实探城市更新万亿投资下的深圳城中村

（原标题：实探城市更新万亿投资下的深圳城中村）

证券时报记者 吴家明

拆还是不拆，改还是不改，城中村显然是一个非常复杂的系统课题。近日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发改委发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。根据《规划》，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元。在这万亿规模的投资下，加大住房保障力度当然也是重中之重，而城中村再次成为其中的关键词。

多个“巨无霸”项目

有进展

《规划》提出，规划期内深圳城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里。其中，完成综合整治用地不少于45平方公里，完成直接供应用地10平方公里和空间储备用地40平方公里。加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，规划期内实现供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米，力争通过土地整备完成居住潜力用地不少于10平方公里，力争通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。

对于城中村，《规划》提出，深圳将深化推进城中村综合整治工作，挖潜城中村住房保障功能，持续发挥城中村作为全市低成本居住空间和职住平衡稳压器作用，鼓励城中村规模化租赁，以满足安全使用为前提，在完成结构安全鉴定、消防改造、地质灾害隐患排查和整改后，纳入公共住房管理，弥补城市住房缺口。

对于土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房供应，城中村是“最现实的答案”，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高：城中村背后的财富故事、初来深圳的落脚之地、房企眼中的“香饽饽”——城市更新也成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。记者发现，包括南山白石洲、罗湖湖贝、蔡屋围等深圳城中村更新的“巨无霸”项目都已经动工，也传来了新进展。例如，绿景（中国）地产投资有限公司在今年6月公告称，万科注资23亿元入股公司旗下的深圳白石洲旧改项目。罗湖湖贝城市更新也被命名为华润置地未来城项目。

租客多次搬家

预防租金垄断性上涨

不过，经历了房地产市场的深度调控和洗牌，深圳城市更新市场也发生着变化。与大型房企主导的大型城中村更新项目不同，一些中小企业和民企负责的更新项目进展引起市场担忧。在深圳罗湖，有一些本地村民告诉记者，在房地产市场洗牌的背景下，也担心一些已经拆除的城中村更新项目进度会受到影响。有一家以城市更新为主业的民营房企投资部人士告诉记者，现在深圳新房销售速度放缓，公司回款受到影响，目前公司的策略是将一些销售情况较好的项目回款拿去“填补”其他更新项目，所以建设进度会相对放慢。

对于房企而言，合一城市更新集团董事总经理罗宇此前表示，受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响，且城市更新越来越呈现重资产趋势，对于资金渴求度非常高，市场前融机构有限且在进一步收紧的地产融资环境中，行业洗牌不可避免。

除了拆除重建，综合整治也是城中村的主题之一。过去几年，许多房企和机构进军城中村，将房源改造成长租公寓，曾引起市场热议。不过，记者在罗湖笋岗、福田八卦岭和景田等片区实探发现，过去许多机构开设的城中村长租公寓项目，都面临不同程度的经营压力。一家长租公寓机构负责人告诉记者，经过近几年的城中村“争夺”，目前还很难看到能在租金差以外挣到更多的钱。过去，开发商“先下手为强”，是看谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多，但在如今的市场背景下，即使是房企也会谨慎，更别说一些长租公寓机构。

一个普通的工作日下班时间，张浩（化名）和很多普通的上班族一样，站在罗湖区田贝四路的公交站台等车。“我以前租住在水贝村，后来水贝村城市更新拆除后，搬到笋岗的田心村，之前田心村也准备拆，没办法我又找地方搬家。”从事珠宝行业的张浩，在水贝工作近8年的时间，“虽然深圳房价今年开始回落，房租也相对保持平稳，但目前的房租水平还是让人感到很大压力，城中村改造后的公寓房租也不便宜，后来我和同事就搬到龙岗的南岭村，很多在水贝上班的年轻人都像我一样，原关内租金太高了只好搬到原关外的城中村，越搬越远，那边3000元还能租到一个大两房”。

正如张浩所说，由于城中村的城市更新，他不得不多次搬家。有许多租住在城中村的租客也担心，综合整治后的城中村租金上涨，城市更新后城中村消失，这种低成本的居住空间会越来越少。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳典型的城中村存在生态环境差、居住功能不完善、空间使用不合理等诸多问题，城中村规模化租赁是必行之路。深圳目前整村整治，更多地是基于政府政策和引导下开展的服务创新，未来依然将通过“政府、村集体股份公司、租赁企业”三方合作的方式推进。政府通过规划统筹、财政投入、计划引导等手段，引导住房租赁企业有序推进城中村规模化改造；村集体股份公司负责统筹引导村民，协调村民和住房租赁企业之间的沟通，协助开展物业收储工作；住房租赁企业负责房屋的改造工程，包括建筑外立面美化、内外装修改造、配置家私家电、后期运营等。不过，城中村改造后租金上涨必然产生联动效应，带动整个片区租金上涨的情况，需要预防租金规模化垄断性上涨。