任泽平：六大方面原因解释稳房市的重要性

（原标题：任泽平：六大方面原因解释稳房市的重要性）

来源：金融界

作者：泽平宏观

当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃，另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增长放在更加突出位置。房地产既是经济金融问题，也是社会民生问题。

本文从客观、理性、建设性的立场得出以下基本结论：

1）要全面客观评价房地产行业的历史功过，总的来说，成绩是主要的，问题需要在发展中解决，不可“妖魔化”房地产，要实事求是评价其历史贡献，直面其发展中遇到的问题，而且这些问题应在发展中解决，要软着陆，不要硬着陆。

2）当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最，基本处于流动性危机状态。根据统计，排名前50的民营房企有七成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约，再过3个月，估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。

3）当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有外部环境因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。

4）现在时点，该出手稳房市了，缓解流动性危机，防止升级为系统性金融风险，房地产稳，则经济稳。当然，当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃；实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展，其中城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税是四大支柱，中央《关于加快建设全国统一大市场的意见》已经明确提出“人地挂钩”。详见《对当前房地产形势的看法和建议》，本文为稳房市系列文章第二篇。

作者在前文中详细分析了房地产形势及存在的一二线高房价、三四线高库存等问题与对策，本文旨在分析房地产业对中国经济社会发展的重要意义。就今年而言，房地产稳，则经济稳，长远看动力结构转型需要渐进过程。才疏学浅，智识有限。浅见，供酌。人微言轻，位卑未敢忘忧国。

一、房地产业对拉动经济增长具有重要作用

从对经济增长的贡献来看，1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产作为我国经济发展火车头，当之无愧。一是行业体量大，对经济增长直接贡献高；二是产业链条长、关联行业多，房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中，房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。1998-2019年，商品房销售面积由1.2亿平增长至17.2亿平，带动水泥和钢材销量由6.2亿吨增长至35.2亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.67亿台增长至5.6亿台。2020年房地产业增加值为7.5万亿元，占GDP的7.3％，房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.9％，二者合计占比高达17.2％。

从对财政和基建的贡献来看，房地产提供的土地出让金和税收收入，有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴，帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出，为国家创造大量外汇收入，使出口成为拉动经济发展的重要马车。2012-2021年，全国300城工业用地成交楼面均价累计涨幅仅5.7％，而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达254.6％。1998-2020年，全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至520万公里、14.6万公里。

从对金融的贡献来看，房地产是最重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。第一，我国金融体系以间接融资为主，房地产资产质量高、价值稳定，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2020年末，上市银行贷款余额中抵押贷款占比51％，其中四大国有银行为47％。第二，在快速工业化、城镇化阶段，大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大，需要信贷支持。2021年房地产开发贷占金融机构贷款余额27.1％，支撑起相当于全社会固定资产投资26.7％的房地产开发投资。第三，在住房市场化国家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。以美国、日本和德国为例，2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4％、64.5％和72.4％，占金融机构贷款余额的比重分别为24.1％、24.5％和39.8％。2020年我国居民住房贷款余额占居民总负债的75.9％，占金融机构贷款余额的19.9％。

二、房地产业对地方政府筹集财政收入进行大规模基础设施建设具有重要意义

1994年分税制改革后，事权下沉、财权上移，地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集大量的财政收入。

房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要有11个，其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展，房地产相关税收规模持续扩大。2020年地方政府与房地产相关收入总额10.4万亿，其中国有土地出让金收入8.4万亿，5个房地产特有税种税收合计1.97万亿。两者在地方本级财政收入中占比为53％。土地出让金是地方政府最重要的预算外收入，也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产，地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.0％增至30.4％。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1％升至37.6％。

土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源。房地产发展带来的巨额土地增值红利，让地方政府的土地资产大幅增值，成为重要的信贷抵押物。

三、房地产业有助于解决大量就业

房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口，增加居民收入。2020年房地产业就业人数525万人，建筑业就业人数5367万人，合计占城镇就业人数的7.8％。

房地产为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2020年农民工总人数2.9亿人，其中建筑业从业占比18.3％；建筑业月平均工资4699元，比农民工整体水平高15.4％。随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展，房地产承接了大量的农业剩余劳动力就业转移。

四、房地产业有助于提高居民居住条件和品质

房改是一次供给侧改革，大幅提高了住房供给效率，激发了老百姓对居住品质的追求。

房改有效提高居民住房条件。一是家庭住房面积大幅增加。城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米增至2021年的39.8平方米，增长1.1倍，年复合增幅3.8％。二是套户比大幅上升。1978至2020年，城镇居民套户比从0.81上升至1.09，实现了从全民蜗居到基本适居的飞跃。三是楼房占比提高，平房占比下降。1995-2015年，全国平房住户占比由46.1％降至20.6％。四是住房设施明显改善。2000-2015年，城镇家庭中拥有独立厨房的住户占比由84.7％升至92.4％，年均提升0.5个百分点；拥有独立抽水厕所的住户占比由42.1％升至74.2％，年均提升2.1个百分点。

房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。一是购房观念升级。1998年前买公房，解决“有房住”的问题，此时消费者的观念是有房就行，多数公房没有成熟规范的小区。1998年后买带小区的商品房，实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟。进入21世纪购买品质住宅，对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求，追求更有视野的生活理念，实现“住好房”。二是消费区域升级。城市间由低能级城市到高能级城市升级，由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级；城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是消费品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2009-2021年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5％、8.1％和11.8％分别增至10.5％、24.2％和 35.3％。凭借品牌溢价、精装交房、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。

五、房地产业有助于改善城市面貌

房地产业为大量新增城镇人口提供住房。1998-2021年，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城镇化率年均提升1.4个百分点，城镇常住人口年均增加2100万人。

房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房，不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题，还有效满足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995年全国城镇存量住房面积尚且仅66.8亿平，2020年大幅提升至310.3亿平。

房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌，但资金需求大、协调难度高，需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力，土地出让后除道路外的部分都可由房企完成。商业性房地产项目开发，往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展，加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验，打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。

六、房地产业对我国快速城镇化步入现代城市文明具有重要作用

改革开放以来，我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。

房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市，除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务，更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施，传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2020年，全国地方本级一般公共预算支出合计189.9万亿元，而地方本级一般公共预算收入仅102.8万亿元。土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源，1999-2021年，全国土地出让收入合计59万亿元，覆盖地方本级一般公共预算支出的31％。

房地产业大量增加了居民财富，是居民最重要的财产性收入，超过股市和债市。2000-2020年，城镇住房总价值从23万亿增长至418万亿元，人均住房价值从1.8万元增长至29.6万元，分别增长17.2倍和15.4倍。