银行股房地产贷款分析~用数据说话

（原标题：银行股房地产贷款分析~用数据说话）

房地产一直是投资银行股绕不开的一个话题，房地产如果不调控，任由其暴涨暴跌，给经济会带来巨大的影响。房地产的影响降低，有利于银行板块未来的行情发展。

这是一组非常有用的数据，给大家分享一下如何解读：

解读：

一、宏观看

宏观看，我国房地产调控取得了不错的效果，防止了最后的疯狂飙升，当前调控的目标主要是防止房价暴跌，在房价平稳的情况下，逐步保交付、去库存，规模逐步降低，从而实现地产经济的缓慢着陆。对银行股而言，具体表现在随着M2的增长，房地产贷款规模在银行贷款结构中的逐步降低。

二、房地产对公贷款数据分析

地产对公贷款的不良情况跟地产公司密切相关，这两年房地产调控对他们压力巨大，是地产坏账的主要源头。

1、规模

从贷款占比看，有的银行比较高，地产的影响就会比较大，如浙商、郑州、青农、沪农等；

有的银行则非常少，那么房地产的影响实际上对他们几乎可以忽略不计，如无锡、常熟、江阴、张家港、渝农、瑞丰等。

2、变化趋势

前面宏观分析结果表明，地产贷款规模逐步降低是趋势，相信所有银行的风险决策部门也非常清楚这一点，所以从中报数据看，绝大多数银行股的房地产对公贷款规模是逐步降低的。

不过令人匪夷所思的是竟然有个别银行股的开发贷规模是增加的，与绝大多数银行股的做法背道而驰，与地产宏观调控的最终目标背道而驰。增加比例最多的是交通、贵阳、成都、青岛。背后的原因可能有两个，一个是当地房地产市场非常火；另一个就是给原来的开发商借新续命。有没有其他可能性，不妨评论。

3、对公不良率趋势

这个数据比较难根据数据定好坏，因为好不好需要根据每个银行的特点具体分析。

比如说，三年来，很多银行的开发贷不良率是逐步上升的，比较典型的是招商、$兴业银行(SH601166)$ 、江苏、成都等等很多，说明地产的不良正逐步暴露，这不是坏事，反而是好事情。

在全行业都在加大对地产贷款不良认定的同时，个别银行依然非常低，这不是啥好事，因为这是行业性质决定的，所以他们未来这一块不良率应该会增加，比如说华夏、平安、浙商等等。

不得不单独说一下$杭州银行(SH600926)$ ，他的开发贷不良率三年前就比较高，当时其他所谓的好的银行还比较低，说明什么呢？恐怕杭银的投资者最有发言权，因为杭银资产质量非常好，几乎没有什么新生不良，所以杭银两年前只好加大对地产不良的认定标准，真正的未雨绸缪。21年进一步变大，也是同样的原因。今年数据反而有所减少，说明到拐点了。基本上反应了地产行业不良的一个缩影，数据上下比较，可以看出杭州银行的地产不良出清比其他银行整整提前了两年，未来地产影响会越来越轻。其他银行股一两年后也会由升变降。

三、个人按揭贷款

个人按揭贷款无论如何都是银行的优质资产！！！试问在座各位，谁愿意冒着断贷的风险，房子被没收，还要欠一屁股债？

从规模变化看，绝大多数银行股都是在下降的，这个与宏观调控目标是一致的，与当前房地产市场实际情况也是一致的。

市场缩小+提前还贷，都可能导致个人按揭贷款比例的下降。从银行的角度看，当然不希望客户提前还贷，希望下降速度越慢越好。数据比较能发现，有些银行下降速度比较快。

四、总结

银行连续三年地产开发贷和按揭贷的数据及变化趋势表明：

上市银行的地产贷款规模占比正逐步降低，与宏观调控一致；

地产不良出清正在进行中，个别优秀的出清拐点已现；

大部分银行一两年后开发贷不良会开始下降。

$成都银行(SH601838)$ 的开发贷规模增加所有银行里第一名，按揭贷规模的快速减少所有银行里第一名，两者相矛盾。按揭减少说明当地房地产市场并不火热，吴其他城市无异。而开发贷规模的增加则显得很不一般，具体原因我就不点评了，免得说我主观，知道的不妨点评一下。

五、银行股数据分析

这几年银行股数据分析的逐渐多了起来，但大家看我的以往分析可以看出来，很多数据无法一眼定好坏，甚至同样的数据在这个银行是好的，但在另一个银行就未必。如果说银行数据分析分几个层次的话：

最低级：会看静态数据，会EXCEL制表，数据浑沦吞枣，结果恐怕浮于表面；

初级：能够对数据进行动态比较，看变化趋势，能对个股进行客观评价；

中级：能够透过数据的纵向、横向比较，结合宏观经济层面和个股的基本情况进行数据变化原因的分析，并能够从众多数据的多维度比较，挑选出优秀的个股；

我的水平，估计也就初级到中级吧。

高级：对银行数据和经营业务了如指掌，对公司所有数据都能够进行准确的分析，细到该银行的某个具体业务。能够对个股的财报进行非常准确的预测。比如说雪球谷子地之类的。

顶级：既能对宏观进行准确研判，又能对行业进行分析，还能够对个股进行多维度分析，并能够根据多维度比较进行好坏的判断。这是天花板，可望而不可即。

预告：

最后说明一下，通过数据分析说某个银行好，大家都乐意接受；分析下来说某个银行不好，很多人会不高兴。最近的事情大家也看到了，所以以后类似的数据分析可能不会再有了，预告一下！

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