保障性租赁住房公募REITs落地在即 国内住房租赁市场供给结构正加速优化中

首单保障性租赁住房公募REITs落地在即，中国住房租赁市场再次成为焦点，吸引各方关注。

日前，戴德梁行发布《中国住房租赁市场研究报告》认为，经过几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化的长租公寓已经发展成为住房租赁市场的重要组成部分，在监管的不断完善之下理性发展主导了现阶段长租公寓市场发展的节奏。行业的并购调整持续进行中，同时不少优质品牌运营渐入佳境，并开展轻资产运营模式。市场面日趋多元的需求也催生产品创新优化，以智能科技来提升客户体验。

自2015年中央明确深化住房制度改革方向，提出发展住房租赁市场、建立购租并举的住房制度，到2022年初住建部表示将在“十四五”期间新增650万套（间）保障性租赁住房以缓解新市民、新青年的住房困难，中国住房租赁市场的发展蓝图及路径越来越明晰。

图1：全国40个重点城市筹集保障性租赁住房数量 (万间/套)

资料来源：住建部

图2：近十年房屋租赁相关企业增量和增速

资料来源：天眼查数据新闻实验室《天眼查大数据：房地产行业企业数据报告（2020）》

作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房的发展重点从已基本完成的对困难群众的兜底式保障走向对城市发展奋斗的新市民和青年们的住房保障。作为保障体系的重要部分，公租房与保租房的快速建设并陆续投入使用从供应端弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构。

图3：住房保障体系

资料来源：2021 年国新办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会

戴德梁行研究院副院长张晓端认为：“过去三年，中国住房租赁市场在调整中发展，逐渐实现规模化、规范化、集约化的同时，长期掣肘租赁住房市场发展的资金及盈利模式的问题并未从根本上得以解决，但市场各方不断探索所呈现出的趋势总能给我们一些启发和希望。”

险企、外企入资，补充市场信心。长租房引入契合长线投资特性的险资不仅丰富了险资的投资领域，同时注资租赁市场也推动了住房市场租售同行的建设。可以看到，较成熟的长租公寓品牌与投资机构的合作越来越紧密，其中也不乏外资的身影。投资机构雄厚的资金必将为长租公寓注入流动性，而优质资产经过运营后机构则可以享受现金流及资产升值带来的收益。

资产证券化加大市场滚动建设，公募REITs 底层资产有望再扩容。利用类REITs、CMBS、租金收益权ABS 等金融工具进行融资在租赁住房市场已有先例也相对成熟。5 月27 日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金与红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式申报，保租房公募REITs 的落地意味着住房租赁市场的社会资本融资渠道进一步拓宽，而盘活资产利用滚动资金再开发、再建设必将加速扩大住房租赁市场的规模，同时也将促进租赁市场投融资的良性循环。

房企转型轻资产运营拓宽新思路。“三线四档”的资金监管和融资限制使得房企的经营融资活动更加审慎自律。投身于住房租赁市场的建设既顺应了国家对住房规划的发展方向，又可抓住减税降费的契机布局长租市场。相比其他背景的长租公寓运营商，房企在建造、开发方面更有优势，这类技能的抗风险能力更强。此外，随着团队培育逐渐成熟，如今部分房企背景的长租公寓品牌如华润有巢、龙湖冠寓等已沉淀出成熟的运营经验和团队并可实现管理输出。

租赁社区另起赛道，平衡职住为选址关键。租赁社区规模较大，一般来说位置稍偏，同时考虑到城市的产业布局，选址在地铁沿线或产业园区周边等优越位置可兼顾职住平衡，践行产城融合的理念。在更大体量的规划上，租赁社区不仅限于打造集中式租赁住房，还需考虑社区的文、体、娱等生活配套的设计，是对房企开发和运营综合实力的考验。

城市更新严控大拆大建，为租赁住房发展提供机会。2021年，住建部发出《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求严格控制利用大规模拆除的方式进行城市更新，并鼓励由“开发方式”向“经营模式”转变，完善公共服务补齐社区功能，这对保持城中村的租赁市场平衡具有积极意义。随着房地产逐渐进入存量时代，预计会启发更多房企转变快销变现的思路为长线持有，鼓励更多社会主体成为城市运营商参与到城中村及旧物业的改造中来。

集体土地制度改革，加宽租赁住房建设途径。利用集体建设用地建设租赁住房是扩大租赁住房规模的途径之一，激活农村集体土地的使用优化了集体土地的配置，是履行节约用地的重要实践，也可增加农民经济收入。2022年初，国务院发文允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易，推进集体土地制度改革进一步放宽了集租房的建设途径。

非居改保拓展新方向，商改租模式仍在探索中。商办类存量用房的诸多方面的建设标准与住宅物业不同，改造且不说增加资金投入，涉及到实操层面推进难度较大，加上部分城市对改建后的项目有销售转让的限制，整体来说市场对“商改租”的积极性较低。非居改保审批流程的简化、以及在用作保障房期间无须补缴地价的优势降低了建设成本，此外还有资金补助、税收优惠和享受民水民电的价格等扶持政策或将启发更多非居住存量用房用地改建为保租房的可能性。

居住观念的转变扩大租赁住房需求。相对于购置房产，租房不仅减少了大额的首付支出，热点城市的租金还往往低于月供，对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质，还可用于其他投资品、保持资金的流动性。与此同时，在当前“房住不炒”的调控方向之下，房价高速上涨已得到抑制，投资住宅以获取高收益的预期也因此降低，投资房产的传统观念或被动摇。居住观念和投资理念的变化，将进一步扩大租赁住房的需求，同时也对产品和服务提出更多元的要求。

多孩政策或促进租赁产品迭代与服务升级。市场化长租公寓和政策性租赁住房的供应都无疑丰富了住房市场房源的供给，在补齐租赁市场这条“短腿”的同时，也提供了差异化、多层次的租赁房源以满足不同人群的需求。在“三孩”政策的倡导下，新家庭成员的加入有望增加租户对改善型户型的需求，房屋的户型、功能设计等方面也将有所迭代。

社会资源均等化保障租购同权。相较于房屋所有人，承租人在享受公共权益方面一直处于劣势，涉及最多的则是租户享有教育资源的问题。事实上，附加在房屋产权上的教育资源的优先权依然存在。教育资源分布不均的主要解决方式仍然是增加供给和优化资源分配。“多校划片”、教师轮岗等创新制度弱化了房产的附属价值，有利于实现教育资源均衡化，同时也有利于平衡生源分布，促进租户共享更加优质的资源，对构建住房双轨制并行的住房体系具有深远意义。