利率飙升 美国楼市提前进入“冬天”？

（原标题：利率飙升 美国楼市提前进入“冬天”？）

证券时报记者 吴家明

在美联储持续加息之际，美国房贷利率也在持续狂飙。这时，火热的美国楼市也蒙上一层阴影。

据海外媒体报道，近日美国30年期固定抵押贷款的平均利率已经突破6%，创下2008年以来的最高水平。美国住房抵押贷款金融巨头房地美公布的贷款商调查显示，30年期固定抵押贷款的平均利率本周攀升至6.02%，高于上周的5.89%，更是远高于一年前的2.86%。过去几年，强劲的需求加上低利率环境，是市场人士普遍认为的美国房价上涨“主因”。例如，记者查阅数据发现，房地美在2020年11月公布的数据显示，当时美国30年期固定抵押贷款利率均值一度降至2.72%。

根据Redfin公司的数据，利率飙升加上需求疲软现已开始对美国房价构成压力，美国平均房屋售价近18个月来首次低于卖家的要价。此外，6月以来全美房价快速降温，领先指标7月成屋签约销售创新冠疫情爆发以来最低。8月底，美国全国房地产经纪人协会（NAR）表示，占美国房地产市场销售量90%的成屋市场，7月销售总数意外再度不及预期，连续第六个月下降，销售量创下两年多来的新低。具有领先意义的7月新屋市场数据显示，其销售加速下跌，库存升至2008年的水平。

此外，美国房屋建筑商协会（NAHB）和富国银行披露的美国房产市场指数在9月下跌3点至46点，低于经济学家此前预计的47点。作为美国楼市的风向标，该指数是针对房产建筑商的信心调查，主要反映对当前和未来六个月的销售预期。与PMI指数一样，50是该指标的“荣枯线”。美国房屋建筑商协会主席Jerry Konter表示：“市场交投疲弱，因为抵押贷款利率和房价高企令许多家庭无力购买新屋，更多消费者仍持观望态度。”

值得注意的是，一些与房地产行业相关的初创企业表现，也能看出美国楼市的压力。据YiipitData公布的数据显示，近日在房地产行业冉冉升起的初创企业Opendoor，8月该公司有42%的交易出现亏损。据悉，Opendoor并非传统的房地产商，而是通过线上从要卖房子的客户手中买入房子，经过简单修缮后再卖给要买房子的客户，从中赚取差价，这种模式被称为“即时买卖”房屋，即“iBuying”市场，在美国房产领域一直十分火热。

除了买卖交易，亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、集团CEO卡希夫.安萨里(Kashif Ansari)表示，房价和按揭利率双双高企，买房负担让很多人特别是美国年轻家庭推迟买房，他们也加入了房租客大军。美国政府在疫情期间实施的“不得驱赶拖欠房租的租客”政策也已到期 ，以上种种因素导致出租房市场上需求增加，租金不可避免上涨。

其实，随着全球主要央行在加息的道路上越走越远，贷款利率迅速上升，楼市需求受到抑制，从欧洲到亚洲再到拉丁美洲，房地产市场正在迅速降温。高盛预测，由于美联储加息推高抵押贷款利率，在今年剩下的日子里美国房价的涨幅可能为负。美国房产业界表示，归根结底是美联储大力抗击通胀给楼市造成了如此剧烈的影响，房地产等利率敏感行业越来越不景气，并会进一步削弱整体经济增长。万神殿宏观经济公司（Pantheon Macroeconomics）认为，美联储11月的加息幅度可能小于投资者预期，因为政策制定者需要考虑美国房地产市场回调的影响。