打开重生之门，贝壳今年要过“五道关”

（原标题：打开重生之门，贝壳今年要过“五道关”）

在经历了前所未有难的2021年后，贝壳董事长兼CEOStanley Peng(彭永东)在贝壳一季报业绩会上坦言，“我们依旧面临很大挑战，这些挑战主要来自短期各方面的不确定性。”

挑战从这份刚刚出炉的2022一季报便可窥得一角。成交近乎腰斩、调整前净利润由盈转亏……与两年前上市时的“天时地利人和”相比，现在贝壳面临的是低迷的市场、动荡的行业和反复的疫情。

“但我们所相信的一些东西并没有发生任何动摇，我们相信对消费者好，帮助服务者对消费者好，是我们所做所有事的核心。”贝壳找房仍然选择那条难而正确的路，在2022年寻获“重生”。

对于贝壳而言，2022年要重生，要过五道关——一体业务的经营关与奋斗关、两翼业务的创业关和合作关、整个组织的降本增效关。

“我们相信今年跨过的每一道关都会帮助我们建立起新的能力，为下一个10年的发展奠定基础，从而更好地服务服务者、消费者、合作伙伴和股东。”彭永东在业绩会上如是说。

抓效益，主动调整降低经营不确定性

与此前3月9日给出的业绩指引一致，贝壳一季度营收同比下降39.4%至125亿元，位于业绩指引上限，经调整后净利润则为2800万元。

营收、利润下降主要系成交额(GTV)的急剧下降，多重因素影响下，贝壳一季度GTV同比下降45.2%至5860亿元。

其中，存量房GTV同比下降45% 至3761亿元，新房GTV则同比下降44%至1927亿元。在贝壳看来，存量房市场相对回暖但节奏被疫情打乱，新房市场因开发商暴雷导致的消费者信心受损也将持续。

为促去化、降本增效，一季度贝壳开启了一系列经营管理调整措施以提升组织效率，应对市场不确定性。

针对二手房业务，贝壳聚焦“效益优先”，通过精细化、网格化管理，更好实现合作等关键指标的运营，提升作业效率；围绕着房源、客源、带看的关键节点，持续提升二手交易能力；同时贝壳的科技优势在疫情期间也得到了进一步的发挥。

得益于一系列优化管理措施，一季度贝壳存量房交易GTV同比下降45%，略好于全国同比下降52%的市场水平。

新房业务方面，受困于多家房企暴雷，市场短期仍面临较多不确定性，也直接影响了贝壳新房业务的回款。

因此，短期内贝壳降低了高风险项目合作、增加快佣类业务收入，并加大与国有房企、优质开发商总对总合作，提升销售规范性，降低坏账比例。

经纪人层面，在保障回款安全的前提下，鼓励经纪人聚焦销售快速回款的优质项目，提升优质项目的去化效率，激励开发商加快回款，实现业务的正循环。

“效益”、“人效”是贝壳管理层在此次业绩会上多次提及的词，但彭永东强调，“贝壳经营导向的战略选择从不意味着会稀释我们的信念。”

服务不减，持续赋能服务“三方”

行业正经历至暗时刻，市场、门店，甚至从业者规模均锐减。如何坚守服务初心，稳住房产交易业务的三方——服务者、开发商和消费者，是贝壳急需解决的问题。

今年疫情多点爆发以来，贝壳平台部门城市多家门店经历了长时间停摆。据贝壳管理层透露，仅3月，头部30城中有超10个城市出现疫情反复和防控措施收紧，一季度约6%的二手房交易受到影响。

线下带看减少，直接影响经纪人开单数量，收入不可避免地受到影响。

彭永东称，“我们一直说‘有尊严的服务者、对经纪人好’，关键时期要切实落实到行动上，咬紧牙关带领大家度过低回报期。”

以上海为例，据彭永东透露，上海疫情期间，4月贝壳平台门店的闭店率为100%，但链家仍然向经纪人支付了足额底薪。这份坚持还将继续。据贝壳管理层介绍，预计二季度至少2.5个月的交易受疫情影响，二手房交易影响率将攀升至25%。

在彭永东看来，“降低流失率，就会带来高效率，这是贝壳的选择，也是必须的投入。”

居家不能带看，业务不停摆，保证基本薪酬的同时，贝壳持续用技术赋能服务者。

在疫情最为严重的上海市场，得益于贝壳VR技术带来的突破时空限制的沉浸式看房体验，及与经纪人全程同频实时交流互动功能带来更加直观丰富的内容体验，3月中上海因疫情管控后，VR周度商机量环比提升70%，VR带看量环比提升160%。

