市场对中骏的信心又升级了丨资色·曝财报

（原标题：市场对中骏的信心又升级了丨资色·曝财报）

中骏集团控股（HK1966）昨日发布了今年上半年的业绩报。透过上述报告，市场对中骏集团的信心又升级了。

一方面，作为内房股为数不多的零债务违约房企，中骏今年上半年的营收、净利要比大部分的同行表现仍然要好。

另一方面，经过多年的培育，中骏一体两翼的战略已经收获了成效。旗下的购物中心和长租公寓所实现的营收与利润，很好地填补销售市场下行，所带来的利润空白。同时，也凭借着稳定的现金流，财务表现更稳定，消除了投资者的担忧，也在某种程度上，提升了金融市场的信心。

极少数“零违约”民营房企

根据8月30日，中骏集团发布的2022年上半年业绩报告，报告显示，中骏2022年上半年实现合约合同销售326亿元，收益154亿元，期内溢利15亿元，应占核心溢利12亿元，已售未结转金额1227亿元。同时，中骏在2022年上半年持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档，其中，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%。从年报数据来看，和同行业相比，中骏业绩整体受市场下行影响较小。在上半年销售金额实现55%增长的瑞安房地产，也没有逃过盈利下滑，归母净利润下降超过六成。素以稳健著称的九龙仓上半年盈利下滑也超过九成。此外，还有大批企业上半年业绩亏损。

据克而瑞地产研究院发布的数据显示，结合去年上市房企的年报，除去尚未发年报的房企，2022上市房企绿档仅有24家，其中央企6家、国企6家、民企12家，中骏成为民营企业健康稳健发展的代表。

受到房企违约潮影响，今年海外发债的规模大幅下降。尤其是民营房企，在今年上半年发债规模更小，融资成本也屡创新高。而凭借着稳健的财务，中骏作为民营房企中少数“零违约”房企，企业信用得到了金融市场的认可，得以继续以较低成本发债。

今年1月，中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据，年利率为5.95% ；2月，准时偿还5亿美元境外债，在此之后，年内已无其他到期的美元债务；7月，中骏如约就“20 中骏 02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措，中骏的债务结构更加合理，短期偿债压力变小，安全边际不断提升。

而根据克而瑞发布的资本月报，整个上半年，民营房企不仅发债规模小，融资成本也是偏高，最高曾达到13%以上。

由海外发债成本的对比可以看出，金融市场对中骏的信任和信心。

颠覆性思维：应对变局

资本市场对中骏的信心，取决于相对同行更好的表现。

主要布局在一二线的中骏，虽然今年上半年销售金额较同期有所下滑，但市场份额的占比却有明显上升。根据克而瑞的最新统计，截至6月，中骏的权益销售额排名已经位于百强房企中的第25名。

上海中骏璟荟、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等成为了市场上的网红盘，杭州的中骏鼎湖未来云城，名列1—7月杭州市场的单盘销售金额第二，累计销售金额超过50亿元。

仅仅上述四个楼盘的销售总金额就超过125亿元，达到了上半年中骏合约销售金额的三分之一以上。

销售市场的良好表现，增加了投资者对中骏的信心，同时更重要的是，通过销售业绩，向市场传达出中骏的应变和管理能力。在今年的半年总结会上，董事局主席黄朝阳总结说，随着融资监管环境愈加严苛，企业或将面临更多困难，必须以“颠覆性”思维才能解决问题。管理层需亲身入局，下沉一线，积极赋能，加强一线的经营意识，助推业绩兑现。

中骏在营销端秉承“一盘一策”的态度，综合考虑每个项目的各个经营要素，据其受众群和核心优势提出解决方案，同时尽可能放大核心项目的流量优势，加速去化。

在大运营层面，要以保交付为核心，精细化供销节奏，以共赢思路与各方充分沟通谋定。在组织管理上，则要保持并提升组织稳定性和韧性，不断精简优化架构，推动管理下沉，进一步匹配业务调整的需要。

一体两翼：成效显露

中骏集团一体两翼，在房地产下行阶段穿越周期的能力也在上半年得到了很好的印证。

购物中心和长租公寓作为中骏“一体两翼”战略中的“两翼”，近年来发展势头强劲，成长性持续向好，已成为集团业绩增长的重要驱动力。尤其是在今年住宅市场下行时，有效弥补了开发业务利润下滑带来的空缺。

根据中期业绩报告，中骏集团2022年上半年实现收益154亿元，包括物业销售收入、物业管理费、租金收入、土地开发收入及项目管理收入，其中物业销售收入约为142亿元。

除去物业销售，中骏在投资物业的租金收入已经超过2.67亿元，加上土地开发、物业管理费和项目管理的收入，总共取得了约12亿元的收入，不仅有效填补了房地产市场下行后的营收缺口，更实现了稳定的现金流。

截至6月30日，中骏所持有的投资物业总量达到55个，超过401万平米。目前正在运营的是其中的31个，其中已经开业的世界城购物中心和方隅长租公寓分别是9个和15个。随着未来更多的购物中心、写字楼、长租公寓、商业街及商铺运营，投资物业对中骏集团的整体收入贡献还会增加。

其中，中骏方隅尤为被看好。后者先后与包括基汇资本，中东主权基金、Proprium Capital partners， 黑石，KKR 等多个基金/投资机构合作，截止年初，运营的长租公寓重资产规模已经超过 180 亿人民币，合作基金规模超8亿美元，总投资规模超15亿美元。自有注册会员数持续稳定增长，现已达11万。

方隅成熟的业务发展和融资方式，也有效地降低了中骏综合开发的资金压力。

后者参与中骏多个综合项目的拿地，通过引入私募基金投资解决公寓开发和投资的资金需求，减轻了整体开发的资金压力。方隅CEO陈坚曾向和讯房产介绍说，由于提供的产品符合中产阶层的需求，方隅的租金溢价要高出周边很多。

通过精心设计、开发和运营，方隅能产生的运营溢价，进一步提高了长租公寓的毛利率水平。

此前，市场人士预测，中国房地产行业的整体规模会出现下降。租金收入、管理收入、服务收入将成为房企对抗住宅开发市场下滑的重要手段。中骏显然已经成功预估了趋势，并成功进行了布局。

在2022年半年度工作会议上，董事局主席黄朝阳提出，坚持“一体两翼”战略核心的前提下，中骏需坚决遵守投资原则，围绕一线及核心二线进行布局。“一体”住宅开发板块需围绕“低负债”，夯实经营，确保安全；“两翼”购物中心要从关注规模向关注经营质量转变，并可视情况进行尝试引入“资管模式”；方隅公寓则要坚定“双聚焦+大资管”业务战略，发挥优势。

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