新房降势趋缓，二手房降温态势明显， 全国70城5月房价数据出炉，专家称楼市还在寻底中，复苏路径不一……

（原标题：新房降势趋缓，二手房降温态势明显， 全国70城5月房价数据出炉，专家称楼市还在寻底中，复苏路径不一……）

今天上午，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

根据国家统计局数据显示，今年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比由4月上涨0.4%转为持平，但三四线城市新房、二手房房价环比微降。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，今年5月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。

新房降势趋缓

从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

数据显示，5月份，新建商品住宅环比下降城市有43个，比上月减少4个。新房价格环比出现涨幅的有27个城市，其中环比涨幅超过0.5%的城市仅有2个，分别为成都（0.9%）以及乌鲁木齐（0.7%），另外，济南、广州、深圳涨幅则为0.5%。

受此前环比持续下跌影响，一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加7个。其中，同比下跌幅度超过了5%的城市有南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛，除哈尔滨外，均为三线城市。同比出现涨幅的有24个城市，幅度最明显的城市为北京（5.9%）、上海（3.4%）、深圳（3.9%）、杭州（6.1%）、长沙（4.8%）、西安（4.9%）、银川（5.4%），均为一线城市及省会城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新房价格环比下跌态势减弱，与5月份持续性的稳楼市政策有密切关系。当前，新房价格指数的规律和特征非常明显，即环比小幅下跌，但跌幅难言扩大；同比受此前环比持续下跌影响，跌幅会继续扩大。

乐观来看，随着各地购房政策的持续宽松，房价颓废态势会有所遏制。但由于去年四季度以来的持续下跌，房价要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。

需要注意的是，房价同比下跌幅度超过5%的城市，本身就是属于房价疲软的城市，且属于旅游资源略丰富或中西部的三四线城市，说明此类城市的市场下行压力相对大。

三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号，即一线城市涨幅略扩大，二线城市跌幅未扩大，三线城市跌幅有收窄。这和5月份房地产层面稳发展的举措有关，是房地产有趋稳的一个重要佐证。

严跃进认为，5月的新房数据呈现有三个特点：

第一、悲观和乐观情绪均呈现，市场参与主体对于房价背后的信号意义呈现分歧。但至少房价本身也有一些积极的信号，需要捕捉和重视。

第二、一些下跌比较大的城市，类似三四线城市，预计购房政策会进一步放松，以激活合理住房消费需求。

第三、从实际情况看，房企降价促销拉升销售业绩的动作会继续，至少在今年三季度前都会有此类操作，反过来也说明购房方面的性价比相对较高。

二手房降温态势明显

二手房市场的降温态势更为明显，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。同比数据来看，70个城市二手住宅价格同比涨幅为-2.2%，甚至出现了跌幅两位数的城市，即牡丹江较2020年同期二手房房价下跌10.5%。

横向对比一手房、纵向对比4月份数据，严跃进认为，二手房市场当前降温的态势较为明显，说明市场下行压力大。其中，牡丹江的同比下跌态势最为明显，达到了10.5%的跌幅，是全国唯一一个跌幅为两位数的城市，这也是2020年以来各个月份中跌幅最大的数据。说明一些城市楼市受到了人口结构和市场行情的影响，楼市明显较为疲软，此类较为疲软的城市，需要积极做政策的研究，以减少二手房市场下行所带来的负面影响。

从目前各地二手房的交易情况看，随着二手房交易的约束减少，挂牌数量增加，但难言价格反弹。但也使得认购二手房的性价比略大。严跃进认为，政策方面需要做一些倾斜，在一手房方面的政策放松基础上，也要给予二手房更多关照。比如说一些城市对于二手房的贷款政策放松，一些老破小的物业也可以享受贷款方面的政策支持等。此类市场激活，客观上也是改善型购房需求积极释放的阶段。

新房、二手房复苏路径不同

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房价跌幅超过新房，一方面是二手房挂牌量增加，3-5月份挂牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增长10%；另一方面是新房继续降价促销，在价格上有优势，二手房交易成本比较大。另外，热点城市新房豪宅化趋势明显，二手房户型多样、年代多样，总价可控，以刚需、换房需求为主。由于信心预期不足，目前刚需、换房需求仍难以实现。

前期一揽子纾困政策密集布下，特别是疫情管控趋于放松，资金面改善，对购买力的拉动效应更加显著，但这种效应主要在一线及二线热点城市比较明显，表现在一线城市新房价格反弹最明显。

比如，近期一线城市高价住宅（豪宅）交易回升，带动价格上涨。二三线城市在政策放松（比如限购、限贷、限售、税收）方面的空间最大，新房市场也开始触底，预计也将在未来2个月左右出现触底反弹的趋势。

但需要注意的是，复苏的路径并不稳定。目前，70城有53个城市的二手房价在下跌，43个城市的新房价格在下跌，意味着多数城市的新房或二手房价在下跌。目前，热点城市新房看房量增加，但转化率比较低，导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房，这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是好消息，卖一买一的改善需求受到冲击，对新房市场形成了拖累，一线城市二手房价格涨幅收窄就说明了这一点。近期，二手房挂牌增加，对二手房价继续形成制约，可能会传导至新房。因此，复苏的路径并不稳定。

对于后市，李宇嘉认为，随着5月份定向降低LPR的实施落地，纾困疫情及地产政策松绑等开始见效，如果再加上民企开发商债务处理能加速，复工和竣工交付能加速，市场对开发商无法交付的担心下降，预计热点城市回暖速度会加快。或能看到从豪宅回升到全面市场回升的走势，这才能实现整体市场的复苏，也就是新房市场从一线城市到二三线的复苏。另外，预期复苏后，刚需和换房能更多选择存量房，带动存量市场稳定，二手房市场跌幅收窄或止跌，才能对新房市场复苏形成进一步的支撑。