中国房地产业的困境与另一种对策

（原标题：中国房地产业的困境与另一种对策）

来源：金融界

作者：中泰证券

【中泰政策】杨畅：中国房地产业的困境与另一种对策——当前经济与政策思考

当前内需偏弱的主因是地产失速还是疫情扰动？

根据前期陆续公布的31个省市区经济增速与新冠病毒确诊病例，二者之间存在明显的相关性。地产链条对经济的拉动作用确实很大，但把内需偏弱简单归因为地产失速，或许并不合适。

当前地产失速的主因是供给变化还是需求变化？

（1）引发房地产销售端短期压力的原因，或是需求端的快速变化，而非供给端的问题；

（2）从2021年下半年开始，房价上行预期被扭转，企业和居民呈现出“主动去杠杆”的特征，需求端回落；

（3）需要注意的是，与需求端变化相配合的，是“供给过剩”而非“供给不足”，正是由于长期传统发展模式形成的“供给过剩”，才为需求的快速变化创造了条件；

（4）总量供给过剩背景下的结构失衡，更不支持“供给不足”的结论；

（5）即使是人均居住面积低于全国平均水平的14个省市区，也难以用“供给不足”来解释。

（6）部分重点城市呈现出了“供给不足”的表象特征，但表象特征并不能简单视作原因，而是需要继续去挖掘。

重点城市地产的抓手是加大供给还是调节需求？

（1）重点城市是过去数十年城市化发展模式的极致，导致重点城市的房地产叠加很强的投资属性；

（2）如果在供给和需求两端均不采取相应措施，很有可能产生供给增量与需求增量之间的螺旋式推动；

（3）重点城市的房地产不仅具有一般商品属性，还需要体现公共产品属性；

（4）需要统筹兼顾城市内部存量人口之间的差异，以及存量人口与增量人口之间的差异；

（5）叠加上述考虑后，就不能简单使用“加大供给”来解决问题，而是需要下沉供需模型，考虑两个细分问题：

第一，如果不放开限制措施，针对存量和增量需求，需要加大什么样的供给？

第二，如果考虑到供给与需求的螺旋式推动，加大供给侧的同时，在需求侧如何配合？

针对第一个问题，通过加大共有产权房和保障性租赁住房的供给，搭建形成“纯商品住房-共有产权房-租赁住房”的住房体系，满足城市居民之间的差别。现阶段，成立房地产相应产业救助基金的必要性在上升，既帮助解决流动性问题，也助力搭建住房体系。

针对第二个问题，核心在于降低投资属性，强化居住属性，重点在缩小“买房”与“租房”的溢价空间。一方面，拉平基础教育阶段学校之间的差异，减小公共服务溢价；另一方面，在前端取消限购限贷限售政策的同时，后端通过房产税予以调节。

风险提示：1、政策变动风险。2、疫情变化超预期风险。