魔方柳佳：租房的生意经（下篇）丨长租·探索者

（原标题：魔方柳佳：租房的生意经（下篇）丨长租·探索者）

很少有行业像长租这样，即具有十足的吸引力，又非常具有挑战性。过去几年，长租行业从众人追捧的资本风口到频繁暴雷后的一地鸡毛，历经波折，但也正是这样的发展历程锻造出一批经得起市场考验的企业，比如，魔方生活服务集团（以下简称为“魔方”）。

无论是规模增长还是盈利能力，魔方都进入了更好的发展状态，这背后既有对行业的深入理解，又有对运营和数字化转型的持续积累。魔方生活服务集团CEO柳佳对和讯表示，即便受到疫情影响，魔方上半年整体营收仍然到了2位数的增长。

此外，魔方还是行业第一家发布ESG报告的企业。在柳佳看来，租赁行业本质上是服务业，魔方在13年的行业发展中积累的就是产品和服务的能力。在千篇一律的公寓产品中，魔方致力于提供更为安全舒适的居住环境。

上期聚焦魔方的规模增长，本期我们会谈谈魔方的盈利情况，从多维度拆解这家长租老将的经营秘诀。

营收实现两位数增长

近年来，长租行业陆续涌现一批知名度较高的企业，但盈利问题一直困扰着企业发展，一方面，这与行业融资成本较高有关，资金成本侵蚀了利润，另一方面，房价带动地价上涨，同时，对租金敏感的外地人口支付能力有限，从而压缩了行业盈利空间。

经过十余年的探索，魔方渐渐摸索出一条盈利路径。魔方轻资产项目占比20-40%，中资产项目占比60-80%，后者通过租赁物业的方式经营，即包租模式，这种模式的资金消耗远低于自持物业的重资产模式，利润来源主要是租金差。

“即便受到疫情影响，魔方上半年整体营收仍然得到了2位数的增长。”柳佳对和讯表示。

上海疫情期间，魔方还针对租客推出了很多优惠，包括租客可以缓交租金，续约方面也是原价续租，即便疫情之后民宅和部分公寓租金上涨，但魔方仍然保持合理的租金价格，没有随市涨价。

此外，由于总部费用需要各门店分摊，随着魔方开店规模不断扩大，总部费用占收入总比也随之减小，盈利状况也会越来越好。

盈利背后：开源节流

盈利能力走到行业前沿，魔方究竟做对了什么？柳佳表示：“一方面是收入增长，一方面是成本控制，我觉得这两件事情比较重要。”

从收入角度来看，主要来自于两方面：

一是房间规模的增长，正如上篇所言，收并购带来的规模扩张使得魔方在过去两年内房源数翻了一番，目前魔方共有7.7万间房源；二是租金的溢价。据了解，魔方有比较完整的价格评估体系，“灵眸系统”，输入全国范围内任意一个地址点位都可以自动算出合理的租金范围。

也就是说，魔方的租金是由系统依靠大数据计算出来的，不仅如此，魔方会针对某一家店的出租率及租约长短算出一个浮动定价，类似机票，价格会根据淡旺季及上座率变动，以此来实现收益最大化。

另外，增值服务有望成为魔方新的增长点。“从收入规模来说，目前比重还不高，但我们认为增值业务是未来很有潜力的部分。”

柳佳表示，公寓可以和很多行业结合，比如教育、餐饮、培训、健身等，魔方经常会联合商家做直采式团购，而且公寓跟租户关系密切，生活场景也更加多元，租客大多是年轻人，消费力也比较高。

从成本控制角度来看，魔方的成本管控做得非常精细，比如，魔方布局了北上广深等20余个核心城市，但依靠魔方智联自主研发的业财一体中心，只需1位财务人员即可对接全国400多家门店的财务核对。

这主要源于魔方强大的IT系统，魔方通过数字赋能持续提升组织人效和管理效率，比如，魔方开发并上线了公寓行业“红绿码”（智能防疫助手），并持续升级，租户在线即可快速登记核酸、抗原、体温检测结果等。

可持续发展理念的实践者

清晰的方法论背后是魔方多年来持续积累的服务能力，当前，长租行业正在向头部集中，各家都在关注如何提升产品和服务，但能在多大程度上沉下去做产品和服务，则要看企业对此的理解。

“公寓的核心是产品和服务，我们本质是一个服务业。”这种理解与柳佳的酒店行业从业背景有关，在她看来，魔方多年经营过程中积累下来的就是如何做好对租户的服务，产品提供的是硬件服务，员工提供的是软件服务。

“我们一直说以客户为中心，那客户需求是什么？我认为这是行业的痛点。”柳佳认为，很多人觉得只要把房子装修好，把活动或者社群组织好，这就够了，但租客需要的是安全舒适的居住环境，其背后需要规范的日常管理做支撑。

比如，上海发生疫情，魔方员工反应迅速，遇到问题知道如何应对，这与魔方内部多年积累的体系沉淀有关。据了解，魔方各个流程都有一套SOP，通过上百个不同的流程来控制日常管理，而且这些流程都是标准化、可复制的。

“公寓看上去长的一样，但住进去的感觉会不一样，舒适的体验需要靠后台控制，表面一般很难看出来。”比如，在产品设计上，魔方公寓的写字桌高度经过了反复打磨，就像星巴克一样既能吃饭又可以工作，热水器的水压水温，也有标准的流程来控制。

这背后涉及的是整个经营逻辑，后台效率高是服务标准化的前提，同时，还要控制底层成本，才能进一步控制租金价格，以此避免通过一味地涨租金来收回投资，从而以一个合理的租金在市场上提供可持续的项目，这是魔方的经营理念。

正是基于这种可持续的发展理念，魔方成为长租行业首个发布ESG（环境、社会和公司治理）报告的企业，在柳佳看来，租赁关乎民生，利国利民才有可持续发展，提升环保级别，投入光伏设备，这些虽然短期有投入，但收益是长期的，节能节电会体现在魔方未来的长期发展中。