2022 年首只公募 REITs 来也，下手吗？

（原标题：2022 年首只公募 REITs 来也，下手吗？）

在 2022 年的第二个季度，年内首只公募 REITs 产品终于来了——华夏中国交建 REIT (简称：中交 REIT 代码：508018)。

在去年中国首批公募 REITs 发行时，我就写过《REITs 发行在即，对基金小白，暂时劝退》和《REITs 上市首日，我的选择》，谈了我自己的看法，之后也时不时引用中证指数公司的估值数据，与诸位分享 REITs 的投资价值。

所以自打华夏中国交建 REIT 获批的消息出来，许多读者就问我怎么看，这里就结合这只 REIT 的基本情况和 REITs 的常识，来谈谈我的看法。

又一只高速公路类 REITs

REITs，不动产投资信托基金是也。

在美国这样的发达市场，只要是不动产，都可以打包成为 REITs，从公寓到商铺，从停车场到园区，从高速公路到林地，无所不包。

当然，我国的 REITs 发展还处于初级阶段，所以已经上市的 REITs，主流是两类：园区和高速公路，此外还有仓储、水务等创新品类。

EarlETF 的老读者都知道，我是从来对高速公路类 REITs 情有独钟的，所以这次的中交 REIT，自然是高度关注。

为什么偏爱高速公路类 REITs？其实爱的就是它 「类债券」 的稳健和相对的高收益。

是的，相比高速公路，园区或者其他创新 REITs 不是容易研判的品种。

就说一个园区，园区管理方的招商能级、园区在所在城市的区位优势、园区所在城市在整个中国的发展趋势、园区主攻行业在整个中国的发展趋势，要考虑的问题太多了。

对于专业机构，复杂意味着可以发挥研究的优势；但是对于我等普通持有人，就很不友好了。此前 REITs 上市后，有的 REITs 价格大涨大跌，很大程度上就在于这种 「不确定性」。

相比之下，高速公路这东西，是最能分享当地宏观经济发展趋势的，总体了解下区位发展趋势，至多是估计下高铁、飞机对高速公路的影响等，也就大体能判断，所以上市后价格波动相对小，各方面看对像笔者这样求稳的投资者，体验会比较好。

根据招募说明书，华夏中国交建 REIT 项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

值得注意的是，高速公路因为其所有权特性，所以此类 REITs 都是特许经营权类，到期后并没有资产处置的收益。

关于特许经营权类 REITs 和产权类 REITs 的区别，我之前 用过一个虚拟现金流表格做过对比，在 IRR(内部报酬率) 都是 3.98% 的前提下，产权类的每年派息是小头，到期的处置收回本金是大头；而特许经营权类没有产权处置的收益，而是将收益都体现在逐年的派息上，这一点 REITs 的参与者要明了。

此次的中交 REIT，特许经营权到 2046 年，所以在招募说明书中，也有这样的提醒。

收益有吸引力吗

作为 2022 年首个公募 REITs 产品，中交 REIT 的收益潜力如何呢？

在此前最初介绍 REITs 产品时，我曾经提过一定要参考其定价估算的 IRR(内部报酬率)。

这里，再简单普及一下 REITs 的定价思路。

虽然说 REITs 尤其高速公路 REITs，拥有 「类债券」 的属性，但是在现金流上，有很大的不同。

债券是约定息率的，即债券发行主体，必须按照约定的息率，定期支付利息，一旦支付不上，就是违约了。

但 REITs 不一样，它只要求将经营利润高比例 (甚至是 100%) 作为可供分配金额，所以具体每年会获得多少的分红，取决于当年的经营情况。

REITs 上市前，首先得按照项目的情况，对现金流进行一定的预测，比如下表就是招募说明书中对收费收入的逐年预测。

可以看到预测值从 2022 年的 6.15 亿元逐步攀升，至 2046 年的 9.13 亿元。

老实说，中交 REIT 在做预测的时候，还是比较厚道的。

因为近年疫情原因，所以参考 2020 和 2021 年的预测差异，对预测数据做了调整，2022 年下调 10%，2023 年下调 7.6%。

若疫情好于预期，这块就是意外之喜了。

收入逐年上升，这其实也是 REITs 的一大特点，因为是实体不动产，所以收入往往会跟随经济发展、CPI 有同步的攀升，会呈现前低后高的特色，其实这也是 REITs 相比债券 (非通胀挂钩债券，这个小众) 的一个优势，可以一定程度对抗通胀。

也正因为这个特性，REITs 初期分派率不太具有参考价值。

而判断 REITs 产品定价最核心的，正是依托现金流预测所使用的 IRR(内部报酬率)。中交 REIT 的招募说明书中有这样的说明：

虽然这个 IRR 水平，比去年 5 月时高速公路类 REITs 的 8% 左右相比略低，但也属正常。

一方面，去年首批上市，为保证发行成功，所以用了 8% 左右比较高的 IRR(对应比较低的估值)，这样的首发优惠以后应该不会有；另一方面，当时 20 年国债利率也在 3.5% 水平，需要更高的 IRR 匹配，而近期 20 年期国债收益率下降至 3.2%，再加上市场对宽松的预期，更低的 IRR 应该是常态了。

需要说明的是，IRR 是按照 85.77 亿元的募集资金底数计算的，而最近期最新发行公告中交 REIT 基金份额发售价格为 9.399 元 / 份，预计募集总规模为 93.99 亿元，相较原定高了 9.58%，以此定价认购，实际持有 IRR 会相应再有点折让。

散户该如何参与

今次中交 REIT 4 月 7 日开始发售，散户是否参与？该如何参与？

笔者觉得，如果你认可 REITs 尤其是高速公路类 REITs 的收益特性，那么参与是一定要参与的。

其实，每一次 REITs 发行，散户都不是主力，机构才是大头——对于他们而言，能够有如此高预期收益率的品种，本来就稀缺。

从下面的发售安排可以看到，公众投资者仅占发售总额的 7.5%。

从这次发售来看，网下发售的询价区间是 8.579 至 10.067 元，最后定价 9.399 元，显然市场的认可度还是有的。

而 38.78 倍的认购倍数，在已有的 6 只特许经营权 REITs 中排名第二，足见市场的追捧。

根据《中国基金报》的统计，中交 REIT 也因此即将成为发行规模最大的 REITs。

对于网上询价如此受追捧的品种，散户还是值得参与认购的。

目前的认购期是今年 4 月 7 日至 4 月 8 日，公众投资者可以多次认购基金份额，场内单笔最低认购金额为 1000 元，超过 1000 元的应为 1 元的整数倍；场外认购每次认购金额不得低于 1000 元（含认购费）。

如网下发售及公众发售发生比例配售，则遵循全程比例配售原则。

参考以往 REITs 的发行，今次大概率依然会触发比例配售，僧多粥少。

所以，散户首先不妨以参与打新股的心态去考虑中交 REIT 的认购，比例配售比打新摇号，还是好一点的。

获配的部分，自然是一颗红心。

如果一开盘大涨，那么就按照趋势交易，结合估值逢高套现转向同类品种；如果低开，对于 REITs 交易者这意味着更高的 IRR，自然是逢低吸纳。

这也是为何笔者说一定是认可高速公路 REITs 收益特性的投资者才应该参与认购，因为这是一个要做好长期持有前提再适度短线波段的品类。