总体来看，一季度贝壳APP和小程序的总MAU约3970万，环比提升6%。

二手房业务方面，贝壳通过大数据技术能力筛选出好房源，进行更极致和聚焦的维护；带看和去化上，则通过商机重构提升客源覆盖和转化效率。今年二手房业务将以效益优先为大前提，划小平台上的门店和经纪人管理单元，通过更精细化网格化的管理与合作等关键指标，提升作业效率。

门店方面，链家今年也将重点提升效益，做品质的排头兵。

“一是以经营为导向，进一步提升人效；二是改善清理低绩效门店，管理者躬身入局，走到每一个门店去；三是在安心服务承诺的覆盖和履约上，更加聚焦消费者品质服务。”彭永东介绍道。

提升服务者能力和人效只是其一，新房业务方面，消费者仍缺乏对民营开发商的信心，导致开发商销售持续走低，流动性进一步恶化，形成负向循环。

针对去年下半年来开发商去化难的问题，贝壳基于自身在居住领域的数据优势，持续赋能开发商提升客研、产品研判能力和销售效率，向产业链前端延伸。

在消费者端，贝壳3月份发布了微光服务保障体系，覆盖租客和业主最关心的佣金、租金、财产和人身安全等各个方面。截至3月底，微光服务保障体系已在成都、上海落地离运营，将陆续在更多城市上线。

行业艰难至此，贝壳仍然坚持在服务上做加法，持续赋能服务者、开发商，优化消费者体验，坚守“做难而正确的事”的信念。

正如徐涛所言，市场短期动荡时，贝壳投入更多精力助力长期能力的培养和建设，哪怕这些能力得到财务的回报期很漫长，“越是困难和漫长的回报，我们就越有兴趣。”

前瞻布局，两翼业务创业迎收成

企稳基本盘之际，贝壳自去年起，开启对多元业务的探索。

5月11日，贝壳找房正式在港交所挂牌上市，由此成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

和在美股上市时的大阵仗不同，这一敲钟名单颇耐人寻味，两年前贝壳请来了贝壳平台相关联的9位不同身份的敲钟人，讲述了一个科技、合作共生的故事；两年后，除了房产交易业务老本行，贝壳将自己的“另一半”押在了家装家居业务上。

一季度贝壳家装家居业务也确实跑出了漂亮的增长曲线。若并表圣都家装，贝壳家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。

虽这一营收数据并不算高，但于贝壳找房而言，家装家居业务尚处于“创业”阶段，业务的增长是绝对的增量，正式完成对圣都的收购后，这一业务将迎来更加高效的增长，有望成为贝壳的第二增长曲线。

从一季度的数据来看，贝壳房产交易业务已成为家装家居业务的高效流量来源，期间内房产交易业务转介绍客户已经贡献约23%的合同额，上海和北京的导流合同额占比更是分别达到了77%和75%。

彭永东预计，下半年房产交易业务转介绍客户贡献率将超30%。

此外，房产交易业务也助力家装业务顺利拓展多个重点城市，上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额同比增长分别实现约550%、290%、100%、130%。

圣都家装则丰富了被窝家装业务内容。

“圣都有更完善的供应链和巨大的SKU管理规模，能够支持被窝家装套餐覆盖产品规模和丰富度的扩大，帮助被窝实现消费者满意度和单均价的提升。”彭永东表示。

一季度，得益于SKU丰富度及联动销售能力提升，圣都和被窝单均价分别同比提升7%和21%。

“伴随着圣都全面融合，相信业务会有更快的进展。希望整装大家居单月合同额突破10亿，北京、上海和杭州三成的单月合同额破亿的目标下半年能够实现。”彭永东展望道。

另一翼“租赁业务”方面，一季度贝壳租房的发力点更加清晰，分散式租赁和集中式公寓均有所进展。

其中，分散式租赁“省心租”业务实现从0—1的突破，一季度收房超5000套，截至季度末在管房源近1.7万套，较去年末增加37%；进入城市数量也从去年末的3城增加至8城。

彭永东预计，下半年省心租在管房源将突破5万套，相信省心租的模式能够将市场上分散的租赁房源化为有品质可信赖的专业机构运营的长租房源。

集中式公寓方面，一季度贝壳参与的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，可租房源达2978套，目前出租率已达98%。

当下一大批看短套利和能力不佳的产能将被出清，留下来的是真正有品质的参与者与真正热爱这个行业的从业者。贝壳则期望成为留下来的那部分优秀产能，在行业回暖时迎接重生。