金融16条，到底对谁更有利？

（原标题：金融16条，到底对谁更有利？）

《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，简称金融16条，被各方面理解成地产行业全面转暖的重要政策，很多机构已经把它和2014年底相关政策相提并论了。那么这16条真的能扭转楼市的下滑势头吗？我们逐一拆解吧。为了能让大家看到本文，内容有所删节调整，还望理解。

一、保持房地产融资平稳有序

（一）稳定房地产开发貸款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

这一条的核心看点是“治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业”，而且明确表示，要在“保证债权安全、资金封闭运作”的前提下推进工作。

仅这一句话，就把那些已经暴雷的民营房企拒之门外了。事实上，今年以来颁布的政策，基本上都有对企业资质的要求，包括最近对几家示范型房企提供的发债支持，也是要求有优质资产进行增信的，可已经暴雷的房企，要是有那么多优质资产，还至于落到这般地步吗？

当我们看到某暴雷房企，一天股价涨了百分之几十的时候，就要想到如果他的经营并不会发生什么实质性利好，这么多的获利盘和解套盘，后期会不会还会跌下来？

（二）支持个人住房貸款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

贷款政策现在确实是越来越宽松了，尤其是利率，是绝对的历史低位，但以现在的收入情况，差的是那点利率吗？差的是那高额的首付啊！即使是首付比例在降，在就业情况不乐观的时候，让大家透支未来，也不是一件容易的事。

楼市兴衰，对宏观经济至关重要，而现在则是宏观经济抑制楼市发展的阶段了。这个负循环持续了一年，现在已经进入越来越难解的状态。好在经过一年多的土地成交低迷之后，明年的商品房市场供应会比今年大幅下降，供需两不旺，反倒是对稳房价提供了一定的支持，希望这能变成楼市与宏观经济，开始正循环的一个契机吧。

（三）稳定建筑企业信貸投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

建筑企业现在最需要的也不是贷款，而是如果把工钱要回来，再有就是开工量下降后，怎么找到足够的工程业务。现在有些地方的保交楼，是做债务切割的，也就是原来的债务由施工单位、供货商等和开发商单独核算，后面的房源独立运作。

不这么做，对很多需要“保交楼”的项目来说，多大的资金都支撑不起来，买楼的钱还不够抵前期工程款的。但这样楼是可以交了，建筑企业的钱就更加难要了。持有建筑企业股票的朋友，还是多加小心。

（四）支持开发贷款、信托货款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

（五）保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

（六）保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

这三条谈的都是融资问题，但不管是贷款、债券还是信托产品，所有的融资都有一个前提，那就是“安全”。在“安全”的前提下，很多事都可以商量，很多条件都可以宽松，但“市场化、法治化”这个底线决不能放松。

即便是对那些示范性房企来说，发债也是要通过对优质资产的抵押来换取增信的。而那些最需要钱的民营房企，看到这些“鼓励”措施，只能望洋兴叹，所有的好都是别人的，和他们无关。

二、积极做好“保交楼”金融服务

（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

说一千道一万，别的话都是套话，现在最大的关注点就是“保交楼”！很多人是有误解的，保交楼和保项目完全不是一回事，保项目与保企业更是相差甚远。

不管是“封闭运行、专款专用”，还是“按照‘后进先出’原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款”，都充分表明了一件事，那就是与过去的债务坚决切割。原有的债权，无法回收的可能性在变大，而不是变小。

企业怎么样，再说！

项目怎么样，再说！

楼，必须得交！

保交楼的第一受益者，当然是已经交纳购房款的准业主，之后最大的受益者就是以银行为代表的的金融机构了。

上周末金融16条正式面市，之后的第一个交易日保利发展涨了2.91%，万科地产涨了4%，而招商银行涨了6.08%，平安银行涨了4.55%，这两个饱受地产困局影响的银行，走势比代表性房企还要好，这就是市场对金融16条真正的理解。

可以说，这16条主要是给银行等金融机构出的，房地产其实是次要的，部分建筑商、材料商等，在债务上的麻烦变得更大了。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

（九）做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并业购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房业产项目并购主题金融债券。

（十）积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

上面这两条大家看看就可以了，对这些受困企业，“市场化化解”？呵呵吧。

四、依法保障住房金融消费者合法权益

（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记求；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

这两条是针对个人还贷款的，以现在的就业情况和收入情况，确实有必要，大家都不容易，各方面多担待吧。但银行的报表，就得好好读了，数据会相当滞后。

五、阶段性调整部分金融管理政策

（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

贷款集中度管理政策是指，“在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。”

多少房企一年多没见过贷款的模样了？商品房销售大幅下降，个人按揭款的增速也在下降，银行现在实质上是面临着资产荒的，过渡期延不延长，影响不大。

（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

并购贷的强化已经有快一年了，但现在地价这么便宜，而销售市场又不好，真正有积极性并购的优质企业并不多。并购贷多多少少，影响不大。

六、加大住房租赁金融支持力度

（十五）优化住房租赁信貸服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租货住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

（十六）拓宽住房租货市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（ REIT s ）试点。

之前说过，保障房会是以后地产行业的主要发展方向之一，民营房企留下的空白，主要靠保障房来填补。现在有了低价收购的良机，一方面可以化解地产风险，促进保交楼，另一方面也可以高效低价完成保障房的增长，这是一举二得。

至于资金从哪里来？REIT s会在2023年全面发展的，不管是数量还是品种，都会让人目不暇接。但这还是需要一个周期，方向很好，短期效果有限。 

综述：

这些措施如果是在一年前落实，效果会很好，但现在为时太晚。一部分央国企根本就不缺钱，银行一直都是排着队想借钱给他们。现在的政策，是为“治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业”制定的，后面的执行，也会按照“市场化、法制化”的原则，对那些最缺钱的企业来说，水再大也和他们没关系，他们现在最缺的是信用。

最受益的是挣扎在暴雷边缘但还没暴雷的房企，我当时看好龙湖就是因为这一点，可惜这样的企业数量不多，而且这些天涨幅太大，风险比月初是翻倍的。其他的民营房企，该怎么样还是怎么样，最多是不用担心环境会更差了。

保交楼，最大的受益者实际上是银行为首的金融机构。大部分需要保交楼的房企，是在减缓下跌的速度，最终的结果仍不可知。而这些金融机构，则是实实在在地把死钱变成了活钱，它们才是这轮政策最大的受益者。

至于地产行业的基本面，我不觉得比几周前变化太多，对后面销售的影响更是微乎其微。真正的良药并没有出现，现在看到的只是止疼片。地产股现在是鱼龙混杂，有些还没恢复内在价值，但有些已经成赌注了。走到现在，普涨的阶段已经到尾声了，后面还会返回基本面。

前面是情绪杀，后面是情绪涨，情绪在短时间内，和基本面关联不大，但情绪衰退后，市场还会回到该有的轨迹上。直说吧：有一部分股票过了这波行情，还会出现大跌。