金茂服务投资逻辑补充

（原标题：金茂服务投资逻辑补充）

金茂服务收入和利润是央企物业公司中增长最快的，同时也是估值最低的央企地产公司。

一些跌幅巨大的民企物业公司表面看很便宜，但大部分投资根基已经坍塌。原先由地产爸爸输血变成了如今的要向地产爸爸献血。

造成金茂服务股价下跌和低估的原因主要是1，上市不久大家对这家企业的管理层还没有建立起信任；2，中国金茂曾经业绩指引的miss使得大家本能的认为需要回避金茂这样的企业，而不管是中国金茂还是金茂服务。

其实这次中国金茂的中报来看金茂的管理层是有不足，但也并不像之前大家印象中的那么不堪。并且金茂服务和中国金茂是两套完全不同的领导班子，而且目前上市这大半年看来，金茂服务的管理层还是在积极做事的，比如收购首创物业并且已经很好的并入自身体系，不断的降本增效并且效果初显，还有在YQ之下的社区增值板块大发展等等。

金茂服务在物业企业里算是很有特色的。特色之一就是爷爷公司中化集团庞大的资产资源供金茂服务开发。目前卓有成效的如签下泉州石化，泉州石化的办公楼家属区等物业交由金茂服务打理；比如武汉的中种研发中心，临沂的化肥研发中心。在谈的项目工业园区更是数不胜数。这里还要说一点也就是中化集团旗下项目交由金茂爷孙关系只是其一，重点是行业特性使得中化集团自身有一套高标准的安全生产体系，而目前市场上符合这一标准的物业公司只有金茂服务。也就是就算有外来物管抢肉，也是资质不够！

特色之二是外拓城市运营项目服务：其实估计很多人一听到金茂的城市运营四个字直接头大。如果金茂服务只局限于中国金茂的那20个城市运营做物管，其实空间也不大。金茂服务中报显示的在手6个城市运营项目大部分都是靠自身的外拓能力，而不仅仅局限于母公司输血。举个例子，本来中国金茂在嘉善有一个城市运营项目。然后金茂服务负债管理，项目很大包括住宅，商业，市政，园区等等。但是金茂服务做的很好。嘉善政府看到后认可了服务的能力，主动把其它的大片区交由金茂服务管理，中报里的嘉善经开区城市服务就是由此由来。

中报里还有一大亮点是社区增值服务，这一块增速超过200%。而这一增长水平完全是依靠自身的运营管理水平体现出来的。金茂服务挖来了龙湖物管的杨总负责这一块业务，带来了极大的提振，很多细分项目都是几乎从0到1的变化。比如说增速最高的美居业务，大约增长了25倍。收入5000万，客单价达到了15万。取得这一成绩的主要原因是金茂服务打通了供应链。因为很多金茂的楼盘比如金茂府都是精装的，档次也很高。业主装修或者维修很多配件未必能找到原厂的。而这一块金茂服务来做不仅提供的都是原厂配件，方便放心之余，并且价格还低于市场价，所以才快速发展。大约300个业主就支撑了这个收入水平。而金茂服务每年新增的业主十几万，其中可供开发的潜力很大。

总结一下就是基础板块：金茂服务的住宅物业是高端的，依托爷爷和爸爸以及自身努力，获得了住宅，写字楼，商业，学校医院地铁站等市政场所，工业园区，产业园区；能力全面。非业主板块基本上和基础板块是强相关，是一个依附关系，增长率也会接近。这一块未来的收入占比会继续下行，达到一个25%左右的地步。社区增值一块在大肆攻城掠地，未来会保持一个较高的增速。