全国楼市分化加剧:核心一二线迎来“小阳春”,三四线购房者还在观望,全面回暖仍需政策落地

来源:蓝鲸财经 作者:蓝鲸财经 潘秀林 2023-02-17 09:46:25
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(原标题:全国楼市分化加剧:核心一二线迎来“小阳春”,三四线购房者还在观望,全面回暖仍需政策落地)

进入2023年,楼市开始呈现明显的复苏迹象。

2月16日,国家统计局发布数据显示,1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加,环比跌幅大幅收窄,其中新房上涨城市数量36个,较上月增加21城,上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。无论是新房还是二手房,一线城市和重点经济圈的核心城市涨势领先。

不仅如此,进入2月,复苏势头仍在延续。2月前两周(1日-14日),贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%。

楼市将迎来全面复苏吗?蓝鲸财经采访多位业内人士认为,2022年楼市低迷,大量房企暴雷,影响了市场成交,2023年开年市场有所企稳,压抑的部分需求释放以及房贷等政策的全面刺激,推动了年初“小阳春”出现。

不过,业内也认为,虽然当前房地产市场情绪有所修复,但更多体现在部分核心一二线城市,城市间分化仍然严重,市场的持续改善仍需要更多稳楼市尤其是针对改善需求的政策,否则楼市全面企稳依然艰难。

北上领涨,合肥、宁波等地表现不俗

国家统计局发布的房价数据显示,新房方面,1月70城新建商品住宅上涨城市数量36个,较上月增加21城;持平城市1个,较上月增加1城;下跌城市33个,较上月减少22城。

从涨跌幅情况来看,70城平均环比接近持平,较上月上升0.24个百分点;上涨城市平均涨幅0.31%,较上月收窄0.01个百分点。从各等级城市来看,一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、0.1%和-0.1%。至此,一二线城市环比双双转正,三线城市降势放缓。在这波复苏行情中,一线城市领衔复苏,重点二线城市紧随其后,尤其是长珠三角热点城市。

二手房方面,房价上涨城市数量为13个,较上月增加6个;持平城市0个,与上月一致;下跌城市57个,较上月减少6个。

从涨跌幅情况来看,70城二手住宅价格环比下跌0.28%,跌幅较上月收窄0.14个百分点,上涨城市平均涨幅为0.37%,涨幅扩大0.2个百分点。从各等级城市来看,一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为0.4%、-0.3%、-0.4%,一线城市二手房环比止跌转升,二三线城市降幅收窄。

从城市表现来看,新房方面,1月上海、合肥涨幅领跑70城,环比上涨0.7%,宁波、成都、湛江紧随其后,环比涨幅均为0.6%;二手房方面,北京环比上涨0.9%居首,深圳、西安、南京、成都、上海等次之。

可以看出,无论是新房还是二手房,一线城市和重点经济圈的核心城市率先回暖,涨势领先。

需求释放,助力市场回温步伐

“今年开年以来的成交量确实明显上升了,成交周期也更短。”链家地产位于东四环的某门店经理告诉蓝鲸财经。

以该区域某小区为例,1月共成交8套房,2月仅上半月已经成交了5套,但在去年尤其下半年,该小区的月成交套数最好的时候也才1-2套。除此之外,在近期成交房源中,三居的大户型占比要明显更多一些,“客户对价格表现得也更敏感,”上述门店经理说,在户型、地段、配套、价格等各种考量因素中,低总价房源更受欢迎。

春节假期以来,部分重点城市新房、二手房市场活跃度更加回升,个别城市二手房市场情绪回升明显。

据中指研究院数据,2月6日-2月12日,重点10城二手房周度成交量已恢复至春节前相对高位,同比增长超70%;2月前两周(1日-14日),贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%;据中原地产统计,2月上半月,北京二手房成交6779套,预计全月成交量有望达到1.6套,将恢复至2021年水平。

从2023年1月开始,稳楼市政策延续2022年基调并继续升级。1月5日央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制之后,越来越多城市首套房利率开始进入3时代。

各地包括降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面政策也在1月持续落地。此外,济南、长沙、杭州等地放松限购政策,对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件,对相关人才提供购房支持等。

“1月一线城市及核心二线城市率先修复,这是由城市基本面带动的,一线城市和核心二线城市的经济、人口、产业等基本面较好,住房需求支撑性强,政策利好更易在这类城市产生效果。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,1月房价整体跌幅收窄,上涨城市个数增多,这是市场底部修复的表现。市场修复有两方面原因带动,一是防疫政策优化,居民观望情绪减弱;二是行业限制性调控政策优化、房贷利率降低,有助于降低购房成本、促进住房需求释放。

市场分化,楼市全面企稳仍然艰难

不过,中指研究院认为,虽然当前房地产市场情绪有所修复,但更多体现在部分核心一二线城市,多数城市购房者观望情绪仍较重,市场修复仍需时间。

中原地产首席分析师张大伟也认为,1月房价依然明显分化,特别是三四线城市数据并没有因为返乡置业而明显升温,二手房价格表现更值得关注,但1月依然有57个城市的二手房价格在下降。

在张大伟看来,由于北京等城市每年春节前后都会有一波市场小阳春,学区房需求上升也会推动1月整体楼市活跃,再加上今年1月的防疫政策原因更为特殊,因此目前并不能确定市场是否全面走出低谷,还需要看“小阳春”是不是能持续到二季度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,本轮需求释放,多半是滞后和预期适度修复带动的,成交结构上,以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽,且对价格较为敏感,预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱,收入和工作前景预期并不很乐观,后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复,但这是一个较长的过程。整体来看,今年市场弱势回升。

北京链家研究院分析师冷会认为,春节后市场迅速恢复的基础是节前积累的存量需求,随着此类需求的逐步释放,当前的新增需求将成为未来市场的主要支撑。

业内普遍预测,短期来看,需求端政策有望继续跟进,针对多孩家庭、人才的住房支持政策或进一步向高能级城市扩围,有利于给予购房者更有针对性的支持。

由于疫情带来的购房者收入锐减、不少房企融资端和销售端受到抑制,市场需求和供应同时出现问题,导致楼市下调速度非常快,这些因素大大增加了全国房地产市场全面回暖的难度,张大伟认为,市场需要更多稳楼市政策的落地,如果能够加速大量改善需求入市,或许会给市场带来更大的景气。

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