降息超预期 房地产市场加速“破冰”？

（原标题：降息超预期 房地产市场加速“破冰”？）

证券时报记者 吴家明

5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%，此前为4.6%。值得关注的是，此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，而此次下调幅度最大，达15个基点。业内人士普遍认为，降息有利于保持房地产预期稳定，那么市场能否加速“破冰”？

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次LPR下降意味着最低利率进一步降至4.25%，进一步改善需求端预期。从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降。如果供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键。他认为，随着一揽子政策开始见效，房价和销售的底部已经开始显现，下半年市场有望全面回升。但同时要注意，政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。未来若供给端上不来，需求端走热，需防范房价快速反弹。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此前首套房房贷利率下限的调整只针对购买普通住宅的购房者，未来预计将有更多城市调整普宅的认定标准、优化认房认贷标准等配套政策，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果，促进刚性和改善性住房需求释放。

陈文静预计，整体来看当前部分城市受疫情影响较为严重，市场恢复节奏被打乱，个别城市交易市场几近停摆，政策改善到市场见效尚需一定时间。而对于疫情影响较小的热点城市，随着信贷环境和调控政策持续加力优化，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，当前苏州、东莞等城市市场活跃度有所提升，预计5月底6月初核心城市市场企稳，但多地疫情反复影响，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。

除了降息幅度超预期，近期楼市调控放松的节奏明显加快，多地接连密集出台楼市调控政策。据不完全统计，今年5月以来全国已经有近40个城市出台了楼市调控松绑政策，包括放松限购、限售，降低首付比例，下调房贷利率，增加公积金贷款额度，发放购房补贴等多个方面。其中，最近便有多个城市“官宣”首套房首付比例最低降至20%。

“观察2014-2015年全国各地的政策，也基本上是因为首付比例降低才破解了去库存的难题，所以当前首付降低的做法是符合预期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，尤其是在2021年房贷集中度政策下，两成首付的做法非常少。而且从房地产贷款政策看，两成首付明显是一个宽松的政策，信号意义非常强。