公募REITs迎来百亿元解禁 机构投资者行为将分化

（原标题：公募REITs迎来百亿元解禁 机构投资者行为将分化）

证券时报记者　朱凯

6月21日，我国基础设施公募REITs迎来上市一周年。近期多家基金公司也披露旗下REITs产品份额解除限售提示公告，首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解限并在市场上流通。

证券时报记者获悉，本次即将解禁的限售份额持有人为REITs投资者中的其他战略投资者，认购的份额在经历了12个月的限售期后，将于6月21日当日解禁。若以6月13日9只REITs的收盘价为基准进行测算，本次解禁规模共计112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%。

扩募长远有利REITs二级市场稳定

在稳增长稳预期大背景下，有关部门是否会扩大公募REITs的发行？扩募对于整个市场又会产生什么影响？就此接受记着采访时，招商基金研究部首席经济学家李湛称，4月29日中央政治局会议提出“要加快落实已经确定的政策”同时“要抓紧谋划增量政策工具”，后续稳增长措施仍将继续加码发力，全面加强基础设施建设将是重要手段之一。推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义，同时还能有效拉动社会资本投资，提高政府投资资金的杠杆效应。

他说，二季度疫情冲击之下，消费疲软，今年稳增长更多依靠投资发挥“压舱石”作用，扩大公募REITs有利于为基础设施建设提供更多增量资金，助力今年稳增长目标。

政策端对于扩大REITs市场已频频释放积极信号。今年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点　进一步促进投融资良性循环》表示，证监会正在会同相关部委进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。4月28日，国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，今年将有更多领域、更多项目陆续面世，支持有效投资扩大，支持实体经济发展，使基础设施REITs迈上一个新台阶。5月4日，证监会表示将研究拓宽基础设施REITs试点范围。

从地方政府层面看，5月7日深圳市发改委发布关于加快推进基础设施领域REITs试点项目入库工作的通知，具体将围绕交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、新型基础设施、保障性租赁住房以及水利、旅游等10大行业领域基础设施展开。

李湛表示，REITs范围与规模不断拓宽，有助于增强资本市场服务实体经济能力，通过加速资金回笼，减少资金占用，实现规模扩张，持续提升金融服务实体经济的质效。可以预见，未来公募REITs未来发展有广阔前景。

记者还注意到，5月31日沪深证券交易所发布了《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》，明确了扩募方式与相关安排等操作指引。对此李湛告诉记者，目前来看，尽管在扩募资产定价公允性、界定原始权益人等方面，短期内实践上仍存在一些难点，但从长期看，扩募机制有利于进一步完善我国公募REITs市场，丰富可投资的基础设施资产类型和区域，满足不同投资者对此类投资品种的需求，有利于公募REITs二级市场价格的稳定。

资产价格稀缺性溢价将逐步消失

本次公募REITs解禁规模共计112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%，市值和占发行规模比例较高，是否会对二级市场产生冲击？

李湛表示，短期来看，解禁可能在短期内给公募REITs带来一定价格冲击，但预计冲击不会非常明显。首先，现阶段公募REITs产品仍比较稀缺，二级市场份额供不应求的局面仍然存在，价格长时间以来处于溢价交易状态。本次解禁后，预计REITs二级市场份额将增加一倍流通量，短期内供应增加，资产的稀缺性有所减少，将推动价格调整。

其次，公募REITs已经积累了较多涨幅，首批上市的9只公募REITs平均涨幅超过22%，富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT成立以来的涨幅，分别为41.38%和36%，不排除部分投资者出售全部或部分份额实现收益落袋为安。

第三，不同REITs产品价格调整的压力明显不同，解禁数量大、占比高的RIETs可能面临相对更高的价格回调风险，券商自营、理财子公司、基金专户等业绩考核压力较大的机构投资者的出售动机相对更强。而与发行人战略合作的机构投资者出于深度合作等考虑，也可能不会大量出售其解禁份额。

第四，解禁后市场扩容，交易量预计也会有所提升，进一步改善REITs的流动性。REITs产品的资产价格，最终还是取决于底层资产的质量与市场对底层资产的认可度，优势资产长期来看没有明显调整压力。

从长期来看，投资于基础设施建设等中长期项目REITs的市场需求潜力十足，随着REITs二级市场份额的不断丰富，将更有利于投资者丰富投资工具、完善资产配置，也将更好地发挥REITs支持实体经济的作用。

李湛认为，一方面，首批公募REITs机构投资者中的保险、产业资本占比较高，分别为31.28%和27.72%，对于上述资本而言，负债端久期较长，尤其是保险资金资产与负债久期缺口较为明显，更倾向于长期持有优质项目，获得长期回报。在保险资金长期资产配置难以寻找较为满意标的大背景下，预计未来将有更多保险资金、养老金等进入公募REITs领域，从而支撑REITs市场持续发展壮大。另一方面，随着REITs市场容量和流动性不断改善，也将进一步吸引更多大宗交易以及FOF等增量资金入市，推动市场更好发挥价格发现功能，部分底层资产优质的公募REITs有望迎来更多资金青睐。

此外，现阶段公募REITs产品的稀缺性及其引发的溢价，吸引了大量投资者关注。“未来，随着试点逐步深入及制度完善，市场逐渐成熟，产品日益丰富，既使得可选择配置的公募REITs产品持续扩容，资产价格中稀缺性溢价逐步消失，又将对投资者分析研判底层资产质量提出更高要求。”李湛对记者说，那时候将更需要公募基金等资产管理机构提高专业投研能力，更好发挥财富管理职能，助力投资者做好配置、控制风险、提高收益。