实际在城市更新领域处于全国领先状态；上海并非试点区域但同样推进且专设城市更新基金。此外根据中指统计，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市。

>>城市更新逐步由一二线向三四线发展过程中，地产投资占比或逐步提升至70％

房地产开发投资和基建投资在城市更新中均有所涉及，根据我们的估算，未来城市更新中地产投资规模可能进一步向70％发展。推演逻辑如下：

根据国家统计局《统计指标解释》，房地产开发投资是指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。根据统计局《投资及房地产统计》问题解答，纳入统计范围的房地产开发企业是有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位，符合统计范围的法人单位即可纳入统计，不限于上市公司。根据上述统计标准，我们将城市更新项目中地产企业（经营范围中含房地产开发等）参与开发面积的总量占比作为城市更新投资中地产投资比重的近似估算指标。如果以广东省部分典型城市为例：2021年深圳城市更新旧改的计划公告项目作为样本，按项目拟拆除面积作为统计对象，经营范围中包含房地产开发企业负责的项目面积总量占比约为53％；广州市城市更新中这一数据占比为77％；东莞市城市更新中这一数据占比为72％；整体平均来看，我们以广东省为样本区域近似估算全国城市更新的地产投资占比约为60％-65％。

从当前城市更新投资开展情况来看（包括具体投资、城市更新规划、城市更新基金设立情况等综合考虑），一、二线城市仍是较为重要的开发主力，如广州市十四五规划明确列示“城市更新工程在十四五期间的投资规模达到3315亿元”；上海设立合计900亿城市更新基金支持相关建设等。然而从当前城市更新的试点范围来看，基本涵盖全国各大区域，因此未来城市更新可能进一步从一二线向三四线城市扩展，三四线城市开展初期可能更多可能采取老旧小区改造以及动拆迁等方式形成地产投资，预计未来地产在其中的投资占比可能进一步提升向70％发展。

>>预计城市更新对地产投资增速贡献7％-8％，维持全年地产投资增速5.4％判断

根据我们上文估算，预计城市更新十四五期间拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿以上，考虑到2022年稳增长诉求较强，可能存在十四五规划前置发力的特征；如果进一步按地产、基建投资占比70％和30％估算，预计城市更新对全年地产投资增速贡献约为7％-8％。

整体来看，我们预计2022年地产投资将超预期并维持全年地产投资增速5.4％的判断，在此背景下权益资产方面预计稳增长相关板块表现仍将延续；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q2向3％上行。

风险提示

部分城市的城市更新企业样本与全国存在偏差；城市更新投资力度不及预期。

感谢实习生任点点、冯琳、孙嘉良、白昊霖和李雯白对本文的贡献与支持。

近期视角

[1]2022年年度宏观策略报告