滨江集团上半年归母净利正增长，把握机会静待市场回归

（原标题：滨江集团上半年归母净利正增长，把握机会静待市场回归）

滨江集团（002244，下称“滨江”）上半年的受关注度非常高，这家深耕杭州的房企再度打破保守，一举成为拿地黑马。

如滨江在年报所言，“行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。”多年来，滨江持续打磨产品质量，守住财务安全底线，得以在这一轮市场波动中逆势增储，保持稳健经营。

过往的稳健经营为滨江逆势增储带来了底气，也为资本市场带来了信心。

今年，多家房企面临保市值压力，滨江股价跑出独立行情，涨超110%，截至发稿为9.39元/股，市值292亿元。

2022房企半年报，“难盈利”是关键词，滨江实现营收106.9亿元，归母净利润12.84亿元，同比增长1.34%。

半年实现销售额684亿元

预收房款持续增厚

上半年，滨江实现销售额683.93亿元，虽同比有所下降，但较好地抵御了这一轮市场冲击，降幅低于平均水平；销售额位列克而瑞行业销售排名第13位，较去年全年排名提升了9位。

报告期内，滨江顺利交付仁恒滨江园、万家花城庆和苑、金华锦翠蓝庭、宁波海语天下、壹号院二期、澄品101、杭语蓝庭、义乌万家风华、永康悦虹湾和乐清乐虹湾10个主要项目，计划全年交付35个项目。

凭借上半年强势的业绩表现，滨江预收房款持续增厚，为其将来的业绩提供了充分保障。截至报告期末，其尚未结算的预收房款为1198.5亿元，较年初增长28.13%，未来业绩具有较强的确定性。

滨江向来认为，企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，需要加速销售回款。上半年，该公司权益销售回笼资金322亿元，比去年同期提升6%；经营活动产生的现金流量净额同比转正，为4.81亿元，在当前楼市状况下较为难得。

区别于其他大幅调低年度销售金额目标或不预设目标的房企，滨江今年销售目标定于1500亿元—1600亿元之间，与去年销售额（1691亿元）相当。

即便今年来楼市状况并不如意，基于稳健的现金流状况与对杭州等长三角城市前景的坚定看好，滨江对完成今年销售目标充满信心，并逆势加大了拿地力度。

上半年，滨江通过竞拍与收并购方式于杭州、宁波、金华新获取30个项目，包括以收并购方式获取阳光城旗下杭州高光置业100%权益，间接持有了永康众泰小镇项目开发主体100%股权。

报告期内，滨江新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。

毛利率方面，虽受疫情、宏观调控等因素影响，滨江房地产业务毛利率微降0.74个百分点至21.21%，仍处于行业合理区间。

非开发业务方面，截至报告期末，滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约31万平方米，报告期内实现租金收入1.46亿元。采用成本法计量的投资性房地产期末账面价值58.54亿元。

滨江方面表示，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，在把房地产主业做精、做优、做强，保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例，并有序推进服务、 租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

深耕大杭州

拿地28宗静待市场回升

生于杭州、成长于杭州，滨江对杭州市场情有独钟，杭州也是其最大的营收区域。

上半年，杭州市场贡献了滨江71.4%的收入，较去年全年的59.38%增加超10个百分点。虽这一指标与各地推盘力度和项目数量相关，但滨江持续做大杭州的心可鉴，正如其在杭州二批次供地后发布的海报所写的那样，“我们深爱这座城市”。

今年上半年，滨江也延续了其深耕杭州市场的思路，新增的30宗地块，28宗位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。

从总土地储备来看，截至6月底，杭州占据了滨江土地储备的62%，浙江省内非杭州城市如宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实、房价较为坚挺的长三角省份二三线城市占比22%，省外占比16%。

滨江表示，公司将继续保持在“三省一市”的区域发展战略，即在浙江省、江苏省、广东省和上海市投资布局。

多年深耕为滨江在杭州市场树立了良好的口碑。

据滨江集团2022半年报，其对业主的满意度调查显示，公司的产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，超96%的业主愿意推荐亲朋好友购买公司开发的楼盘。

不仅仅是品牌口碑，还有集采、管理、营销等成本的管控。

例如滨江引以为傲的人效指标，上半年，滨江保持了其一贯的精干高效和稳定，截至期末，其房地产板块员工1106人，管理项目120余个，平均每个项目10人。

由此计算，上半年滨江人均销售额为6175.4万元。去年全年，其人均销售额为1.53亿元，在业内具有领先优势。

据滨江介绍，其通过对自身管理水平的优化提升，形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、财务、人力资源和品牌宣传等各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品质好、客户满意。

实际上，近两年，杭州实行限房价、竞自持以来，地区项目毛利率受影响有所下降，滨江也不例外。

在“他人恐惧”之时，滨江抓住窗口期，逆势在杭州拿地，进一步提升杭州市场占有率，有望修复杭州地区项目毛利率。

戚金兴透露，今年拿地的利润率整体高于去年，杭州今年一批次集中供地所获项目净利润率平均在8%左右。滨江集团投资者关系活动记录表则显示，其二批次所获项目净利润水平较一批次略有提高。

上半年，杭州陆续发布了放宽二手住房缴纳社保年限、上浮首套房首次申请公积金贷款额度等宽松政策，叠加杭州作为新一线城市领头羊的发展潜质，楼市有望进一步回温，滨江逆势增储为市场到来做好了准备。

三道红线持续为绿

融资成本创历史新低

逆势中投资不减反增背后，是滨江稳健的财务基本面。

上半年，滨江坚持稳健经营，保持合理有息负债水平。截至期末，滨江有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，短期债务则为178.96亿元，占比32.07%。同期，期末现金及现金等价物余额为197.33亿元。

三道红线方面，滨江持续保持“绿档”，扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%，现金短债比为1.11倍，可有效覆盖短期债务。

滨江方面表示，2022年乃至未来两到三年甚至更长时间，要继续将有息负债水平控制在合理范围内，总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有优势。

稳健的经营能力、资产质量及企业信誉是滨江融资优势的基础，也助其得到了评级机构和金融机构的认可。

2020年6月，联合信用评级有限公司将滨江信用评级由AA+提升至AAA，滨江也由此成为全国少数获得AAA评级的民营房地产开发企业之一。

AAA资信评级为滨江发挥融资优势创造了基础。近年，滨江综合融资成本持续下降，2019—2021年的综合融资利率是5.6%、5.2%、4.9%，截至6月末的综合融资利率进一步下降至4.7%，创历史新低。。

截至报告期末，滨江共获银行授信总额度 1114.4 亿元，较上年末增加34%。其中498.4亿元已用，剩余可用616亿元，占总额度的55%。

直接融资可用额度上，截至6月底滨江已获批尚未发行的公司债额度6亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度35亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。