坚守与创新：贝壳Q3基本盘更扎实、家居家装业务再突破

（原标题：坚守与创新：贝壳Q3基本盘更扎实、家居家装业务再突破）

11月30日晚间，贝壳找房发布2022年第三季度报告，总交易额7371亿元。其中存量房总交易额同比增加18.7%至4490亿元；新房总交易额同比继续下降36.2%至2615亿元；家装家居业务持续逆势突破，总交易额同比增加60%至近20亿元。

由于经营效率及盈利能力提升，叠加房地产市场相对复苏，贝壳第三季度营收176亿元，环比增长27.7%，同比微降2.8%。

宏观经济充满挑战的情况下，贝壳仍表现出了极强的韧性，这并非一蹴而就。贝壳执行董事兼首席财务官徐涛说，“这是我们早在一年前，面对市场调整时迅速且坚决地实施一系列风险控制、成本管理及效率提升措施的结果。”

2021年年中，贝壳便察觉到市场调整并迅速实施风险控制、效率提升措施，同时持续探索新业务，推进家装家居行业底层能力建设，在坚守房产交易业务及创新新业务下，追求长期可持续的增长。

提质增效，稳定优质人店规模

新房业务回款天数缩至78天

行业阶段性波动下，企业面临人才的流失与成本费用管理难题。贝壳落实一系列精细化运营措施，有效留存优质服务产能，构建更优质、更高效的服务者体系，并加强费用管控，提质增效推动企业运营质量提升。

得益于贝壳ACN方面的优势及赋能服务者、平台运营能力，贝壳平台人店规模趋向稳定。截至第三季度末，平台活跃门店数超过39700家，环比降幅约3%，连接活跃经纪人超过37万人，环比降幅收窄至2%。

同时，门店和经纪人结构不断改善，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高。二季度对比一季度，从业时长超过3年的经纪人占比提升了约10%，店均和人均效益也相对提高。

贝壳今年两次对全国8万多名平台经纪人进行的市场调研显示，经纪人对职业的认可度正在提升，越来越受到来自家庭和社会的肯定，这也为复苏市场环境下经纪人品质服务的持续供给带来了动能。

人店规模趋稳，叠加市场相对回暖，贝壳二手房交易跑赢市场，交易额同比增加18.7%至4490亿元，营收则同比增长16.6%至72亿元；新房业务受市场持续探底影响，营收仍不及去年同期，但环比增长17%至78亿元。

报告期内，贝壳进一步推行开发商预付佣模式并与优选开发商合作，新房业务综合回款天数缩短至仅78天，较第二季度环比缩短30天，降至上市以来新低，前期已计提坏账的部分应收账款也得到持续回收。

“第三季度，全国快佣收入占比达34%，其中非北上民企快佣收入占比达44%，非北上国企快佣收入占比达32%；同时筛选出优质项目，推行聚焦盘策略，促进楼盘去化与回款；国企销售占比从37%提升至42%。”贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官Stanley Peng在财报会上透露。

为缓解购房人对新房市场的担忧，促进行业生态更加健康规范，贝壳帮助客户识别并尽量降低与施工延误有关的风险。

三季度财报会显示，贝壳积极调动资源，重点强化施工进度采集和对外展示工作，城市运营与摄影师每个月会对合作项目进行准确全方位的进度采集，采集结果上传至贝壳找房App并向用户与经纪人展示，帮助打消购房人的疑虑。截至11月15日，贝壳相关项目数量达32442个。

“我们正在引导公司审慎地渡过当前市场周期，并为建立健康的住房市场发挥更好的作用。”贝壳管理层总结道。

成本管控方面，第三季度贝壳运营费用由去年同期的51亿元下降29.9%至35亿元，其中一般及行政费用下降26.4%至17.77亿元，研发费用、房产交易服务的品牌广告和营销推广费用也有所下降。

“尽管宏观情况存在不利因素，第三季度我们的经营效率及盈利能力明显提升，维持了强劲的现金状况及充足的经营现金流动性，这使我们即便面对外部挑战，业务基本盘依然无虞，同时具备更强的可持续运营能力。”徐涛说道。

家居家装业务着眼长期

被窝家装问鼎北京市场

贝壳的一体业务“房产交易”保持了强大的韧性离不开贝壳底层能力的打磨和对风险的前置管控，家居家装业务也在这一思路下有序推进。

第三季度，贝壳家居家装业务继续逆势突破，总交易额同比增加60%至近20亿元；可比口径下实现收入18.46亿元，同比增长超过40%，环比增长34%。

贝壳第一赛道对家装家居业务的“助攻”更加显著，导流单量占总单量的比重从6月的25%提升到了43%，新零售占总合同额的比例也由二季度的16%提升至约20%。

蓝鲸财经注意到，不少德佑门店经纪人也开始宣传被窝家装及圣都家装，房产交易业务对贝壳家装家居业务的助力正加速。

值得关注的是，得益于贝壳对被窝家装进行了一系列产品服务者赋能、交付能力和系统基础设施方面的投入，北京被窝第三季度业绩表现亮眼，实现城市层面7—8月单月合同额破亿；单季度收入规模同比提升90%，实现单季度盈亏平衡，成为北京领先的整装服务品牌。

在贝壳看来，被窝此前积累的底层能力让北京的业务进入正循环，离不开从0到1建立的一套家装施工板块加速管理能力，及供应链更加完备，交付管理和业务运营能力的提升。

诚然，家装家居业务规模占贝壳整体业务规模的比重并不大，短期内难以撼动整体“大盘”，贝壳管理层也坦言，“对家装家居业务不能太着急，需要以三年为单位去看增长。如果在赛道中一项投入只是为了财务收益或短期收入的增长，我们认为是没有意义的，我们所做的投入需要能跨时间带来更大的发展。”

具体而言，贝壳要更坚定明确地在提供好产品、能力迭代提升上投入，有长期的固定资产，而不是投入到短期刺激规模而无法带来能力增长的东西上，形成品质效率和规模的正循环。

“不看短期”，并不意味着家居家装业务未来不能达到新的高度。

在贝壳看来，行业目前面临5个问题，包括中国目前没有好的线上体验家装的平台；适合中国本地化家装家居的产品，产品能力较弱；服务缺少标准化；服务者的专业技能亟待提升；创新能力不足，即通过科技、材料、工艺、工法等结构性改变创新的能力不足。

面对这些问题与机会，一方面贝壳要用好流量去提供更好更多的产品，同时也要迭代能力，才能把握住机遇实现长期增长。

需承认的是，这些仍然是贝壳的“老生常谈”，但也是贝壳一以贯之的务实、耐心与创新，贝壳基因下的家居家装业务变革行业的故事已然开始。