上半年深圳甲级写字楼空置率上升 大宗成交规模进一步缩水

受到年初至今国内多个主要城市出现疫情及大规模管控，经济大盘承压和国际环境等多重因素影响，企业普遍趋于谨慎和理性，注重降本增效、精细化管理而不是粗放式扩张。今年上半年，深圳大宗交易成交规模进一步缩水，甲级写字楼空置率再次上升。

甲级写字楼租金下降 空置率上升

深圳甲级写字楼疫后活跃度有所恢复，但整体需求仍偏谨慎。

据戴德梁行最新报告数据统计，2022年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量上升至713万平方米。同期全市甲级写字楼净吸纳量录得16.7万平方米，其中前海净吸纳量占全市47.4%，而以福田中心区、后海为代表的成熟商务区伴随新供应的刺激也有较好的吸纳表现。

近期的租赁实例中，除了延长免租期、装修补贴等常见优惠之外，出现部分企业在合同中加入保留扩租权的条款，在以较低的成本满足当前办公需求的同时，保留中短期便利扩租的权利。可见业主的租赁策略变得更加灵活，而对未来扩张抱有一定信心的企业在实际操作中也更为谨慎。

在多重压力之下上半年全市甲级写字楼市场依然保持韧性，维持了相对平稳的走势，年中平均租金录得每月每平方米209.1元，较上年末下降0.7%；空置率则上升3.2个百分点至22.4%。

图1：深圳全市甲级写字楼供需及空置率走势

资料来源：戴德梁行研究部

结合上半年全市的租赁成交来看，全市金融业租赁成交面积占比高达43.2%，国资控股企业依然在其中占主导地位，同时券商表现活跃。而TMT行业则由于进入深度调整期，租赁需求出现明显放缓，上半年TMT行业成交面积占比仅为18.9%，较去年同期下降约18个百分点，平均租赁成交面积亦下降了44.8%。在TMT各细分领域中，半导体行业逆势维持了较高的活跃度。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，从地域偏好看，福田CBD依然是金融及专业服务业目前最为偏好的区域，上半年两个行业约一半的成交面积落定在该片区。但随着后海等片区配套臻于完善，新近落成的甲级楼宇品质优良且租赁成本相对较低，除了TMT企业以外也逐渐吸引了传统金融行业及500强实业企业的目光。此外，宝安中心区基于相似的理由、更低的成本以及前海扩容的政策东风，获得TMT企业的青睐。专业服务业则继续保持较高活跃度，在办公市场需求整体放缓的而背景下占比增长至13%。

图2：深圳主要租赁需求行业占比（按面积）

资料来源：戴德梁行研究部

供应高峰推迟，需求疲软态势或将延续。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，持续高供应仍是深圳写字楼市场的最大挑战之一。未来5年深圳将迎来约602.8万平方米的甲级写字楼新供应，其中下半年预计将有48.6万平方米甲级写字楼新增供应投入使用，尤其在整体需求放缓的背景下竞争压力不减。

与此同时，一季度大规模管控和常态化防疫措施对施工造成影响，大环境的变化也给开发商资金链带来挑战，在建项目的竣工时间普遍需要推迟，未来供应的高峰预计从去年末估计的2022—2024年延后到2025年。

伴随疫后市场需求的重启，写字楼的到访量在二季度有较明显恢复。上半年国内几大主要城市轮番出现大规模封控，或促使大型企业出于规避集中度风险的考虑加速在全国范围内进行去中心化布局，深圳有望吸引此类企业来深新设办公室。但总体而言，需求活跃度的改善，还有赖于经济面积极信号的刺激。

图3：全市存量及未来供应量对比

资料来源：戴德梁行研究部

存量商业缓慢去化支撑空置率持稳

相较于2020年初疫情爆发冲击零售市场进而令优质购物中心平均租金在半年内下滑9.1%的情况，2022年初的疫情依托于深圳大数据的精准防控能力以及成熟的疫情防控经验于3月下旬得到有效控制后，商业市场也实现了较快的恢复。

在需求补涨的支撑下，深圳优质购物中心表现好于预期，最优层平均租金环比微升至每平方米860.21元。尽管部分教培、餐饮业态受疫情管控影响导致需求、收入双下滑而选择闭店的情况偶发，但另一方面在商场恢复正常营业后，核心商圈前期签约的优质商户相继入场装修或开业，加上包括云城万科里、领展中心城等在内完成大规模升级更新后的项目表现持续向好。在以上因素的共同作用下，全市优质购物中心整体空置率维持在5.7%。

