万科2022半年报分析：好多了

（原标题：万科2022半年报分析：好多了）

这篇文章，是我对万科半年报的分析，还有接下来对万科的投资思路。

先说说上半年万科的经营情况：

1、从行业来看，中国房地产开发行业，上半年销售金额6.6万亿，下滑29%。

这种动销不畅，以及政策的高压，让开发商们纷纷开始观望，直接结果，就是新开工面积下降34%。

房子不好卖，也间接让房子的原料——土地，变得不好卖了，上半年土地成交面积下滑54%，平均溢价率4%，去年是17%。

2、万科上半年销售金额2153亿，下滑39%，新开工面积1069平米，也下滑了39%，都比行业下滑要严重。

以上当然不是好现象，但地产的大头在下半年，等到全年销售情况出来后，需要再观察，看是哪里出了问题。

3、看完销售，来看营收。

万科上半年营收2069亿，增长24%，这个增速虽然很漂亮，但大头开发业务，结算的是前面几年的销售，实际销售情况第2点已经讲过了。

分业务来看营收：

开发业务1789亿，增长24%，占比86%；

物业服务122亿，增长42%，占比6%

物流仓储19亿，增长39%

商业40亿，增长10%出头

租赁15亿，增长10%出头

虽然物业和物流业务增速高，但架不住开发业务底子大，万科的基本盘还是在开发。

4、整体毛利率20.5%，下降2.5个百分点，其中大头开发业务毛利率21.9%，下降3.1个百分点。

毛利率下滑，从行业形势来看，是因为拿地成本不低、售价受到限制造成的，从拿地到出售这中间有个时间差。

关于毛利率的未来走势，我相信管理层的判断——毛利率短期是有很大压力，但最终会向正常毛利率回归的。

逻辑上很简单，原来是面粉、面包都贵，后来突然面包限价，但贵面粉已经买了，未来的话，面粉和面包间的正常利润空间，会出来的。

5、归母扣非净利润117亿，增长9%，归母扣非净利率5.7%，去年6.4%。

从毛利率到这个比率，中间的损耗率，今年是14.8%，去年是16.6%，今年万科的成本控制做得很不错，主要变化点是：

销售费用48亿，增长12%；管理费用48亿，还少了1亿；财务费用2亿，减少15亿。

销售费用增速低于营收，主要是因为公司的营销支出做了控制，效果不错。

在营收增长的背景下，实现管理费用下降，这个确实挺少见的，万科还是良心的。

财务费用方面，万科存量债务的融资成本4.08%，上半年新增成本3.59%，这么大的公司、这么大规模的债务，能控制财务费用这么好，不容易。

除了以上主要变化，还有合联营投资收益-3亿，去年22亿。

我看了报表附注，主要是联营企业的亏损9亿左右，说明上半年这个市场，对操盘能力一般的地产企业来说，实在是个绞肉场。

6、从投资来看，万科规划和在建项目大约8600平米，货值至少1万亿，按照现在卖的速度，卖个2-3年没啥问题。

再加上，已经到嘴边的已售未结6600亿左右，所以万科的投资整体不需要太着急，业绩说明会上，管理层说了，现在投资的标准已经很高了。

以上是半年报的观察，然后讲讲我现在对万科这个生意的看法：

1、房地产是个空手套白狼的生意——借钱买地、生产外包（建造）、合伙销售，存货又很压资金，所以必须靠杠杆把ROE撑上去。

既然是高杠杆生意，就跟银行的逻辑是一样的，比的不是行业顺风期谁跑得快，而是谁的眼光长远，坚持不做错的事。

很明显，加杠杆、扩规模、弯道超车，就属于错的事。

这事以前顺驰干过，15年以后，恒大、融创等又干了一次，结果怎么样，我们也都看到了，而且我估摸着，未来还会有这种公司出现，因为这是人性。

2、在这种行业，其实对企业文化的要求相当高，就是坚持做对的事情，即关注用户、提升产品服务质量，另一方面不犯大错，不作死。

在这方面，万科一直是优等生，这个大家有目共睹。

当然，现在一些地产商的产品水平、服务能力，已经不输给万科，但要说均衡发展、不犯错误，万科是相当优秀的。

3、万科2021半年报出来后，我很担心当时发现的“操盘能力参差不齐”问题，而这是由房地产开发的生意模式决定的——每个项目都是从头开始、标准化很难做。

在这一点上，上半年万科在努力地应对：

一方面，对产品线进行迭代，在一些重点项目试着做产品力提升；另一方面对于重要、复杂的项目，由总部把控关键节点，努力确保项目不出问题。

这些动作，大概率是能见到效果的，万科是有操盘能力的。

比如业绩说明会上，郁亮表示，在浙江这个房地产企业竞争最激烈的市场，万科依然是做得最好的那几家，万科做复杂项目的能力，哪怕放到国际上去比，也是领先的。

但我认为，这并不能从根本上，改变房地产开发这个生意模式，因为这个生意就是这样的，他天然不是最棒的那种。

4、至于未来市场空间，我非常同意管理层在业绩说明会上的说法——这个市场需求大得很，而且我们要始终相信人们追求美好生活、追求居住改善的力量。

总的来说，我认为万科的生意模式，并不是最好的那种，但公司的文化和能力，是相当不错的，公司管理层在努力地把这个生意变得更好，财务数据也在反应这些。

5、对于我自己而言，因为万科生意模式不是让人垂涎的，所以我目前的想法是，未来不再追加投入，并在售价能公允反映公司价值的时候退出。

需要说明的是，最近你们看到我对很多持股的观点，都是在合适的售价时退出。

我这么做，并不意味着这些公司不好，事实上，我手上的公司——哪怕是鲁泰这个我天天抱怨想卖出的公司，没有一家是所谓的烂公司。

如果不是我把自己的标准提得很高（3家，最多5家，是我认为最顶尖的投资对象），这些公司中的任何一家，如果在合适价格买入，长久来看都能获得不错的收益。

未来我的投资方式，会是越来越接近巴菲特芒格的方式，即永远拿最好的投资机会，作为机会成本，检验新投资机会的吸引力。

这个朴素的道理（机会成本）是具有普适性的，对不同人的不同之处，是每个人对不同投资机会吸引力的判别能力。

原理上，如果你有100%的把握，你应该发现一个更好的，就马上卖出手上所有持股、一把梭哈那个更好的。

但是，我暂时没有这种能力，所以我会选择不急于出手，而是耐心等待，等待更明确的思考结论或时机出现。

我这种办法，当然看起来没有那么洒脱、甚至会给人一种拖泥带水的感觉。

这背后，反映的是我对自己投资能力的保守态度，以及对“世界不可知、股市是个神经病”这一判断的经验信任。

所以最后，我必须要提醒各位：

每个人的钱，都只能代表自己的想法，而每个人是不一样的。

所以，别人的做法和想法，都只能成为你的参考，最终的投资决策，一定要自己独立做出。

千万不能跟着别人、人云亦云、盲目抄作业，否则，总会有意见不一致的那一天，那时候，你就会体验到不知所措的痛苦了。

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