大洗牌，大出清，大变局！稳楼市“第三支箭”迅速落地，哪些企业上岸？

（原标题：大洗牌，大出清，大变局！稳楼市“第三支箭”迅速落地，哪些企业上岸？）

来源：金融界

作者：子宽

随着房企融资“三箭落地”，房企火速定增募资开发房地产。11月29日盘后世茂股份发布公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发等。

福星股份公告，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

受此消息影响，世茂股份、福星股份今日一字涨停，不过地产板块整体涨势趋缓，板块内个股出现一定分化，其中民营上市房企的股价多数继续上涨，少部分国企性质的上市房企股票则出现较大幅度调整。

具体来看，中国武夷再度涨停，这也是该股连续第五个交易日冲上涨停。中交地产、南国置业、信达地产、宁波联合、渝开发、天保基建、中华企业、大龙地产、城建发展、光大嘉宝、京能置业、南山控股、沙河股份等集体封板。

稳楼市“第三支箭”落地

第一支箭，央行给商业银行提供2000亿无息贷款，用于纾困基金的配套融资、国有银行和房企签约授信额度，从“保交楼”免息再贷款到万亿授信额度，支持项目和房企信贷融资。

第二支箭，交易商协会和中债增支持民营企业债务融资，由人民银行再贷款提供资金支持，国家队出场增信，额度2500亿元。

第三支箭，证监会支持房地产企业股权融资，房企股权融资时隔6年后再次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场信心和预期。

华通证券指出，房企股权融资自2010年被暂停之后，时隔12年重新开启，对市场的预期和信心有着积极地信号意义。房企股权融资再度开放，板块迎来重大利好。此次新政策措施的快速落地，将为房地产行业注入大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。

国元证券也表示，如果头部房企能够顺利实施并购重组的配套融资方案话，那么这将有利于加快行业目前出清的节奏，进而加快后续地产周期修复的速度。甚至再拉长时间猜测，这可能推动地产向民生领域靠拢，进而使得未来地产发展成为像基建一样的逆周期调控手段。

“第三支箭”在执行速度和效果上存在2个方面问题

国元证券分析，债权投资人要求的是确定性的回报，这意味着只要房企销售回笼的现金流能够恢复到一个对短期到期债务甚至是利息的覆盖水平，那么就是可以接受的。而股权投资人，所要求的是支付完利息后的剩余回报，这意味着未来房地产行业的利润水平至少要比现在有所改善，才能够对股权投资人产生吸引力，而这极度的依赖地产销售的企稳回升。而就目前来看，地产销售数据的降幅水平虽然已经企稳，但是尚未看见回升的迹象；

此外，比起短频快的债权融资而言，股权融资从筹备到发行往往耗时更长久，这意味着政策推出到政策落地的时间间隔会远超过前期所推行的纾困政策。

剩者为王？收获未来城镇化15个百分点

华通证券指出，此次政策对再融资募集的资金用途有明确的规定，主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

这次政策支持主要目的还是旨在“保交楼、保民生”和防范金融风险为主。除此之外，“措施”还指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，未来优质房企通过重组上市的路径也已经打开。这项政策将会有效促进房地产行业基本面复苏和企业并购重组。

任泽平团队指出，稳楼市“三箭齐发”传递重要信号：1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。

2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。

3、上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局，类似之前的供给侧改革后的钢铁煤炭。

任泽平团队判断，未来有两大拐点，政策拐点，市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。但是，市场拐点未现，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及正心正念保交楼的良心考验。