万科一季报点评：夯实底部，等待回暖

（原标题：万科一季报点评：夯实底部，等待回暖）

万科一季报发布，营收同比基本持平，净利润上升10.58%，扣非净利润下降5.58%。与年报高达45%的利润下滑速度来看，表现尚可。

1、毛利率降速趋缓

受结利周期的影响，地产公司的季报代表意义不大，尤其是结算较少的一季报，各项数据中，最关键的不是利润，而是毛利率。2021年的业绩不佳，核心原因是毛利率大幅下滑，导致的增收不增利，2022年能稳住毛利率就是胜利。

2022年第一季度，集团整体税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15.0%，而2021年公司整体毛利率为21.8%，同比2020年下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%。

2022年第一季度，开发业务的税前毛利率为21.8%，扣除税金及附加后的毛利率为17.1%。而2021年的开发业务毛利率为23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%下降至17.8%。

总体来看，毛利率仍然处于下降过程中，但降速已经明显趋缓。最关键的指标是开发业务扣税后的毛利率与去年相比，只下降了0.6%，希望中报时能企稳吧。

2、流动性仍需谨慎

一季度，经营活动(使用) / 产生的现金流量净额为-132.59亿，同比下滑178.55%，主要是销售活动收到的款项减少，这是全行业普遍面临的问题，预计到下半年才会有拐点。

一季度的期末现金及现金等价物余额是1374.51亿，环比去年年末的1407.08亿有所下滑。大家总希望万科能够多拿地，多并购优质项目，但万科的资金能力虽然比普通民企好很多，但与几家大型央企相比，还是有一定差距。

从各家房企业绩会的公开表态来看，即便是头部央企，对市场也不敢太乐观，今年的销售目标普遍和去年相差不多，拿地目标偏谨慎，对于并购也不是很热衷。信心不仅仅是对购房者说的，经营者一样需要信心。

3、尚未取得机构认可

一季度的股东人数为537,477 户，比2021年末的542,000户略有下降，但幅度不大，表明机构仍未大幅加仓。从各大基金一季度的地产股持仓情况来看，也证明了这一点。

年报的净利润大幅下滑，是让机构们有所顾忌的，兴全趋势基金已经退出了十大股东行列，2021年末其持有7899万股，持股比例0.68%。看看季报跌势稳住后，能否得到大资金们的认可吧。

4、市场环境转暖后，有望受益

从市场现状来看，虽然受主要城市的疫情因素影响明显，但各地的支持政策陆续出台，后期对于销售还是可以抱有更多预期的。由于去年上半年基数较大，很多地方又尚未解封，全面好转要到3季度才能看到。去年商品房销售额达到了18.19万亿，今年能保持在14万亿以上就算不错。

当下的市场，对于万科来说，融资成本低，土地溢价率低，存货丰富，唯一需要的就是销售端尽快恢复。这不仅能提升销售业绩和现金储备，而且可以直接降低资产减值数额，对改善年报数据作用明显。之前环京资产包就有过大幅减值，今日已经传来一些地区解除限购的消息，这是重要利好。如果下半年市场整体转暖，万科会是最主要的几个受益者之一。

行业是行业，企业是企业，营收是营收，利润是利润。大环境受限，但相比2021年的超低利润基数，今年的业绩体现在后期报表上，数据应该不会难看。

对于前几年高价地和限价所导致的毛利率大幅下降，有些企业采取了平滑处理的方式，利润表看起来会好看些，但后面的恢复速度也将大为延长。而万科在2021年报表上，对于结利和减值做的都比较充分，净利润的恢复也会比大部分房企更快一些。

但总体而言，今年地产股的看点，不是财务数据，而是在新拿地块毛利率大幅提升的背景下，销售端能恢复多少。3季度，如果销售同比恢复正增长，头部企业的投资逻辑会有改善，有机会从短期“稳增长”概念，变成长期成长模式，这就是质变了。@今日话题     $万科A(SZ000002)$    $万科企业(02202)$