图4：深圳优质购物中心平均租金及空置率

资料来源：戴德梁行研究部

刺激政策加速市场恢复，新能源汽车需求活跃。二季度后，深圳逐渐有序恢复日常生产生活，消费市场也逐步回温，主要表现在解封后疫情管控期间积压的社交、消费情绪得以释放，需求反弹；另一方面自4月底以来市、区级政府相继发放多轮消费券，以及出台汽车、电子及家电消费补贴政策提振消费信心；而商场在举办五一、端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时也纷纷让利推出消费折扣券和团购券，多措并举进一步激发市场潜力，预计消费提振的表现将进一步反映于后续的宏观经济统计数据中。

尤其在整车消费板块，深圳新增汽车指标、放宽申请条件、补贴激励、车展优惠等为汽车消费带来强劲动力，汽车消费热情同时激发了相关品牌对购物中心的物业需求，新能源汽车再次成为优质购物中心的需求主力。在零售品类，疫情2年多来人们愈加关注健康生活及户外活动，与户外和运动相关的服饰、设备等的需求持续增长，专业运动类服饰及户外防晒用品品牌持续扩张，值得关注的是一批新晋的国货品牌相继涌现出来。与此同时，而美妆集合店则回归理性发展。人流密集型场所的人气仍有待恢复，亦开始新鲜尝试，作为文化传播途径之一的影院积极探索新商业模式引入脱口秀，在提高影院使用率用的同时，也为消费者提供更加丰富的体验内容。

张晓端认为，疫情偶发一定程度影响了部分项目的工期、招商进度，进而将下半年深圳优质购物中心的计划供应量推高至52万平方米，后海汇、万象食家、天河城等项目多分布于中心城区。即便如此，在疫后需求仍未完全恢复的当下，项目的集中入市预计会加大市场的竞争压力，下半年市场租金和空置指标料将双双承压。

图5：深圳优质购物中心未来供应趋势

资料来源：戴德梁行研究部 

工业类物业成投资市场关注热点

2022年上半年，深圳大宗交易累计成交金额约113亿元，同比下降近37%；同时，成交宗数15宗与去年上半年18宗相仿，显示今年的平均成交规模进一步缩水，10亿以内成交额的交易为市场上的主流，占上半年总成交近九成。

整体而言，上半年大宗交易市场延续了去年下半年以来的市场氛围，收到全球经济不确定性持续以及上半年多地疫情反复的影响，投资者更加趋于谨慎保守。

从成交物业类别看来，工业类物业交易额首次超越办公类物业，占上半年大宗交易物业类别的50%以上，其中不乏工改类项目再次回到投资者目光，也有许多实业类自用买家对于研发用房、轻生产厂房的需求，在2022年上半年，开发类型买家在市场上也超过纯投资买家，占比分别为48%和18%，而自用型买家占34%。

图6：2017-2022大宗交易成交走势

资料来源：戴德梁行研究部&资本市场部

戴德梁行分析，今年上半年大宗交易显示工业类物业已成投资市场关注热点，除了全国都很热门的物流仓储以外，产业园区、数据中心的投资机会也是投资人的关注焦点，在上半年也看到了深圳及周边城市如东莞、惠州都表现亮眼。写字楼在市场持续集中供应的压力下，预计资本化率将进一步上升，价格会更加优惠，中短期内会持续吸引自用型的总部企业进行购置，并逐渐重回机构投资人的投资购物清单中。展望下半年深圳大宗交易市场，陈俊儒预测，将有更多出险企业相关项目被收购，投资新经济的项目占比增加，自用的实业买家需求持续旺盛，外资有望加大对深圳优质资产的投资。

研发办公市场和厂房市场分化越来越明显。受研发办公每年巨量供应和宏观经济影响， 深圳研发办公市场租金逐年下滑，最近一年租金下降约10%，空置率逐步上升，2022年上半年整体空置率约22%。厂房市场因新增供应少，市场需求量大，租金逐年上涨，每年约5-10%的上涨，整体空置率约5.5%。

2022年上半年产业用地出让暴增。深圳每年工业用地出让数量约40宗，可新增产业用房面积450-550万平方米，主要集中在深汕、光明区、龙岗区、坪山区。2022年上半年深圳市工业用地出让26宗，可新增产业用房面积约260万平方米，相比过去5年同期平均水平，土地出让数量增长95%，建筑规模增长154%。

戴德梁行分析，继2005年后，深圳市再次提出“工业立市、工业强市的口号”，先进制造业成为深圳产业发展的优先级。2022年上半年深圳产业市场呈现几个明显的特点：一是二三产用地融合试点探索出新路径，突破规划限制，更好的实现产业园区功能规划；二是制造优先，6月初，深圳出台两大重磅政策，20+8产业发展规划和20大先进制造园区空间规划，深圳市力争工业第一城的决心巨大；三是工业上楼，目前深圳市规划与自然资源局、工信局等部门均在积极推进工业上楼相关规范和政策的制定，深圳市政府也要求各区需要确立1-2个工业上楼试点项目，推进土地集约节约利用，为先进制造业提供优质产业空间，探索工业上楼新模式。