青岛出台"优鲜卖"：兜底换房风险、提升换房效率！

（原标题：青岛出台"优鲜卖"：兜底换房风险、提升换房效率！）

最近，多地在房产交易方式上推出了一些新尝试。

9月26日，青岛市房地产业协会发出《关于推广行业“好经验好做法”案例的通知》，向全市开发企业、经纪公司推广一项打通二手房售卖、新房认购流程的新模式——“优鲜卖”。据悉，这是现在青岛房产交易市场正在进行的一种创新交易尝试，试图打破房子“不卖不敢买”的困境，为改善需求购房者兜底换房风险，激发市场活力。

“连环单”受到冲击

据悉，在该模式中，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。协议中会约定时间周期，该周期内，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。最终实现三方合力，共同帮助购房者成功置换，兜底换房风险、提升换房效率。值得一提的是，目前该产品已经在青岛全市十几家楼盘落地。

记者实探发现，目前市场上置换改善型需求逐渐增多，许多购房者出于购房名额和资金压力，都必须先将手上原有的房子出售。加之目前多数城市的二手房市场明显降温，卖房周期加长。据贝壳研究院数据显示，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天，动辄数月的卖房周期让“换房”一事充满了不确定性。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在一二线热点城市，这个比例更高，这类交易是典型的“连环单”，一套房交易，可能连接着多套房交易。一套房的买卖双方，都有可能是先卖后买。但从近期楼市的数据来看，这类“连环单”交易受到了巨大的冲击，表现在二手房交易占比下降，热点城市二手房占比相比高峰下降了一半，导致楼市循环非常不畅，也对新房市场造成了巨大的冲击。

创新销售模式

除了“优鲜卖”，各地也陆续出台了一些措施刺激楼市交易。

日前，济南推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。有业内人士认为，实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。此外，也有城市出台了交易“连环单”业务，只要网上签约就视为已经卖出，购房者就可以买新房。

据克而瑞数据，8月全国30城新建商品住宅成交面积1565万平方米，环比下降13%，同比下降31%；1-8月同比下降43%，降幅出现小幅收窄趋势。价格方面，据中指院的数据显示，8月全国百城新建住宅平均价格为16203元/平方米，环比下跌0.01%，同比上涨0.32%。从价格涨跌城市个数看，29个城市价格环比上涨，69个城市环比下跌，2个城市持平，价格下跌城市数量较上月增加22个。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，销售回款不足、融资难度较大使得大部分房企现金流无法改善，房企投资动力不足。同时，新房项目停工、逾期交付等问题未根本解决，市场观望又使得新房销售动力不足，两方面因素互相影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，贝壳青岛的模式最大亮点是让房东获得了更大的选择权。如果房东后续因二手房交易失败，其新房可买也可不买，没有违约风险或心理负担，这就使得房东会比较愿意参与此类模式。此类模式在当前激活改善型住房需求方面有非常好的值得借鉴的地方，各地在四季度房屋促销中，也要积极鼓励企业创新销售模式，在创新中更好推进住房销售工作，同时提升交易的便捷性和安全性。

李宇嘉认为，住房进入存量时代，也进入大的资产管理时代和综合服务时代，如何第一时间洞察客户需求和需求实现过程中的痛点，是贝壳这类地产服务平台不断开创新服务模式的关键。从这个案例来看，尽管地产销售下滑，但客户需求并未减少，包括资产腾挪和置换，资金安全保障，全链条全周期的综合服务等，消费者和开发商这类需求潜力还很大。

校对：李凌锋