戴德梁行：住宅待售面积创2018年以来最高值，一季度全国住宅新房均价同比下降8.6%

近日，长沙、东莞、杭州等全国多地楼市政策松绑，一季度住宅市场表现如何？戴德梁行发布《2022年第一季度全国住宅市场研究》报告深度剖析全国70城楼市走势。

全国新房成交面积同比下降18.6%

政策宽松效果有待显现

一季度，全国新房成交面积26,305万平方米，同比下降18.6%；全国新房成交金额26,073 亿元，同比下降25.6% 。一季度全国新房销售额和销售面积大幅双降，主要受去年以来严格的调控政策的延续性影响，需求整体趋冷，近期各地宽松政策的效果尚待释放。后续随着多地适度放开限购限售、放宽房贷政策、降低公积金使用门槛等，预计将一定程度上刺激住房市场需求，有望带动销售额、销售面积降幅收窄。

图1：全国住宅销售面积走势变化

资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

全国住宅新房年度均价同比下降8.6%

2022 年一季度，全国住宅新房成交均价为9,912元/平方米，同比下降8.6%，与2021年四季度9,920元/平方米均价基本相当。疫情反复、个人购房门槛较高、房企资金链困境等因素持续影响居民购房预期。

图2：全国住宅销售均价走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

住宅待售面积创2018年以来最高值

截至2022 年一季度末，全国新房住宅待售面积27,565万平方米，同比增长14.2%，较上年末增加4,804万平方米，创2018 年以来最高值。

前期受市场情绪回落、政策力度较严等因素影响，市场销售数据明显放缓，拉高全国新房住宅库存。预计短期内全国住宅供过于求的压力难以缓解。后续随着政策面放松叠加前期积压需求的释放，带动销售行情复苏和回暖，进而对去库存起到积极作用。

图3：全国住宅待售面积历年变化（单位：万㎡）

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

24个重点城市供需走弱，批准预售与销售面积同比分别下滑32.5%和36.5%

2022年一季度，24个重点城市一手住宅累计批准上市面积共计3,029万平方米，销售面积共计4,084万平方米，分别较上年同期下降32.5% 和36.5%。供销比由去年全年的0.95 大幅下降0.74，整体呈供不应求的局面。随着前期房地产行业资金链持续收紧，一季度获批预售面积大幅下滑，供应端收缩明显，带动供销比低位运行，其中普通二线城市供销比降0.64。

政策积极信号频传

预期后续政策面仍将偏向宽松

一季度经济运行整体平稳，但疫情和外部局势的冲击和影响仍使国内经济发展产生不确定性，保增长的压力仍然较大。年初，发改委提出十项举措做好近期促进消费工作，其中包括促进住房消费健康发展。具体为加强预期引导，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

同时，一季度多地对楼市政策松绑。郑州出台房地产新政19条，取消“认房又认贷”，引导金融机构加大贷款投放，开展安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，对楼市信心起到了提振作用。苏州房贷利率下调至4.6%，成为全国首个房贷利率“无加点”地区。哈尔滨废止《进一步加强房地产市场调控工作的通知》，全面取消三年限售政策。昆明、玉林、延吉等地发布购房补贴刺激住房消费。长沙“5.11”新政，实行盘活存量房供作租赁住房试点。东莞放宽二孩三孩家庭购房，杭州降低二手房限购门槛，三孩家庭多一个购房名额。

展望后市，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端预测，考虑到疫情对楼市的冲击将持续在二季度成交数据中得以体现，预计二季度市场成交量仍将维持在相对低位的水平。结合全年宏观经济5.5%的增速目标，预期后续为稳定市场，政策面仍将偏向宽松，更多楼市的限制性政策有望适度调整，进而刺激前期压抑的市场需求在疫情风险减弱之后逐步释放，带动市场活跃度提升，预计下半年成交量将有所增长。但考虑到房地产开发投资增速持续回落、新开工及竣工面积大幅下滑等因素，预计需求回暖后新房成交量的持续增长还将受到供应的制约。