美国住房市场迎暴风雨前夜! 华尔街应声下调房地产服务公司评级

（原标题：美国住房市场迎暴风雨前夜! 华尔街应声下调房地产服务公司评级）

随着加息周期之下美国抵押贷款利率上升，以及通胀屡创新高带动房价继续上涨，一些潜在购房者开始观望，新冠疫情期间加剧的白热化住房市场开始逐步缓解。

智通财经APP了解到，上周公布的数据显示，5月份美国房屋开工数和建筑许可数降幅均超过预期，房屋建筑商信心连续第六个月下滑，降至2020年6月以来的最低水平。但数据显示，该行业并没有彻底陷入困境，上周抵押贷款申请量增加了6.6%，较前一周的6.5%降幅有所反弹。

美国政府上周四公布的数据显示，上个月美国新住宅开工数同比下降14.4%，即折合成年率至155万套，为一年多来(14个月)最低水平。市场预期中值为169万套。抵押贷款利率方面，数据显示，在截至6月16日的一周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率升至5.78%，远高于年初时3.11%的水平，达到2008年11月以来的最高水平。据悉，这一数字是在美联储宣布加息75个基点之前公布，目前美国部分银行已经报出6%或更高利率，由此可见美联储加息将会愈发增加美国购房者的压力。

来自Redfin和Re/Max的最新报告也显示房地产行业扩张速度放缓。全球知名房地产经纪集团Re/Max在其2022年5月住房报告中称，5月份的房屋成交数量较上年同期下降8.5%，而5月份通常是一年中房屋销售最活跃的月份之一。

此外，尽管房屋库存量仍远低于历史水平，但库存已开始增加。Re/Max表示，5月份待售房屋销量较4月份增加16.3%。月度库存供应量从4月份的0.8上升至0.9。该公司称，在新冠疫情爆发前的五年里，更典型的库存水平相当于如今两到三个月的供应量。

然而，这些因素似乎并没有阻止房价的上涨。2022年5月的销售价格中值为43万美元，较4月的42.5万美元上涨1.2%，比2021年5月的38万美元上涨13.2%。

另一个表明房价还没有达到疲软的迹象是:5月份的平均接近挂牌价格比率为103%，这意味着房屋售价比要价高出3%。相比之下，2021年5月的这一比例分别为102%。Redfin在房屋竞标中也看到了类似的动态。据其经纪商提供的数据显示，5月，一套具代表性的房屋在竞购战中收到了5.3份报价，但低于4月的6.8份和2021年5月的7.4份。

尽管如此，Redfin在报告中表示：“购房者的竞争正在降温，因为抵押贷款利率上升和房价飙升，令许多美国人购房变得不那么可行，”这一点在新购房者具代表性的月抵押贷款利率中得到了证实，按目前5.78%的美国30年期抵押贷款利率计算，月抵押贷款利率为2.514美元，较上年同期的2.93%上涨近50%。

来自Redfin的经济学家预计，到2022年底，竞标率将降至50%以下——平均而言，每周有5.6%的待售房屋价格下降，这是Redfin自2015年初开始收集数据以来的最高水平。Redfin在另一份报告中称，在截至6月12日的四周内，房屋卖家也表示有可能降低标价。

华尔街开始下调房地产服务公司评级

如下图所示，在过去的五年里，房地产服务公司的表现超过了房屋建筑公司和标普500指数。然而，随着该市场的活动放缓，华尔街分析师们一直在重新评估这些股票评级。

据了解，富国银行下调了托尔兄弟(TOL.US), M.D.C. Holdings (MDC.US)和Meritage Homes (MTH.US)评级，而美国银行则下调了Dream Finders Homes (DFH.US)评级。B. Riley下调了Taylor Morrison Home (TMHC.US), Tri Pointe Homes (TPH.US)和Green Brick Partners(GRBK.US)的评级。

5月现房销售数据将于本周二公布，折合年率市场普遍预计为539万套，4月为561万套。5月新房销售数据将于周五公布，市场预计为58万套，低于4月的59万套。