深圳豪宅和刚需市场“两极分化” 投资客谨慎

（原标题：深圳豪宅和刚需市场“两极分化” 投资客谨慎）

最近一段时间，多个城市陆续松绑了楼市调控政策。作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。不过，在整体市场依旧平稳的背景下，豪宅和刚需市场的表现却“冰火两重天”。

此前，深圳网红豪宅海德园入市引发市场高度关注，这一批总价最低近1800万元的房源“日光”，再度掀起讨论。随后，华润城、岗厦天元花园等“千万元级”的豪宅项目相继入市，虽未能复刻过去“万人抢房”、开盘日光的高光时刻，但都取得相对不错的销售成绩或者关注度。例如，刚刚公布意向登记人名册的岗厦天元花园，超过300名购房者入围，此次推出房源仅159套，总价区间约为2824万-8604万元，这个入围比例与今年深圳多数普通住宅新房项目相比，已经算相当高的水平。就在近日，位于宝安松岗片区的一处新房项目，预售备案均价约每平方米4.85万元，推出可售房源1243套。尽管地处曾被市场“热炒”的深圳西部，但登记入围者仅235批。

而在光明、龙岗等片区，许多刚需新房项目依旧在打“价格战”，不仅开盘就打折，而且还有直播卖房、送大礼等促销活动。特别是作为深圳“网红区”的光明楼市开始走下神坛，绝大多数的新房项目销售速度明显慢于市场预期。另据深圳贝壳研究院统计，6月上半月新增二手房挂牌均价环比下跌0.9%，主要受到近期中低价刚需片区的业主挂牌意愿上升，刚需型房源挂牌比例有所增加，拉低了均价。有业内人士表示，刚需新房不仅要依靠区域优越和配套，还要依靠价格优势才能达到较好的销售成绩。

几位参与豪宅打新的购房者对记者表示，关注豪宅的主要原因是该项目定价与周边二手房存在较大价差。“与周边二手房的价差让豪宅拥有了投资属性，而且豪宅也是改善型需求自住的首选，两者兼具。”深圳一名资深楼市投资客告诉记者。不过，一些投资客表示，除了一些拥有极高价差和地段发展潜力较好的新房项目，如今也不会随便去投资买房。“二手房价格保持低迷，也让大家认识到投资炒房可能会亏损。豪宅之所以还受欢迎，是因为这类房源针对的客户是富豪人群，这部分人群受疫情影响较小，更多关注资产保值增值的空间，而普通购房者的信心仍不足。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从去年开始深圳市场已经进入分化阶段，所以房子卖得好不好，跟产品本身的品质、甚至附加值都有很大的关系，再加上疫情的“后遗症”已经影响到购房者的收入情况，购房者目前基本上会秉持“非必要不花钱”的心态。最后，富裕阶层人群收入受到疫情的影响程度会比一般居民要低，因此就出现了高端产品的销售情况好于刚需产品。她还表示，“我相信这个情况还将持续一段时间，直到经济出现较为明显的回暖才有所改善。”

其实，北京、上海等一线城市豪宅市场在近期也走出了独立行情。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，豪宅市场销售情况相对较好，其实也说明一线城市部分购房者购买力确实很不错，还是看好豪宅的自住和投资机会，类似的分化现象也对其他城市带来启发，要关注不同楼盘和客户的需求差异。