李宇嘉：楼市政策松绑，有没有用？

（原标题：李宇嘉：楼市政策松绑，有没有用？）

来源：金融界

作者：李宇嘉

近期，房地产政策可谓日新月异，预期赶不上形势。比如，多胎家庭可以多一张“房票”的政策已成为标配；很多城市的首套房贷利率，一夜之间直降了1个百分点（从5.4％降到4.4％），第二天又降了（4.25％）；在校大学生、父母投靠子女、子女投靠父母，都可获得购房资格。

怎么看当下的楼市？怎么看当下的政策纾困？有多大的效果呢？先从多胎家庭购房讲起。近期，先后有十多个城市明确，多胎可获得新增购房资格，生育和房票挂钩，这是个新鲜事。

01.

去年7月20日，国家发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，这个政策旨在回应大家对于“生不起”的呼声，并在生育、养育、教育等方面，全方位降低成本。在住房方面，显然不是鼓励多胎家庭买房，而是在降低居住成本，鼓励家庭多生几个小孩。

比如，北京发布新政，在申请公租房方面，多胎家庭要优先配置。

但现在来看，貌似各地都走歪了。有人咨询我，对多胎家庭限购松绑，能释放多少需求呢？我坚定地告诉他，不要乐观。首先，多胎家庭本身就很少，其中有购房意愿的更少了。其次，即便有意愿购房，能买得起的，有多少？这么算下来，就像层层漏斗，筛下来的，并不多。

但账不能这么算！楼市需求比较弱、信心不足、预期悲观，但凡有一个政策选项，就是一根稻草，一定要抓住。还有降利率、降首付、公积金、补贴等等，把这些稻草拧在一起，不就是爬出低谷的绳子吗？当下，纾困楼市，已没有“一招鲜”的政策了，必须得多措并举。

就好比长沙搞“租购联动”，也有人问我，有多少人会买房。我也认为，不会很多，逻辑和多胎家庭多一张“房票”一样的。但据长沙晚报报道，截至15日17时，“长沙市住房”APP 5天时间累计有1185套存量房提出申请供作租赁住房，另有千余人次通过线上或线下进行业务咨询。

我希望多一点。当很多人听到这个消息，或许会加入这个队伍，效果也会超预期。当下的政策逻辑很清晰：利好不断叠加，捂热冰封的市场：疫后恢复一点儿，限购松绑释放一点儿，农民进城买一点儿，多胎购房贡献一点儿，利率降低激发一点儿。聚沙成塔，信心就逐渐好转，楼市就稳住了。

这是我们看待当下政策的逻辑起点。

02.

就鼓励生育这个政策，我想到不久前，任泽平提出“印两万亿鼓励生孩子”，结果被女同胞们骂了个半死，直接导致心如死灰的任，下决心从网红经济学家转型为情感博主，探究人的心理是咋想的。其实，相比生三胎获得第三套购房资格，我觉得任泽平的观点更加靠谱一些。

背后反映的是，生育、养育、教育的成本亚历山大，包括直接投入的经济成本、机会成本、精力付出、心理承受、职业冲击等。经历女儿“小升初”，深感成本之高（有钱只是要件之一），这是“不愿生”的根源。任泽平的“印钞论”，想解决生娃的经济成本。被骂的狠，在于未考虑非经济成本，触及女同胞们的痛点，让她们为国生娃，有点非人格化的羞辱。

高房价是最好的避孕药，讲的不仅是房价太高，大家勒紧腰带攒首付、凑月供，不敢生或生不起，而是生育、养育、教育等综合起来的成本居高不下。这只是在大城市高成本的一个方面。包括买房、养娃、医疗、养老等在内，大城市高成本带来高强度的压力，这是不愿生的根源。

另外，随着产业转型升级，传统产业（特别是制造业国企）一直以来具有的稳定性正在褪去，而年轻人扎堆儿的新兴行业，产业周期缩短、不稳定性在加剧。比如互联网、新能源等行业，动不动一个部门就被裁掉了。综合来看，生三胎和房票挂钩，需求激活效用是有限的。

其他政策，也是一样的。

所以，修复市场预期和信心的同时，还需要修复老百姓收入。房地产必须要进入全面、全链条降成本的新时期。

包括土地、税收、金融等，都要系统性地降低成本。近期的政策也彰显了这一点，比如在不到一周时间，央行先是下调了首套住房按揭定价基准，然后降低了5年期LPR，使得主要城市首套住房按揭利率直接从5.4％左右的水平，下降至4.25％，接近历史最低按揭利率。

再比如，各地近期取消了土拍，取消了竞配建、竞自持；上海拟下调土地拍卖监管资金比例；热点城市二手房增值税免征期从5年回到2年等等。但笔者认为，一年省下的那几千元利息，相比高房价，相比对未来的不确定预期，或许很多人还是担心，冒然上车断供了怎么办？

高房价，是一种隐性的税收，这个链条上，寄生着太多的诉求了。GDP政绩、区域开发、招商引资、公建配套、就业稳定、金融机构利润、保障房、财政补充，甚至是“发工资”等。所有这些诉求要实现，必然就是高房价买单。现在的问题是，房价须要降，但难以大幅降。

如果3-4亿的新市民，现在壮大为中产阶层了。那么，房价适度降一降，地价适度降一降，利率降一降，税费降一降。同时，新市民再踮一踮脚，自然能探得到了，楼市也就稳定了。很可惜，新市民不仅面临着攀不起的高房价，且自身就业、收入、预期前景，也不乐观了。

03.

很多人疑惑的是，前几年房价也很高，上涨也很快，但需求非常活跃，貌似有钱人遍地都是。怎么，一夜之间就两个世界了呢？我们以深圳为例来分析。近期，首套房按揭利率降至4.4％的低点以后，有20多个城市相继启动了4.4％的首套房最低利率，其中，就包括深圳。

表1 近期已推出4.4％房贷利率的城市统计

从楼市交易量看，深圳二手房在2020年7月达到高点后，一直呈现低迷的态势，并连续9个月保持2000套以下/月的交易态势，这是过去从未有过之现象。2021年1月份，新房市场在达到高峰以后，也持续低迷不振。这其中，有疫情的影响，但更重要的是，基本面的变化。

一是，2021年，深圳祭出了二手房参考价，相当于斩断了“违规加杠杆”的链条，也就是斩断了“加杠杆-房价上涨-涨价预期实现-再次形成涨价预期-加杠杆”的自我涨价循环链。

二是，2021年，治理地产、金融、互联网、资本平台、教培行业等，深圳是受影响最大的城市之一。因为，这些行业都是资本运作型、资本炒作型行业。过去几年，这些行业异常繁荣，由此衍生出了泡沫经济。当大家都徜徉在泡沫里，短时期内就给人以“有钱人”很多的感觉。

由此，房价被推高了，还创造出了“深圳具备高房价支付能力”的场景。但随着反垄断、节制资本无序扩张，摒弃资本至上，纸醉金迷的多巴胺文化，倡导共同富裕，这些泡沫化行业被重创，“有钱人”很多的场景消失了，“深圳具备高房价支付能力”的场景也消失了。

简单来讲，退潮后，才知道谁在裸泳。高台跳水，徜徉泡沫，屡试不爽，但这一次跳下去，发现池子里没水。所以，深圳首套房利率，也得降到4.4％，降到4.25％，因为新市民买不起。

三是，深圳缩减公务员、事业单位绩效收入。深圳与其他城市最大的区别之一，就是深圳收入结构的金字塔型：顶层富豪少、底层新市民基数大，而中产阶层的腰，不那么厚实。这是由于，深圳国企、机关、高校等相对其他城市（比如北上广）少，中产阶层自然就比较少。

因此，缩减公务员、事业单位绩效收入，导致中产购买力下降。再加上，资本运作型行业的高收入群体被打击（准确讲，违规加杠杆被打击），近五年来到深圳的新市民，根本无法支付高房价。于是，深圳楼市就一下子哑火了。这也是为什么，近期媒体在呼吁深圳楼市新政。

而所谓新政的内容，居然是提高二手房参考价、松绑限购之类的。这么做，无非就是想再次创造出房价上涨的场景。也就是，“加杠杆-房价上涨-涨价预期实现-再次形成涨价预期-加杠杆”的自我循环。因为，当前的楼市大环境下，不这么干，怎么能够恢复往日的荣光呢？

近期，深圳2022年第一批次供地，已经将新房售价提高了，相当于对市场价格进行了权力背书。一方面，这是为了提高开发商的利润预期，另一方面就是给了市场涨价的预期和信号。

同样，提高二手房参考价、松绑限购之类的，也是这个逻辑。

北京大学的黄益平教授近期提出，“不惜一切代价救经济”；胡锡进最近有个呼吁很有见地，“恐怕需要‘震撼弹’级别的手段上场”。如此说来，也不用遮遮掩掩了，吃饭和生都存问题下，1076万大学生等着就业，我们还能谈优雅吗？还能谈长效机制吗？所以，凡是能用的，都用上吧！对此，情感上，我非常接受，但理性上，我接受不了。因为，能有多大效果呢？

退一步讲，即便有效果，以后怎么办？或许已经有了答案，以后留给以后吧！